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北京楼市:这几个板块还有接盘侠吗?买房前一定要知道

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。内容选自【北京房姐】公众号

  提问:房姐您好,新人小白首问,感谢解答。 本人96年未婚,目前工作满一年,刚拿到京户,具备sfsd资格,首付子弹230-250,月供可承受2w以内。工作地点在金融街,购房需求为自住保值,暂不考虑学区。希望离地铁近,通勤时间不超过1小时。目前新房和老房都有看,情况如下: 1. 新房:长安九里86平小两居,中铁春风和院、臻御府89平三居 2. 二手:安慧里二区、怡海花园、万年花城(由于二手房目前仍在大量看房阶段,还未有目标房源) 存在问题如下: 1. 请问房姐,目前的看房思路是否正确?看580w左右的标是否合适? 2. 看二手的过程中,中介说最多只能贷款303w,这样的话,首付就无法贷满,请问有什么方式可以贷足? 3. 自己不在意二手房,但父母老一辈更喜欢新房,如果要买新房,请问哪个盘比较合适?如果长安九里单价能到6.6w是否仍会跑输大盘,能否入手? 4. 请问二手次新能否圈定一些小区以及可以入手的单价范围? 非常感谢

  回答:1. 金融街上班可以重点在 马家堡、草桥、角门板块选筹 2. 想拉高杠杆要么做高评高贷 但要多缴税费,要么垫资全款抵押。 3. 长安九里6.6的单价可以长持 4. 像 怡海花园 万年花城 星河城 保利百合 草桥恋日家园 都可以淘

  提问:房姐你好,我新加入你的星球,已购会员,相见恨晚。 本人家庭非京户,持有北京居住证。目前在西直门舒至嘉园(又名大隐名座)持有一套148平米的大三居(改四居),塔楼,西南向,目前有买家出价到1150万左右,但是本人很纠结是否卖掉该房子。急盼房姐点拨。 问题1:因为有两娃,大娃2022年就要读小学了,如果从学区角度考虑,舒至嘉园是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的学校。 问题2:按照置换改善计划,考虑总价1200万左右的次新房(包括各种费用),领秀新硅谷的152平四居洋房和国风上观的四居190平米、大西洋新城复式150平米三居可以够得着,哪个性价比更高?还有其他楼盘推荐吗?(考虑学区和环境) 问题3:按照北京买进二套房计划,给老人住或出租都行,了解过天通苑西苑三区顶复238平米650万左右,一梯两户,是否可以购入?也了解过望京西园三区,估计700万能购入小三居。哪个更值得购买? 问题4:因为没有北京户口,考虑孩子教育问题,过去一年的计划是想去其他城市定居,所以看过深圳和海口的房产。目前老公深圳户口,本来想等资金到位后买进深圳光明区的中海寰宇时代,结果被7月限购政策整的措手不及。所幸亲戚还有深圳房票可以借用。什么时候入手深圳房产合适,需要等我三年后够资格还是最近1年内借用亲戚房票? 问题4:本人刚办了海口落户,本想抢海口市国贸地段的华润悦府140平三居,300万预算,这个选择是否合适?海口还有其他楼盘推荐吗? 问题5:本人自知手头子弹有限,年收入不算高,所以这些房产投资选择只能5选1,还请房姐指点迷津:A北京大隐换成其他品质小区,全款买进,无贷款压力;B北京大隐不换,买进天通苑二手房;C北京大隐换新品质小区,全款买进,再抵押jyd,买进新小区附近的小两居;D北京房产一套,通过抵押jyd买进深圳房产一套;E北京房产一套,无贷款,全款买进海口一套?

  回答:西直门看着很中心,但从购房的角度,不是个好地方。 你有学区需求+非京籍,最好的选择就是去朝阳 方案建议 卖掉舒至嘉园,望京全款入一套自住标的 比如 融科橄榄城 抵押后 再入一套小标的学区房出租抵部分月供,例如 南湖东园二区 属于望京陈分的学区。 深圳不建议这两年入,由于新限购政策,短期购买力不足 后市大概率阴跌。过两年再入都来得及。 海口不要买高总价(300万以上)的CEO盘。 推荐对比看下海口观澜湖上东区二期、华侨城曦海岸、恒大海口文化城(住宅)

  提问:你好!我今年55岁,有一个女儿,在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米,去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子(贷款140万),同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子(无贷款),我的需求是,既能舒服养老,又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况,你有什么好好建议吗?谢谢!

  回答:建议看下门头沟 长安街西沿线,品质不错的盘,大部分主打的是养老型地产 或则牡丹园附近,有元大都遗址公园+北医三院,是个不错的养老场所 还有亦庄 也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域,整体规划也较新

  提问:房姐好~ 我是打算买第一套房,目前首付可以拿出来250-300,本来是开始看200万的房子,结果越看越高,现在都开始看500-600的啦!最开始锁定的是定福庄片区,后来对北京新天地感兴趣,现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城,我在想买一套两居,想着明年要小孩一步到位,但是若是买5-6百万的,那手里面没有闲钱了,买老房子又不喜欢小区环境啥的,我在东边京顺东街上班,她在大兴上班,我们主要看房的片区选择东,东南方向,现在有点迷茫,求指点。

  回答:你好,首付300,建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下,贷款贷足,可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间,大片空地限制开发,传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡,一站之隔的双井远胜四惠,定福庄黄渠双桥虽然更近,但两头不靠,(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的,但是在各种复杂因素的作用下,各区域呈现比较性的优点或者缺点,形成实际价格与单纯常理价格的差异,造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果,价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地,以后现代城为首,聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人,生意有成小老板,三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价,沿海赛洛城算贵的,自住还不错,考虑投资要精挑细选才可以。

  提问:【贷款问题】已经决定买房了,首付250w,sfsd,贷款三百七十左右,父母和我接力贷,父母还有十年退休。目前在看找哪个银行贷款,请问这里面需要注意啥?那个银行贷款区别大么?怎么挑选?

