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15号线会带动39公里沿线房价吗?

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  15号线会带动39公里沿线房价吗?

  原创 娜美 重庆事务所 5天前

  15号线一期工程环评(征求意见稿)近期进行了公示。

  15号线是连接中心城区中东西槽谷的两条大动脉,站点附近居民数量庞大,一直颇受关注(具体站点请点击“15号线”查看)。

  尽管一期(九曲河-两站影视城)建设工期规划为5年,但39公里沿线,已开始蔓延关于房价增值的讨论。

  不管何时何地,轨道交通的修建、开通都是重大利好,往大了说带动经济发展,往小了说方便居民出行,甚至或许能带动房价。

  既然说到“带动”房价,那我们今天就来聊一聊,轨道交通能不能使房价增值。

  首先我们要明确轨道交通的本质。轨道交通是一座城市的骨架,是各区域之间经济沟通、交通衔接必不可少的脉络。能够给居民提供极大的生活便利,使城市经济得到快速提升,这是轨道交通最大的价值

  从整体上看,轨道交通能为房价升值做出贡献,但这不是轨道交通的职能,充其量就是轨道交通带来的一个附加值。既然是附加值,那能否产生价值?价值多少?何时产生价值就是很难把控的一个未知数了。

  01. 能否产生价值?

  不知道大家觉得房价上涨最大的原因是什么,但以我入行的经验来看,最影响房价的第一点是——政策

  在如今“住房不炒”的大环境影响下,任何地方的房价都是处于平稳状态,稍微有点动作都会被按住,所以许多城市接二连三出现“政策一日游”的情况。

  从购房者的角度来分析,绝大部分最看重的是地段、价格、配套。轨道交通只属于“配套”这一项的其中之一,配套还包括教育、商业、医疗、景观等等方面,所以轨道交通左右不了购房者是否买这个房子的决定,别说和地段、价格相提并论了,可能在一定程度上还不如教育资源来得更重要,妄想一条轨道交通迎来房价暴击,就是不理智的。

  我们回想一下有几个购房者是仅仅是因为“轨道交通”所以在这里买房的呢?我们买房的时候只考虑“轨道交通”吗?

  从城市规划来分析,如果你所在的城市轨道交通3条左右,那城市大部分的地区轨道交通都无法到达,居民出行还是得依靠自驾、公交,这个时候,轨道交通房的优势就很少。

  如果你所在的城市轨道交通5-10条,轨道交通能到达城市大部分的地区,居民感受到了轨道交通的便捷,这个时候轨道交通房的优势才会逐渐凸显起来

  如果你所在的城市轨道交通10条以上了,这个城市一定是国际大都市,居民平均生活水平较高,早已习惯轨道交通带来的便利,很多房子附近都有轨道交通了,这时候轨道交通房已不能“独大”,更不能吸引他们注意力了。

  所以轨道交通能否带给房子带来升值空间,真的得具体问题具体分析。

  重庆轨道交通(轻轨及地铁)线路图(含在建线路)

  02. 价值多少??

  既然我们前面说轨道交通能为房价升值做出贡献,那我们就来假设,每个轨道交通房都能产生价值,但得明白不是每个轨道交通房产生的价值都一样

  首先,地段依旧重中之重。郊区哪怕有轨道交通又怎样?区域还是太远,通勤超过一个小时,十分具体。一条轨道交通线无法解决公共配套的根本问题

  然后,主干线轨道交通比次干线更重要。轨道交通的规划是分主次干线的,虽然对于重庆来说感觉不太强烈,因为我们还不像深圳那样划分慢线、快线,但是我们从人流量来看,就能知道重庆轨道交通大概的主次。总的来说,1/2/3号线就是比4/6/10号线和环线的人流量大,这能侧面反映出城市规划的先后顺序和区域地位。学会识别不同的轨道交通线和不同的站点也是非常重要的。例如南坪和鱼洞,例如观音桥和回兴,就是不一样。哎,归根究底还是地段

  再者, 房子新旧程度。同轨道交通旁的老房子一定没有新房的升值快,除非老房子有相当硬的学区,另当别论,不然老房子有轨道交通也掀不起波澜。其实这也侧面证明了,房子的升值是由很多方面决定的,轨道交通不能做主,毕竟一个新旧就影响了很多。

  还有,轨道交通到达项目的方式

  最为普遍:项目修在轨道站点附近,是大部分人对轨道交通房的认识,这种项目很多也很难划分,有几百米的,有1公里的,也有2/3公里的,“附近”怎么来定义?中介、开发商、购房人想的都不一样。

  开始进化:轨道交通口连接项目出入口,近几年很多新房项目逐渐有了这样的趋势,这样极大缩短了居住者到达轨道交通的时间和距离。比“附近”的轨道交通房更好。

  未来发展:轨道交通口穿过大型商业进入小区,这是根据轨道交通站的出入口做出来的综合性规划,规划难度较大,比较稀缺。回家的路上顺便超市买个菜,不日晒雨淋,体验就是和走在外面大马路感觉不一样。

  最后,轨道交通最影响的是租金。房价升多少,升不升,谁都说不准,但房租一般情况下都会比同区域没有轨道交通的房租高。租客的需求和购房者的需求是不太一样的。

  03. 何时产生价值?

  这是一个很难的问题,谁都无法肯定,只能分析。个人觉得轨道交通开始建设和正式通车是两个非常重要的节点

  轨道交通的规划是需要很长时间的,要经历很多次规划方案研究、流程批复、可研编制等相关工作,还得执行一系列复杂的流程,包括公示招标、递交文件等等。尽管发改委有了批复但不意味着能马上开工,所以,看到中介、开发商以“轨道交通规划”为噱头时,不要被冲昏头脑,因为不知道能否动工,何时动工,很有可能站点都取消了…

  当看到动工了,心里面才踏实一点,但再怎么也要5年起步,2、3年几乎不可能。这时候,是最容易鼓舞人心的,因为大家看到了希望,有了盼头。个人觉得,这时候能带来第一波增长,购买这样的项目能最大程度上“保本理财”。

  通车了,心里面石头才真正落地,毕竟,北京都出现过修一点停工很多年的平谷线,重庆又怎么能保证顺风顺水呢?例如朝天门站点,规划了那么多年,现在还没开通。当真正开通了,居民才能享受通勤便利,这时候,或许房价能依靠轨道交通开通迎来一定的增长。

  综上所述,轨道交通给房价带来的增长非常有限,也很难去把握,收益站线最起码5年起,这是否拉得过长呢?几十万上百万雪花银空置5年,不产生任何效益去赌以后不可控的升值,是否值得呢?值得我们认真思考。

  END

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