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郑州买房看这6张图,稳妥跑赢大势!

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  撰文:佩奇 美编:刀妹 校对:紫藤

  对于广大的购房者而言,如今的郑州楼市越来越费解,以为“抄底成功”或者“捡漏”,谁知道仍旧抄在了半山腰。

  商品房作为商品的一种,尽管不可避免的受到供求关系的因素产生价格波动,但终究是因为其“大宗商品”和掏空多数家庭“六个钱包”的本质,而区别于一般普通商品。

  动辄1000-2000元/㎡的波动,折合成100㎡的房子,就是账面数十万的波动,对于郑州普通工薪家庭而言,这并不是随随便便就可以接受的情况。

  买错房、买错区位,究其根源还是因为对郑州的不了解,不能“眉毛胡子一把抓”。

  长期来看,郑州将在相当长的一段时间内仍旧是人口流入的城市,“买房”这个事仍旧是没错,但是会不会买,买哪里才可以与大势共进退或者稳赢大势,其实就在下面6张图。

  ——1——

  郑州市中心城区在哪里?

  根据最新消息披露,郑州市中心城区已经得到确认,也就是金水区、中原区、惠济区、管城区、二七区、郑东新区、高新区、经开区。

  特别注意的是,白沙组团、经开国际物流园区组团被纳入中心城区的范围内。

  未来,西绕城高速,黄河南岸,南绕城高速,万三公路的围合区域就是郑州的“中心城区”。

  而西部的荥阳、上街为“西部新城”,东部的中牟为“东部新城”。



  根据上面两张图,“中心城区”的价值,就是资源的价值,就是房子的价值。

  而航空港区,与绝大多数郑州购房者关系不大,还是要遵循一句话:自住无妨,投资长线。

  ——2——

  百度地图热力图

  如果说上图是郑州市ZF和官方层面把郑州的城市框架拉了出来,那百度地图当中的热力图就是“最接地气”和“最朴素”的买房指南。

  以工作日白天为例,郑州人主要活动范围还是集中在三环内+大北区(金水+惠济)+龙子湖+高新区,当然,还有绕城之外的新郑龙湖镇。


  ▲百度地图热力图(工作日白天)

  在人口分布的背后有句话:人跟着产业走、钱跟着人走。

  人是房子值钱与否最重要的基石,而人才的优劣决定房价的天花板有多高。

  而对于绝大多数购房者而言,工作仍旧是在上图颜色密集的区域,而正是颜色密集的区域,提供了大量的工作机会。

  对于初涉郑州的购房者而言,打开百度地图热力图,如果距离郑州人员热力图密集区太远,可能就不是太好的选择。

  如果没有人,房子将没有最基础的支撑,“鹤岗式”的末路也将来袭。

  ——3——

  2019郑州市城市建成区示意图

  相较于上面两张图获取的便利性,本图不仅可以代表当下的现状,还可以展现一部分未来的情况,那就是2019年郑州市城市建成区示意图。


  首先,建成区就是已经成熟或者即将成熟的区域。比如老三环的大部分区域,可以称为“建成区”;比如,管南部分已经售罄楼盘成熟的路网,也许周边楼盘尚未交付,但也可称为“建成区”。

  从2019年郑州市中心城区建成区示意图中,我们可以获取怎样的信息?

  
1、ZF的基建资金主要投向了哪里?
2、哪个区域会最先成熟?

  上图黄色区域为“2018年建成区范围”,而带绿框黄色区域为“2019年建成区范围”,两者相比有怎样的变化?(因为微信后台对分辨率有限制,可能图片不是很清楚,有需求可以百度自行搜索)

  1、三环内,基本上都算成熟区,但同时,北龙湖也被包在三环内,所以拉低了建成区的饱和度,但北龙湖的价值完全不必怀疑。

  2、白沙组团东部片区、北部片区;管南组团;惠济区四环沿线为2018-2019建成区的主要增量区域,购房者可以优先考虑以上组团或区域。

  3、四环内建成区推进速度较慢的几个组团为:金水科教园区、马寨—尖岗组团、古荥—邙山组团。

  特别值得一提的是,郑州东南西北众多新区当中,有不少新区2019年的建成区推进速度奇慢无比,对于普通购房者而言,在新区买房,一定要再谨慎一些,再保守一些。

  ——4——

  组团控规详图

  城市的发展,不仅有先后顺序,更有不同的产业分工。

  有些区域,天生就是要成为王者的;而有些区域的产业结构,自始至终都是物流、商贸,自然区域房价天花板会被压制的死死的。

  而对区域加以判断和区域,研究组团控规详图是最好的办法之一。


  ▲控规图例

  当某区域内,黄色的居住用地与粉色/红色的商务办公用地比例失衡的时候,房价的天花板将会被无限放大,但这也有前提的,必须是城市自然延伸区,“另起炉灶”重新再造一座新城很难取得新的成就。


  ▲郑东新区白沙组团

  在郑州,比如白沙、比如北龙湖都是这样的配比,以产业布局为主,辅以住宅用地,而研究控规图的时候,如果片区或组团内黄色的“二类居住用地”过多且尚未出售,就可以直接pass了。

  ZF可以等,区域可以用各种政策保证税收,可是对于购房者而言,不会有那么多时间从一张白纸等到区域成熟。

  ——5——

  郑州地铁第三期规划

  终于说到地铁了,特别是最近几年ZF加强了对于城市规划地铁的审核,过去“蒙混过关”修建地铁的城市如今必须要有人口、经济、城市框架等硬指标的支撑才可以修建,地铁多寡和建设速度是衡量城市能级的一个重要标准。

  郑州地铁近两年的大事就是第三期建设规划的落地,地铁延伸的方向,就是普通购房者买房的方向。


  ▲郑州城市轨道交通第三期建设规划示意图

  对于很多购房者而言,地铁也许不是必要的交通工具,但却是必须存在的,且不论恶劣天气、突发情况可以用地铁应个急,最重要的是地铁是城市资源的体现。

  没有地铁,代表城市资源并没有延伸到那里或者说短期内没有延伸到那里。

  如今,全国众多地铁线都处于“半亏损”状态下,尽管具有社会公共设施福利资源的属性,但是也要考虑盈亏,每公里造价上亿的地铁,不是随便说说就建在哪里的,必定是经过严密的论证和支撑。

  当下哪里是重点区域?未来哪里是发展的方向?哪里会形成商业区、居民区、商务区?研究地铁规划就行了。

  至于下一批地铁规划,目前没有讨论的必要。待2024年地铁三批规划建设完成后,郑州地铁的主要框架就成型了,剩下的都是“非骨干线”,是补充、加密,更重要的是,未来地铁怎么走、走哪里,还会在城市发展的进程中不断变化,紧紧围绕第三批地铁规划建设,已经足够。

  以上5张图,并没有特别细节的操作指南和办法,多数是理解郑州,指导在郑州买房的宏观策略,但是对于多数购房者而言,能准确理解,买房无虞。

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