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400万,在深圳选宝中1房,还是龙岗3房?

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  最近,有粉丝问我:

  宝中房价已经很高,涨到12万/平,400万在这只能买个1房,而同样400万,能在龙岗能买3房,我到底该怎么选?

  这个问题很有意思,值得专门来好好聊聊。

  400万,到底选宝中1房,还是龙岗3房?

  1

  首先,我觉得,两者没法直接比。

  因为对应的需求完全不同,买宝中1房,主要是为了投资,而龙岗3房,很多都是为了自住。

  如果你就想赚钱不在乎居住,那么可以考虑买宝中,但如果你家里就要多个房间,那么只能去龙岗买个大三房。

  到底怎么选,还是要看实际需求和具体产品。

  自住和投资需求,很难拿去对比。

  居住属性没办法对比,那么一定要比的情况下,这个问题可以改成:

  同样都是投资需求,那么总价400万下,现在买宝中1房和龙岗3房,哪个赚得更多?

  两个选择,可以说各有利弊。

  宝中的问题,在于价格已经涨了一波。

  去年双11后,宝中小户型涨幅是最猛的,20-30平的花样年花乡/花郡,从300万直接涨到了400万。

  现在虽然总价不高,400万还可以上车,但单价已经到了12万一平。

  现在宝中的房价还在上涨,但主要集中在大户型,比如宝中三房,小区好点楼龄新点的,基本都是惜售,业主都不愿意挂盘,而小户型则相对偏冷。

  未来宝中的房价还会上涨,尤其是宝安三房,我预计会涨到1500万。

  为什么?

  因为大家的共识都在这里,前海价格起来,宝中附近的碧海西乡板块涨了一波,购买力肯定会回归到宝中核心区域,买改善型的三房。

  还有一点,宝中其实是对标科技园的。

  因为未来互联网产业都会聚集在前海,腾讯会在大铲湾建个岛,高收入的互联网人肯定也会来前海宝中生活。

  所以,宝中是要向科技园看齐,目前科技园13万,宝中才12.5万,还是有价差。

  不过,虽然我长期看好宝中,但短期来看,宝中小户型的价格,已经涨了一波,很多买家会纠结,到底还有没有更好的选择?

  要知道,400万还是有不少地方可以选,比如南山或者福田,不一定非得盯着宝中。

  现在买宝中1房,可能会错过其他机会。

  2

  说完了宝中,再来讲讲龙岗的问题。

  龙岗,最明显的,就是投资属性太差。

  400万,能在龙岗买三房,一方面说明龙岗房价低,另一方面也说明龙岗房子涨不动。

  龙岗涨幅,整体上是跑输全市的。

  深圳的发展重心是一路向西,好的资源、产业和配套都在西部。

  龙岗房子供应量很大,而且东进战略说了这么多年,也就一条地铁3号线,所以房价涨幅很慢。

  那么,龙岗有没有投资赚钱的产品?

  其实也有,龙岗坂田板块和大运龙中板块,在这几个区域买靠近地铁的次新三房,比如五和地铁站附近的,还有大运四大神盘,涨幅都还不错。

  当然除了这些,前几年在龙岗买带深中龙初学位的学位房,也是很赚钱。

  深中龙初,是龙岗最好的公办初中,附近的学位房万科瀚林城,壹锦园,招商依山郡,均价都在6.5-8万左右,都是现在龙岗房价的高地。

  在龙岗买房,你只需要把握两个关键词:地铁和学位。

  靠近3号线和未来14号线,离市区通勤时间45分钟,并且带好学校的次新房,涨幅都不会差到去的。

  所以,400万到底买宝中1房还是龙岗3房?

  宝中其实选择很少了,目前贝壳在卖的也就15套房,基本集中在花样年花乡和花样年花郡,都是1房,连厅都没有。

  龙岗400万选择还是蛮多,3房有1522套,集中在龙中、双龙、横岗、布吉区域。

  其中,双龙太远,在3号线终点,横岗三不靠,片区辐射很弱,布吉房价永远最低,投资属性稍微好点的,也就龙中片区的房子。

  400万买龙中片区,深中龙初的三房,只能买麓园,地铁站附近的,龙城中心站和爱联站,可以买万科时代广场和万科天誉二期等等。

  3

  问题进一步细化就是,宝中花样年两兄弟和龙岗龙中楼盘,哪个更有投资属性?

  我个人的看法是,如果一定要选,我可能还是优先选宝中。

  因为400万买龙岗房子的选择很多,而且龙岗的产品都差不太多,没有特别突出的产品,也没有哪个非买不可。

  选择过多,竞品和替代品很多,购买力分散,导致涨幅容易被平摊。

  龙岗的房子也能赚钱,但问题是你买错的概率更高,龙岗房子遍地都不涨,即使有上涨,涨幅相对也很少。

  而400万想买宝中,选择很少,甚至没得选,你只能买在那里,而且还是最低上车价。

  宝中花样年花乡和花郡,虽然单价已经涨了一波,但再怎么说你也听过,有点名气。

  现在的楼市马太效应很明显,好的房子越贵越买越买越涨,而一般的房子大家连看都不会看,怕买完就站岗。

  对很多人来说,龙岗是个不得不的选择,如果有钱可以选,大家还是去市区和西部看看。

  不信问问自己,如果不是非要多一个房间,或上班读书在龙岗,你真的会跑来龙岗买房投资么?

  还有的朋友买东部,是想未来去那边买套房子养老,于是趁买得起的时候一步到位。

  我的看法是,即使你的最终想养老自住,那也应该先以投资为主,先买在西部。

  为什么?

  因为西部涨幅快,东部基本不涨。买在西部,赚的钱还可以送你一套东部的房子,但你买在东部,那就真的回不去了。

  自住养老去哪里都可以,但赚钱的机会错过就是一辈子。

  4

  未来,你买的房子,就代表着你的阶层。

  现在住熙龙湾的,绝对不说自己住宝中,住润府的,绝对不说自己住科技园。

  住半岛城邦三的,只会说自己住半三,连名字都懒得念全,住深圳湾的,自己住太古城或三湘海尚,也都会说自己住深圳湾。

  在深圳,有些楼盘或区域,已经成了身份地位的象征,说出来就可以不太高调又不露痕迹的显示逼格。

  所以,400万,你到底要说,自己住宝中还是龙岗?

  反正我还是会选宝中,当然这只是相对龙岗三房而已。

  其实,从投资角度上看,400万买宝中1房和龙岗3房,都不是最优选,南山福田和宝安其他区域的赚钱机会会更多。

  现在深圳房价已经涨了上去,目前400万可选产品有限,大多都是小户型。

  我的建议是,在地段不错的区域,选二梯队以上好学位的房子,这样的产品更容易上涨。

  毕竟,财富来源于认知差,想赚钱,你要给房价上涨的理由。

  那上涨的理由是什么呢?一定是地段、学位、地铁和配套,面积反而没那么重要。

  跟消费品不同,人们买房都是买涨不买跌,房价越下跌就越没人买。

  说明在大家心里,房子本身就是资产和投资品,以自住消费的心态去买房,很容易会掉进坑里。

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