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新政之下,房企难再“空手套白狼”,楼市调整,刚需有买房机会

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  这几天房地产人聊得最多的就是,“全国房价破万”的话题。甚至有大V、专家们以,“调控,调进'万元时代'!”为内容发文。

  房地产快速发展的十几年,也是调控跟随的十几年,如今全国房屋均价进入“万元时代”,刚需们还是有疑虑的!

  为什么价格不断上涨?调控的目标是什么?

  房价上涨的原因,千人千面,没有谁能准确说出背后的逻辑,也许真懂的人不愿意出来说明,或者不宜直接说明。

  而调控的目标应该是明确的:稳市场。不管房价是上涨还是下降,一定得稳。三稳的内容就是:稳房价,稳地价,稳预期。

  

  调控改变了方向

  过去调控基本上是围绕个人的买卖双方,限售或者限购,或者是银行贷款的利率调节。今年推出“三条红线”,直接限制房企。向房企调控是过去没有的过的。

  这是一个转折点,房企的日子必定是不好过的。以前只要房企拿到地,就可以各种渠道融资开发,基本上自身企业不用出多少成本;如今严格管控债务指标,“空手套白狼”的开发模式一去不复返了。

  会有些什么影响呢?

  首先,房子质量会好一点。在新政之下,房企的运行模式必定改变。自己真金白银的投资开发,一定是会更加谨慎,像以往的“质量门”会少很多,毕竟是自己投钱,卖不出去就是亏自己的。

  其次,拿地会更谨慎一点。过去可以大量举债的拿地,地储规模越大,房企越有规模,然后又能借更多,比如买买买的RC,和大量储备土地的HD。现在债务限制了,自己拿钱买地必定要谨慎很多。

  最后,地方城市的房地产氛围变冷。过去粗放的房地产市场,各个环节都能在楼市赚大钱,太多的人涌入这个行业,房企大量开发,地方城市大量卖地,炒房客投机,房产销售赚佣金……总之是尽可能的炒作,话题一火,还怕没人入场吗?

  如今房企拿地被卡住了,地方城市的土地也卖不动的,市场的源头被限制住了,获利者逐渐减少,大伙退出市场,气氛必定冷下来。

  

  新政之下,房企拿地方向必定会改变。房企拿地,跟购房者一样的心态,要有价值增长,最好是买的土地能在后续有较好的溢价。所以选择重点城市开发,是房企们的主要方向。

  房地产周期理论中介绍,目前我们楼市的问题是:一二线城市房价泡沫,三四线城市库存泡沫。这其中就是土地配比问题,以及房企拿地方向和比重问题。

  随着重点城市更合理的推出土地,房企积极拿地,一二线城市的房价泡沫会在供需平衡之下回落。

  

  刚需的买房机会

  过去三年,刚需是很郁闷的,花了最高的价格,承担了最高的房贷利率,买了质量最差的房子。

  未来这一切都会变好,一二线城市随着土地供应的加大,房价回落或者平稳是必定的。刚需的选择性会很多。三四线城市楼市的躁动气氛会消失,房价回归是必然的。

  房价回归大概是什么时候呢?

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