乳山海景房坑人坑到了湖南：跟团游来威海 不买房不准睡觉！

　　来源：青城山说

　　楼市不景气的时候，就是开发商坑人的时候。

　　先是昨天青岛即墨的保利堂颂承包了我一天的笑点：精装修交付的房子，卧室门竟然少了一块，漏风漏音漏光，简称“三漏保利门”。

　　有人说这几年的房子是历史上质量最差的一批，“前辈”诚不欺我啊。

　　今天又被乳山海景房给震住了：乳山的开发商跨过半个中国去湖南抓“韭菜”，丢人丢到了姥姥家。

　　据湖南的潇湘晨报10月25日报道，10月初，湖南长沙58岁的姚先生跟团前往山东威海乳山旅游2天，姚先生称此次旅行一切费用全免，只需预交800元，返程后这笔钱可全部退还。

　　到达乳山后姚先生才得知旅行团是房产公司组织的，几乎没有任何行程，被逼不让出门，有专门的人员看守他们，甚至不让睡觉，一睡觉就被推醒。

　　姚先生称自己曾患有脑梗身体不是很好，经不住房产公司工作人员的逼迫，他无奈定下了一套价格为41万元的商品房，交付了12万3000余元的首付款。

　　根据新闻报道，姚先生买的这套乳山银滩的房子单价为8390元/平。

　　看了这则新闻，我只能说这位姚先生百分百地被割了“韭菜”。我们从两方面来分析，先说说二手房市场：

　　在贝壳平台上，乳山共有3488套二手房源，其中银滩占了3098套，占比89％。

　　在房天下平台上，乳山共有1403套二手房源，其中银滩占了1390套，占比99％。

　　乳山银滩是号称“天下第一滩”的国家4A级景区，曾经以海景房吸引了我国北方的众多投资客、养老客。但如今，乳山市的二手房源绝大多数都在银滩，说明银滩正处于甩货的时期，市场流通性差。

　　再看看房价：

　　贝壳平台上，乳山市区的二手房价多在5000-7000，银滩二手房价多在3500左右，银滩在售新盘最低的是7280元/平，最高的是12000元/平，均价在八九千。

　　安居客平台上，乳山市区的二手房价是5773，银滩二手房价是3776。

　　房价上可以看出两个问题：

　　一是乳山市区二手房价要比银滩高上2000-3000元，说明乳山市区人口和房子数量相得益彰，人口能够支撑得起房价；反观银滩，房子多，房价低，根本原因在于房子数量远多于买房人数，一旦炒房客撒手，楼市再难以有起色。

　　二是银滩的新房八九千，二手房3500，这样悬殊的差价还会有人买新房吗？威海人是不会买的，知道情况的外地人也是不会买的，但凡会上网的人看到乳山银滩鬼城、海景房白菜价的新闻也不会上当。所以，乳山银滩海景房靠正规的看房车已经拉不到“游客”了，只能去南中国以旅游名义拉一些老年人威逼利诱的割“韭菜”，这已经涉嫌欺诈。

　　所以说上面这位姚先生百分百的被割了“韭菜”，被开发商坑了，买到了一个“烫手山芋”，打对折赔钱卖都卖不出去。

　　从姚先生的卖房行为，我们应该得到两个教训：

　　一是天下没有免费的午餐。不论是免费旅游强制消费、强制买房，还是热心服务骗买保健品，都源于心底最初的那点“小贪婪”。

　　二是人口是支撑房价涨跌的最终因素。炒房客能够一时炒高房价，却不能把高房价维持一世。不论是一个区域还是一个城市，没有人口的支撑，房价终是水中花、镜中月，幕后的推手一松手，房价就现了原形。

　　银滩地广人稀、没有产业支撑，只有一片海滩、一片海水、一个避暑的夏季，美丽不能当饭吃；乳山市区起码是一个县城，有自己的原始住民。所以乳山市区房价比银滩高，二手房数量比银滩少，楼市比银滩健康。

　　相应的，乳山只是一个县，他的人口也面临着威海、青岛、烟台的虹吸，当人口持续减少，当楼市造富神话破灭的时候，乳山市区房价也将支撑不住。就像鹤岗也是一个地级市，人都走了，要房子何用？

　　都是钢筋水泥造就的房价，为什么有价格区别？就是源于人口的迁徙，人口聚集时房子供小于求，房价才会上涨；人口疏散或减少时，房子供大于求，就会面临房价的下跌。

　　因为此，我才建议投资买房一定要去有人口显著增量的大城市，尤其是这个大城市有产业和人口支撑的新区。