深圳楼市：从来不买公寓的这几个理由，你知道吗！

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我是大东谈房，资深房产投资实战派。你相见恨晚的买房导师，只说最实用的操作和建议。

1、会员提问：大东你好，前年盲目买下一套公寓，基于现状，不知道能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉呢？小孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位，现在的学位是前海学校，后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子自住，无欠款，然后在老婆名下。红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款每月还12000，可以租到6000月。现在手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录，能否给你点意见，谢谢！

答：会员你好，深圳公寓只分两种，就是深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，所以有投资价值，但是普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好建议出手。 投资学区房有很多打法比如买没有学区的学区房，有暴击。买学位用过的可以有折扣，买成熟自己要用的学位房投资刚需，如果要买马上要用建议买四大深中 深高 深实验，深外考试招生，这些覆盖的小区来进行选择，但是你的小孩目前也用不上学位，建议买未来成长空间大的学区房，可以考虑南山的教育集团南二外 南山实验 南山外国语覆盖的小区，新的教育模式，生源也很好。具体推荐分析参考会员内部分享！

2、会员提问：东哥你好，请问南山区的山海津值得投资吗？楼盘还是很新的，价格相对周边较低，但是位置较偏僻，学位也很一般，离地铁口也很远啊！但是有朋友需要出售，可以配合JJH直接更名，这样就节约了很多税费！

答：会员你好，没有问题的，那个地方确实毛病可以挑一堆，但是带花园+核心区域+两房，还比他新的就没几个。众所周知这个盘有V带货，有人带货就有人来，在这个流量为王的年代，产品差异不那么大的话，能被看见会更重要。

3、会员提问：老师你好，一千万左右的新盘纯投资应该如何选择呢？润四与沙井都不好抽是否要另做打算？龙华马上有几个新盘准备入市值得进吗？另还有一套西乡北的中粮澜山花园209平的自住房，一直涨幅很小两年后通地铁，我是继续守还是换呢？现在换宝中是否太晚？海境界，临海揽山海德园之类的高档新盘，资金欠缺，必须以大换小，请问这样值得折腾吗？

答：粉丝你好，在深圳往往投资客，当然除了顶级投资客买的房子还不如刚需小白买的房子涨得多，原因很简单刚需小白糊里糊涂按照自己的喜好买往往也能符合未来刚需小白的口味，而大部分投资客难以站在小白的视角看待问题，用自己琢磨出各种理论去指导投资结果事与愿违，真正顶级的投资客需要的是预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。总价超过1000万的只能继续深耕南宝福，或者是去西乡买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。建议可以出手置换，总价1000左右，多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。其次关注几个南山集团学区，太古城的流动性会很好，它算网红盘。雍景湾和海境界学位适中、楼龄新，南玫环境好，1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。海德不会跑输，但是海德价格贵，也有地段的因素在内。具体推荐分析参考会员内部分享！

4、会员提问：大东哥你好，请问总价350W左右的两房，自住+投资有合适的推荐吗？布吉石芽岭那边环境感觉还不错，不知道14号线开通后有升值可能吗

答：会员你好，百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都不错，可以买，地铁开通对房产增值是利好的。

5、会员提问：大东老师你好，我是付费会员，宝中，碧海，南山这一轮都已经涨了一大波了，那为什么福田还没有涨幅？现在是入手福田好还是这几个地方好，如果想买这几个地方的房子的话是年前好还是等年后呢？经过轰动全国的凤凰里事件，调控政策是不是已经在路上了啊要不要等一等？

答：付费会员你好，很多人因为自己的房子没涨，就认为整个片区都没涨，只是一叶障目罢了。其实福田少数优质楼盘已经完成跳涨，涨幅不比宝中和前海小。福田的刚需小户型和学区房都处在上涨通道，我知道的不少楼盘已上涨至少十个点了，部分房源一房难求。不出预料年后福田有部分高性价比的刚需两房和三房会完成补涨，板块轮动和洼地补涨是铁律，从来不以个人意志为转移。具体推荐分析参考会员内部分享！