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“三道红线”下,融信的新机遇

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  "三道红线"的拉起,正将房地产行业引向新的格局。

  疫情以来,房地产市场融资环境有所放松,行业迎来了短暂的窗口期,但近期"三道红线"的推出,让房企对于融资的态度又更加谨慎了起来,监管部门通过分级的方式,明确了房企举债的标准,从融资端对房地产市场进行调控。面对新规的约束,业内各种观点讨论不一,但行业的整体共识是,"三道红线"的出台有利于行业趋稳向好发展。

  行业普遍观点认为,在"三道红线"的调控下,融资能力较强、产品力较强、有息负债较低的房企,将拥有更多的优势。而在行业近年调控趋严的态势下,已有不少房企放下原本重规模的发展方式,控索更加健康的增长道路。其中,融信中国(03303.HK,以下简称"融信")便在近年的发展中展现出日趋稳健的态势,在政策调控的环境下,竞争力日益加强。

  主动调整步入稳健常态 从容面对新规调控

  "三道红线"以剔除预收款的资产负债率、净负债率与现金短债比三个数据为标准,将房企划分为四档,处于不同档位的房企负债年增速将受到不同程度的管控。在较为严格的标准设置下,不少房企都或多或少地触及某条"红线"。

  在众多房企中,融信位于较为安全的"黄档",仅剔除预收款的资产负债率一项未达标准,而在TOP30房企中,触及这一"红线"的房企便多达23家。针对这一指标,融信也正主动进行调整优化。

  

  回顾融信近年的发展,在经历过一段时间的规模扩张后,随着政策调控的趋紧与市场竞争状况的变化,融信积极换档调速,通过主动调整,将净负债率维持在70%-90%的合理低位,流动性日益优化。同时,公司也将增长的重心转移到经营能力的强化上,逐渐步入稳健发展的新常态之中。

  今年,面对新冠疫情这一黑天鹅事件的检验,融信展现出了其强大的稳定性,公司站在经营层面上,积极调整供货与销售节奏,4月销售额便与去年同期基本持平,并在之后保持了强劲的增长态势,据公司最新披露的9月销售业绩,融信1-9月累计销售额突破千亿,达1001.2亿元,同比增长6.5%。持续增长的销售为融信提供了稳定的现金流支撑,也使公司在面对政策的调控时更有信心。

  现金充足频繁回购 强融资能力彰显信心

  近几年,中央与各地政府的调控政策不断推出,各房企也在发展中不断适应着新的政策,政府与企业的相互协调,促进着行业向更加健康的格局发展。本次"三道红线"的推出,对房企的融资能力与现金流动性提出了考验,而这也是融信近年持续优化的方向之一。

  中报显示,融信上半年在手现金与银行存款312.6亿元,现金短债比1.7倍,未使用授信达1059亿元,资金流动性充足。另一方面,公司今年连发低息债,于6月发行的2.5亿美元与增发的1.6亿美元优先票据成交利率分别为7.35%与6.9%,于7月底发行的2亿美元优先票据利率更达到6.75%,接连创下公司长年期优先票据利率水平新低。上半年,融信的综合融资成本从2019年底的6.85%进一步下降至6.67%,于同体量民营房企中处于较低水平。

  融资能力的持续提升离不开专业机构的支持。近年,融信持续改善的财务状况使其频获各专业评级与研报的认可,国际三大知名评级机构惠誉、标普、穆迪分别在期内重申了融信"BB-"、"B+"、"B1"评级,展望皆为稳定。西南证券也对融信的财务状况进行了积极的评价,其认为公司注重有质量的增长,近年安全性持续改善,是"明显低估的一二线优质标的"。同时,融信也于近期被恒生指数公司纳入新推出的恒生大中型(可投资)指数。

  充足的现金与日益增强的融资能力,支持着融信更加自信地面对"三道红线"的调控,而这种自信也通过公司频繁的回购传达出来。近期,受恒生指数下跌等因素影响,内房股的整体估值区间正处于较低的水平,9月底以来,融信进行了9次回购,共计1725.6万股,累计回购金额超1亿港元,频繁的回购向市场传达出融信资金充足的信号,也展现了管理层对公司未来发展的信心。

  行业走向健康新生态 强经营精产品塑造未来竞争力

  长期以来,国内房地产企业一直处于激进扩张与融资竞争之中,竞价买地使企业的负债不断增加,对盈利能力产生负担,也造成了地产股估值普遍偏低的问题。中信证券指出,以"三道红线"为核心的房地产金融审慎监管,加上良好的销售,积极的新业务发展策略,或将彻底改变恶性竞争的格局,抬升房地产板块整体估值。

  "三道红线"的出台,传达出了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路,也推动着行业向更加健康的新生态过渡。随着新规的执行,房企对规模增长的诉求正逐步弱化,而经营质量和利润规模等也正在成为衡量房企实力的新标尺。

  在前几年换档调速的过程中,融信便已将发展的重心落在了提升经营能力上,公司对组织结构进行主动调整,强调对高效能城市的极致深耕,同时,坚持产销一体的原则,对从开发到销售的每一个环节进行精细化的管理,以强经营模式的低成本与高效率,实现企业的"内生增长"。

  另一方面,作为上市房企中少有的聚焦房地产主业的企业,融信也始终在追求更加优质的产品塑造。公司坚持中高端精品战略,对产品质量提出严格的要求,并在成功案例中提炼优势产品基因,形成了中心系、世纪系、海月系、澜天系、海纳系五大产品系。凭借高质量的产品,融信赢得了市场的广泛认可,也实现了销售的稳步提升。

  高产品力与强经营能力的相互配合,塑造了融信在新生态市场下的强竞争力。以杭州融信展望为例,该项目于1月取得地块,在高效的开发与运营下,7月便迎来首次开盘,且项目质量获得消费者的热捧,于开盘当天便全部售罄。高效率带来的周转速度,产品力带来的良好销售,加上经营管理下的低成本,共同推动着融信在规模扩张之外实现更加长期与健康的发展。

  在向高质量发展的转向中,融信已能更加从容地面对"三道红线"的调控,而在逐步往良性竞争过渡的行业新生态里,不断提升经营能力与产品力的融信,也拥有了更强的市场竞争力。于融信而言,新规的出台,既推进着公司向更加稳健的财务状况发展,也使公司持续锻炼的"内在"优势得到进一步显现,为融信的长期稳定发展带来了新的机遇。

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