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洛阳一小区过半业主不交物业费,业委会和物业公司“恩怨”何时了?

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  大河报·大河客户端 记者 高菊

  业主成立了业委会,为啥非要撵走物业公司?

  三分之二业主不交物业费,物业公司为何坚持亏损经营呢?业委会、物业公司都将对方一纸诉状告上了法庭,展开了拉锯战。

  业委会和物业公司的“恩怨”何时能了?连日来,大河报记者来到洛阳市涧西区034-4小区,探访背后的原因。

  【1】小区约三分之二业主为啥不交物业费?

  10月14日,记者来到位于洛阳市涧西区长春路和中州中路交叉口的034-4小区。据了解,该小区是洛铜集团职工家属的高层住宅楼,只有一栋楼,共有331户居民。

  据业委会委员苗女士介绍,小区是2014年年底交房,当时业主们签了一个洛铜物业管理公司物业服务管理协议,协议中甲方的落款是洛铜物业管理公司。但为小区服务的是洛阳华天物业公司。

  “入住小区后,发现物业管理不到位,比如,小区门岗形同虚设,谁都可以随意进来,小区楼下的网吧后门直通小区院内,电梯经常坏掉,家门口被贴很多小广告,住在这样的小区着实觉得不安全。”苗女士说。记者在小区走访中,一些小区居民也提到了小区存在安保、环境差等问题。

  

  034-4小区大门

  据苗女士说,2016年,在涧西区物业办等主管部门参与下,该小区业主成立了业委会。业委会对小区物业公司华天物业提出了10条管理建议,包括更换安保人员,整理车棚、及时维修电梯等,要求物业公司尽快整改。

  “但是两年多过去了,华天物业一点改进都没有,大家就开始不缴纳物业费,现在有大约三分之二的业主都没有缴费。”苗女士告诉记者,其中还有一部分业主是洛铜集团的职工,物业费直接在发工资时代扣的。

  【2】业委会要求物业撤场,物业拒绝离开

  该小区业委会另一名委员说,2017年,业委员会对本小区的住户进行调查,征求住户是否愿意更换物业公司的意见。“当时,已经有超过半数以上的住户同意更换物业公司,我们有住户们的签名。”该委员说。

  随后,业委会在小区院内张贴了同意更换物业公司的通知。并且通知华天物业,要求其离开小区,可以重新参加新的物业公司竞标。然后通过招投标的方式,选择新的物业公司进驻,但华天物业并没有参加招投标。

  2018年11月19日,业主委员会与洛阳市安久物业管理有限公司签订一份《长春路034街坊4号楼小区物业承包合同》,约定由该公司为小区提供物业服务管理。但是,原有的华天物业拒不离开,也不进行交接,中标的物业管理公司进不来,双方还发生了争执,还报了警。

  

  小区院内

  【3】持续亏损,为啥坚持不撤场?

  洛阳华天物业公司的相关负责人王女士说,他们是受洛铜物业管理公司委托对小区提供物业服务,由于集团“三供一业”改造原因,虽是两个名字但还是一家公司。所以业主签订物业服务协议的时候落款是洛铜物业管理公司(以下简称洛铜物业),而实际上提供服务的是洛阳华天物业公司(以下简称华天物业)。

  “小区成立业主委员会之后,大约是2017年开始,业委会的几个人带头不缴纳物业费,还经常在业主们的微信群里让大家不要缴物业费。”华天物业的副总经理赵海涛说。

  该小区物业服务中心主任班全道告诉记者,就今年来说,这个小区缴纳物业费的总户数比例是37.76%,按照收费标准每平方0.7元来算,收取的物业费一共约9万元,而小区是331户居民,全部缴纳物业费的情况下,总款应该是25万元左右,物业公司一直都是在亏损运营的。

  

  小区院内环境

  “公司亏损严重还要运营,是因为这里的住户大多是职工家属,不能不管他们,物业费收这么低靠的是集团的补贴,我们洛铜集团几十个家属院都是华天物业管理的,收费都特别低,有些多层住宅一平方才收0.2元的物业费。”赵海涛告诉记者。

