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北京海淀共产房开发商按协议强代业主缴契税,律师:协议无效

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  原标题:北京一共产房开发商按协议强代业主缴契税,律师:协议无效

  【撰文/林红 统筹/赵三军】从10月21日起,北京海淀区最大体量的共有产权房项目永靓家园进入交房阶段,一些前去收房的业主,却因“开发商强制代缴契税问题”与对方起了争执。律师称,开发商无权强行代业主收取契税。

  业主正咨询收房事宜

  不交契税就不能收房?

  北京海淀区规模最大的共有产权房永靓家园,从10月下旬进入交房阶段。该项目共建有20栋住房,总套数2141套,由北京建邦中铁房地产开发有限公司负责开发建设。

  作为永靓家园第一批收房业主,21日一早,武先生与妻子赶到现场准备收房,但开发商工作人员告知他们,必须先缴纳购房契税、维修资金、物业费等费用方可验房,并要求他们签署委托代办不动产权证的承诺书。武先生认为“先交钱、后验房”违背了合同上的约定,遂拒绝在承诺书上签字。

  业主在永靓家园小区门口核验身份

  业主出示的购房合同显示:“办理交付手续前,乙方有权对该共有产权住房进行查验,甲方不得以缴纳相关税费(住宅专项维修资金除外)或签署物业管理文件作为乙方查验和办理交付手续的前提条件。”

  该项目购房合同写明,开发商不得以缴纳税费为由阻止验房

  现场的开发商工作人员告诉业主,公司领导明确发话,当天不交契税就办不成入住手续,无法验房收房。

  业主担心契税被挪作他用

  根据国家规定,首套房契税缴纳比例为住宅总额的1%~3%,永靓家园每户须向税务机关交纳几万元的税费。该项目购房合同约定,若委托开发商代缴,还要额外支付1000元的代理费。

  目前,不少永靓家园共产房业主最大顾虑在于:倘若这笔契税交到开发商手里,若是对方拖延交付给税务局,会影响自己拿到房产证的时间。

  永靓家园为海淀区目前体量最大的共产房项目

  业主称他们的担心并非毫无根据,北京日报就曾曝光过开发商将业主契税款作为无息贷款使用的房地产行业“潜规则”。此外,房屋“满两年”“满五年”都是从缴纳契税的日期开始计算的。

  本应23日拿到新房钥匙的莉莉安夫妇,因不满“先付钱后验房”的程序,跟开发商僵持了一个上午。他们表示,之所以不愿意把契税款交给开发商,“一来怕办的速度慢,二来契税自己就能办,为什么要多交给开发商1000块钱呢?”

  “如果开发商承诺收取我的契税款后,一周内给税务局交完,那我可以选择让开发商代缴。现在他们任何承诺都没有,我怎么放心交给他们?”业主谢先生表示。

  业主墨先生则称:“开发商要是能把办理不动产权证的进度安排做一个公示,自收到钱那天开始,缴契税进行到哪一步都公开透明,大家就没有话说。”

  律师:强制代征契税协议系霸王条款

  2003年,北京市住房和城乡建设委员会官网发布信息提醒购房人:开发商不属于税务机关委托代征契税的单位,他们无权为购房者代征契税。

  2003年10月,北京住建委发布的公告

  值得注意的是,“乙方同意甲方或甲方指定的代办机构代交专项维修资金、契税、物业管理费或其他相关部门要求的其他费用”,是写进永靓家园购房合同的一条附加补充协议,也就是说,根据补充协议,业主同意开发商可以为其代交税费。

  永靓家园购房合同中关于代缴契税的补充协议

  不过,购房主合同中亦有一项说明:“补充协议中含有不合理的加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的,仍以本合同为准”。

  北京市京师律师事务所律师范辰认为,补充协议中“业主同意开发商代收税费”条款,属于格式合同中的霸王条款,业主可以向法院起诉,请求法院判决该条款无效。

  《中华人民共和国契税暂行条例》第九条规定,“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。依据此条款,范辰称,缴纳契税的义务属于纳税人,纳税人当然可以自己去缴。

  12366税务局热线一名客服表示:“多数时候是由开发商代收契税的,因为手续比较繁杂,很多纳税人自己不愿意办。但是也没强制说必须由开发商帮业主代征。”(注:部分业主为化名)

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