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那些游走在灰色地带的房子

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最近严肃君的N个500人置业群里,热聊的是魏公村佳苑,一个海淀刚刚交付的回迁房项目。

  “这类原地回迁的项目,以后可能就没有了。”

  “打听了一下,没房本还卖11万,还真有人买。”

  ……

  毕竟西北四环的万柳书院接单价都要20万了,魏公村佳苑位于北三环以里,环线优势更优越的前提下,单价“才”11万。

  利益当前,从来不缺冒险者,“有门路”的中介们也活跃了起来。

  在魏公村贴吧,有人求购,有人出售,基本都是中介。

  按照正规流程,回迁房魏公村佳苑,作为二类经适房的一种,需要等取得房屋产权证或契税完税凭证满5年后,再补交土地出让金,变成商品房,才能上市交易。

  戳图可放大

  当然,下了房本或者转成普通商品房,房价自然看涨。

  虽然据说魏公村佳苑至少还要等两年才能下房本,但并不妨碍中介们,在急于变现的回迁房业主,和愿意赌一把的购房者之间,人为打通一条路——

  那就是“地下协议”。

  01

  安置指标

  既然是地下,那就不能走到明面上。

  严肃君根据中介发布的各类广告,整理出了以下回迁房购买流程——

  1.签署《房屋买卖合同》并支付定金(一般在总房款10%以内);

  2.到开发商、物业确认产权;

  3.支付50%以上的首付款(有的甚至到90%),留购房合同原件及发票;

  4.领钥匙、办理物业交接手续,等待一手房本下发;

  5.房本下来后,买主、中介、安置户三方一起到开发商那里领取房产证原件;

  6.居间机构房源核验、购房者资格申请;

  7.网签、交税、过户,跟业主结算尾款。

  简单来说,中介的具体操作方式是--

  先锁定房源

  在安置户在拿到指标后、交房之前,把安置指标买下来,一个指标对应一套房。

  再寻找买主

  安置户拿到钱后与中介签订房屋买卖合同,中介就拿着这份合同开始寻找买主。

  最后就是交房过户

  如果尚未找到买主,等到交房时,安置户和中介一起去收钥匙,本应由安置户支付的购房款,也由中介来支付。

  一般情况下,在正式过户前中介会押一部分金额,过户后才会被支付尾款。

  如果交房前能找到买主,那这当中的房款直接由买主支付。买主会和与安置户签订新合同,安置户与中介签订的合同作废。

  中介赚取的钱,一是来自佣金,二是中间差价。

  02

  买一个新身份

  以上是从业主手里买二手房,还有一种方式是,直接从开发商手里买新房。

  由于政策性住房需要特定的购买资格,如有剩余房源,虽然价格通常只有周边商品房价格的六成,开发商却往往无法正常销售。

  这个时候就需要中介来找到客源。

  购买这类房源,买主需要和中介公司签委托代理合同,并先支付五成左右的房款。

  注意,这里买的其实是待拆迁或腾退的老房子,间接达成购买目的

  然后中介带着买主去做拆迁补偿手续。

  拆迁办做好老房子购买合同、拆迁补偿协议等一系列手续后,买主需要等待购买资质审核通过。

  通过后就等于拿到了准购者的证明,然后再等开发商选房通知。

  因为和开发商直接签约,所以房本下来可以直接写购房者名字。

  03

  风险预告

  看似完整的交易流程,其实很多环节不堪一击。

  由于首付给中介不是开发商,如果中介卷款跑路,作为一场不被法律保护的交易,购房者很难把钱要回来。

  安置房交易最大的风险,是价格上涨后,业主反悔,很可能要求解除合同或者不配合过户。

  还有一种情况是房本很难下来,或者下来房本限制交易。

  即便靠运气安全过户,回迁房的居住体验也不会像商品房小区一样。商品房遇到的维权事宜,回迁房只会更糟。

  想起一位朋友,全款买了一个没下房本的安置房。她经常说,这像一把达摩克利斯之剑,想安心过日子就不能抬头看。

  互动时刻:

  在低价诱惑下,你会用这种方式”买“回迁房?关于它,你还有哪些故事和见解?

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