  回答:现在都是参照 LPR, 对于不同银行来说,利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同,比如说: 1.审批时间,不同银行审批快慢不同; 2.审核要求,不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同; 3.关于提前还贷:需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同; 4.放款时间:不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作

  提问:您好!我们夫妻都是五十岁的北漂一族,在北京丰台有自住房一套,约价值580,还有一套小面积的loft商住房,在石景山区,目前我们夫妻年收入在100左右,目前手头有200。孩子研究生毕业,已在北京工作,很快解决北京户口。想改善居住环境的同时,兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法:1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套,但是得卖掉目前在丰台(四环边)的住房,用孩子的指标,还要贷款约400;孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房;2、想退掉西山燕庐的房子,买青龙湖附近的房子,还想卖掉商住的loft,虽然很难卖;当然也需要贷款约300;但是可以留下丰台的现有住房,给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议,很矛盾,想听听您给的专业建议。谢谢。

  回答:1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人,不建议买给孩子做婚房,位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点,但也不是好选择。 买房地段很重要,太偏的位置只能自住了,保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块

  提问:房姐您好,我是深户老公有北京户口,公婆都没有户口但是婆婆可以随迁,我们在北京已经有一套双井好地段的小户型现在大概700万是老公婚前贷款,海外也有房产都在我名下,我在国内没贷款。今年有想法在北京再入一套,最主要的是投资考虑,前十几年出租,后面就是希望爸妈以后来北京有地方住,所以不太需要考虑学区和上下班交通但是最好公共交通方便一些。绿化配套比较重要,首付大概有250到300左右,之前有考虑过亦庄觉得有升值的可能性,而且大多是新房绿化和周围公园的配套也不错,最近看了很多您的帖子说百子湾双井附近有很多价值洼地,我选了几个您推荐的看了一下确实比我们16年底入手的时候便宜不少,所以想请您推荐几个朝阳洼地的公寓毕竟离我们现在住的地方更近,顺便也请教下亦庄的投资情况和好的小区。最好十年十五年以内的房子,而且在交通配套学区方面最好没有大的短板。

  回答:你们按二套标准能看500内的标的。选筹圈定在 朝青 百子湾,例如 国美第一城、青年汇佳园、华纺易城 。亦庄长期看好,亦庄二手可以看下 林肯公园,还有附近的新盘也可以看看。

  提问:房姐你好,自有房住朝阳立水桥附近,考虑在丰台万科云庐买一套,预算700,看中人大附中丰台分校,问该楼盘是否值得买?第一套能否做抵押?利率一般在多少?

  回答:万科云庐落盘附近缺点是没地铁,只能开车,优点是环境不错,我觉得关键是交通,没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能,要看你的个人情况

  提问:房姐好,新人首问。本人想在昌平买房,首套首付预算150-160,求推荐,谢谢! 个人情况:首套刚需婚房,首付预算150-160左右,本人在西二旗上班,对象在昌平县城上班,想买好一点的两居室或小三居,新房二手房均可。 考虑区域:昌平县城、南邵、沙河、回龙观、海淀北部新区(排名不分先后,有其他区域推荐也可)。 关注点优先级:优先考虑居住环境、升值潜力、通勤时间,其次是学区。不优先考虑学区主要原因是计划5-10年内进行一次置换。 目前已看: 新房: 1、北京怡园,三居(有点超预算) 2、招商都会湾,88平小三居,明年交房 二手房: 1、保利罗兰香谷,88平左右两居 2、龙湖滟澜新辰西区,两居或三居 对目前已看房并无明显偏好性,其他小区也可以。 另外刚进星球看房姐比较推荐回龙观,回龙观能否推荐几个小区?还有领秀慧谷这个小区怎么样呀?谢谢

  回答:1. 这两个新房的位置有点偏,不太推荐。建议看华润万橡悦府 2.二手就看回龙观板块,领秀慧谷还不错,有合适的标的可以入,还可以看看新龙城 新盘能拉高杠杆如果能持有10年左右,推荐看新盘

  提问:房姐你好,这是我的第三个问题,前2个都得到回答,非常感谢!现在在按照西城学区票+天通苑的路线规划。上学自住都有了压力还不大,毕竟2个小孩上学教育的支出是未来大头,估计上学还要租房住。现问题有二:目前有一套小房子,再买二套的话需要卖掉这个,西城学区打算明年入学结果出来后入,政策明朗些,孩子后年上学,请问我这新两套买的顺序应该是怎样?天通苑何时入?需要利用抵押什么的手段吗?两个房子用谁的名有讲究吗?问题二,天通苑经初步了解,东二东三顶复都是楼梯房啊,您说的电梯加装未来能加上吗?47号楼是个25个单元的大楼,这环境。。。也看了电梯房,那单价就三万多甚至四万了,超过您说的450-600,是不是就不要买了,选房这一块有点迷惑,您的建议是单价多少以下买天通苑,如果高于多少就选择哪里(望京或其它)?非常感谢!

  回答:1. 后年上学,就先考虑学区。你现在资金充足得话就全款抵押入。如果月供能力强但首付不够就做垫资全款再抵押 2.短期加装电梯可能性不大。天通苑单价3以内的都不错,只看总价700内的标的

  内容选自【北京房姐】公众号

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