  关于洛铜集团是对该小区内的洛铜集团职工否存在代扣物业费的情况,班全道说,有这种情况,不超过50户,集团是代缴,并且也是征得职工同意的。

  在多次催缴物业费、下发律师函无效的情况下,2019年5月,华天物业一纸诉状将小区个别业主告上法庭。2019年5月23日,洛阳市涧西区人民法院出具民事裁定书,认定和业主签订物业服务协议的是洛铜物业,而状告业主的主体是华天物业,二者主体不同,驳回华天物业的诉讼请求。

  【4】业委会状告物业要求撤场,未获法院支持

  由于华天物业一直不撤场。今年该小区业主委员会向涧西区法院提起诉讼,要求华天物业撤离本小区。

  10月15日,涧西区人民法院下达了判决书,判决书显示:该小区由洛阳铜加工集团有限责任公司房地产开发公司开发,2015年1月,洛阳铜加工集团有限责任公司房地产开发公司与华天物业公司签订《洛铜034-4#楼(住户)前期物业服务协议》,委托华天物业公司对该小区提供物业服务,期限四个月,到期后未续签合同,至今一直由华天物业公司为该小区提供物业管理服务。

  判决书显示,因没有证据证明该小区业主大会已经就选聘和解聘物业服务企业事项进行表决。因此,不能认定该小区的物业服务公司已变更。故原告业主委员会要求华天物业公司退出该小区并移交相关资料的请求,没有事实和法律依据,法院不予支持。

  对此,华天物业公司相关人员说,他们也进行过业主的入口调查,结果是超过一半的居民不愿意更换物业公司,并把该证明通过律师提交至法院。

  “据我所知,出庭时,我们业主委员会没有提供半数以上的居民同意更换物业公司的证据,那个原始证据就是调查表,没有送到法庭上。”该小区业主委员会委员苗女士在电话里告诉记者。这么重要的证据为何没有送达法庭?对此苗女士解释说,当时没有人通知她需要送达这份证据。

  【5】业委会和物业公司的“恩怨”何时能了?

  记者在走访该小区时,有居民支持更换物业,也有居民认为现在物业挺好的,物业费也不贵,没必要换。“我是这个小区的住户,但是不是洛铜集团的职工,我觉得现在的物业公司挺好的,我家90平方米的房子,一年才缴700多元的物业费,上哪儿找这么便宜的物业公司去?”居民王先生告诉记者。

  

  小区院内车棚

  另一位杨姓居民则表示:“换不换物业公司我们无所谓,只要物业费别涨价,高层收费是高,也不能太高了,这小区啥环境,条件在这儿放着,那就这么小的院子。”

  “业主委员会也调查过,物业公司也调查过,晚上都来敲门,我说我不参与你们的调查,我弃权,成天闹。”一位年纪稍大的男业主说。

  业委会和物业公司的“恩怨”何时能了?

  随后,记者来到该小区所在的长春路办事处。相关负责人告诉记者,因为034—4小区业主委员会和物业公司之间的事,他们组织开过很多次协调会,希望双方能够以小区安定为前提,协商解决物业管理相关事宜,但都没有达成一致。

  “双方已经走了法律渠道,我们要支持和肯定法律。”上述人员说,如果业主委员会合规合法地去要求物业公司撤离,办事处也会支持广大业主决定。物业公司在管理中有不到位的地方,办事处也会与其沟通,让他们进行整改。最终还是要以居民利益为本处理此事。

  针对事情的后续处理,该小区业主委员会部分委员表示,将继续使用法律武器,按照合法程序,维护广大业主们的合法权益。华天物业公司也表示,还是会就业主按时缴纳物业费一事采取办法,必要时候,将继续走法律程序,起诉个别恶意拖欠物业费的业主。

  根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  《中华人民共和国物权法》第七十六条该规定:制定和修改业主大会议事规则;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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