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正荣地产经营性现金流持续恶化 高息发债“借新还旧”

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  导读:步入千亿房企后,正荣地产开启“新三年战略”,但经营性现金流持续恶化、融资成本高和盈利能力弱等问题仍未得到有效解决。

  

  步入千亿房企后,正荣地产开启“新三年战略”,但经营性现金流持续恶化、融资成本高和盈利能力弱等问题仍未得到有效解决。

  疫情后,境内融资迎来短暂宽松窗口期,房企纷纷抓住机会积极“补血”。不过,也有诸如正荣地产(006158.hk)等房企在境内融资方面并未有太多动作,而是通过发行美元债借新还旧。

  根据公告,近一个月正荣地产接连发了2笔美元债,共募资4亿美元,正荣地产称“募资额将用于拨付现有债项”。上述2笔美元债利率分别达到8.3%和8.35%,在现阶段来说属于较高水平。据克而瑞数据,今年1-5月境外发债平均利率为7.56%。

  此外,今年1月和3月份,正荣地产发行的优先票据利率分别为7.875%、5.6%。也就是说,正荣地产的发债利率在走高。

  公开资料显示,正荣地产于1998年成立于福建,2016年将总部搬至上海加速扩张,并于2018年成功跨入千亿房企阵营。不过,步入千亿房企后正荣地产营收和规模增速均出现放缓,经营性现金流连续三年为负,且持续恶化。

  高息发债

  6月15日,正荣地产发布公告称发行2亿美元、2023年到期、年息8.3%的优先票据,一个月前,也就是5月15日,正荣地产同样宣布发行2亿美元、2024年到期、年息8.35%的优先票据。正荣地产称发债募资净额将用来拨付现有债项,也就是借新换旧。

  值得注意的是,无论是8.3%还是8.35%的发债利率,在现阶段来说都不算低。克而瑞数据显示,今年以来,房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。据记者梳理,6月9日,同样发行3年期美元债的建业地产发债利率仅7.65%,此外6月11日,宝龙地产拟发行2.5亿美元票据,3年期,利率为6.95%。

  此外,与其自身相比,正荣地产发债利率也在走高。今年1月和3月份,正荣地产发行的优先票据利率分别为7.875%、5.6%。

  对于发债利率走高的问题,正荣地产对记者表示:“单笔融资成本围绕综合融资成本波动是正常现象,今年3月份发行的年息5.6%美元债是一年期的,5月和6月都是超过3年期的长债,所以利息会高点”。

  知名地产分析师严跃进也表示,出现个别情况的融资成本上升属于常规性的,这与融资用途、期限有关系。从大趋势来看,融资成本还是会有所降低。另外,他提醒到如果房企此前融资节奏比较快,发了多个债券、票据,企业会存在兑付压力。

  尽管如此,正荣地产的融资成本在同规模房企中也属于较高水平。据2019年年报,正荣地产14次发债,其中年息高于8%的债券占了10个。频频高息负债,使得正荣地产的融资成本处于行业内较高水平。亿翰智库2019年房企融资成本TOP30榜单显示,正荣地产融资成本虽下降了0.3%,但仍以7.5%的融资成本排在第24位。

  此外,记者注意到,在目前境内发债窗口期,正荣地产并无境内发债工作。对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,“房企在短期之内,的确会有融资的弹性,但在‘房住不炒’的大环境下,想要快速发债还是存在困难,而在香港或美国市场发债相对会容易”。

  高息发债背后正是现金流的紧张。正荣地产2017-2019年的经营流动现金流量净额分别为-42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元,持续恶化。

  限价削弱盈利?

  诞生于1998年、在福建发迹的正荣地产,携带着“闽系”房企大胆与激进的基因,以“高杠杆、高周转”模式迅速在中国房地产市场赢得一席之地。

  在规模扩张方面,正荣地产无疑是“尖子生”。2017年正荣地产的合约销售额攀升至701.53亿,同比增长78.5%;2018年又以54%的增速跨入千亿阵营。两年时间,正荣地产实现千亿房企身份的转变,并且顺利赴港上市。

  加入“千亿俱乐部”后,正荣地产提出了“新三年战略”,也就是在2019年至2021年内,规模持续稳步增长的同时,实现运营水平、债务结构、盈利能力等方面提升。不过,“新三年战略”开局之年并不顺,2019年正荣地产规模增速大幅放缓,而营收增速也继续下滑。

  2019年正荣地产实现销售额1307亿元,同比增长21%,同比增速降低了32.95%。在今年业绩会上,正荣地产董事长黄仙枝提出了2020年1400亿的规模目标,同比仅增长7.1%,继续放缓。

  受到疫情等因素的影响,正荣地产1400亿目标也存在压力。根据公告,正荣地产前5月销售额同比减少至408.84亿元,仅完成29.21%。

  另一方面,正荣地产的营收增速也开始下滑。2019年年报披露,正荣地产2019年营收为325.58亿元,同比增长23.08%,而2017年和2018年,增速分别为36.9%和32.3%。也就是说,正荣地产营收增速三连降。

  一同下降的还有毛利率和净利率。2019年正荣地产毛利率同比下降了2.8个百分点至19.6%。作为对比的是,根据克而瑞数据2019年50家房企的加权平均毛利率为29.9%。

  此外,根据财报,2017年至2019年,正荣地产的净利率分别为7.6%、8.4%、9.5%,始终在10%的水平线下徘徊,而与其差不多规模的融信集团(03301.HK )。2019年的净利率已达11.5%。

  对于盈利能力偏弱的问题,正荣地产对记者表示:“毛利率下降是2019年房企的行业现象,限价是主要影响因素。而公司盈利能力与行业(纯住宅开发)平均水平相当,且处于改善上升期”。

  此外,正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健陈伟健在业绩会上对毛利率的下滑进行了解释:“2019年售出了一批老的存货,这批存货成本比较高,而且受限价影响,售价比较低。”也就是说,受限价政策影响,销售价格走低,再加上拿地成本高,使得正荣地产盈利空间被压缩。

  来源:中科财经(记者 孙珊珊 张婷)

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