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谢逸枫:中国房价进入万元时代!72城房价破万还有612城不到一万

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  谢逸枫/文

  没有什么值得激动的事情,中国房价进入万元时代。大家应该记得,笔者在2020年初的楼市预测,基于去年全国平均房价基数与涨幅及走势,就判断出,2020年三季度,中国房价提前进入万元时代。6月到9月连续三个月全国平均房价超过1万元的趋势,表明2020年房价进入万元时代。最大的惊喜莫过于2020年中国房地产市场销售额有望再次刷新历史纪录,突破16万亿元,达到17万亿元的新高。


  中国房价单边上涨历史一直没有结束,房价上涨的日子没有结束。自1987年国家统计部门对房价统计数据开始,1987年中国平均房价408.18元/平方米,到2020年9989元/平方米,33年间中国平均房价累计上涨了24.48倍。说明从全国来看,过去20年,房价整体上“单边上涨”,至今这个趋势还未打破。

  中国房价进入万元时代,不代表着全国684个城市,都是万元平均房价。截止到2019年684个城市之中,真正达到一万元的城市,才72个,占到10.52%,比例非常低。需要注意的是全国40个城市房价低于5000元,占到0.058%。而全国房价低于一万元以下的城市达到612个,占到89.47%,这个才是重点。说明中国房价、城市分化严重,平均的房价没有任何实质、市场价值的参考意义。

  按照中国房价行情数据显示,目前中国有72个城市房价破万元,2020年8月全国城市房价排行(住宅)中,排名前十的城市分别是深圳、北京、上海、厦门、广州、三亚、南京、杭州、天津、福州,对应的房价均价为:75249元/平方米、62514元/平方米、58232元/平方米、48285元/平方米、37261元/平方米、36120元/平方米、31637元/平方米、31238元/平方米、26093元/平方米、25847元/平方米。


  即便全国平均房价进入万元时代,“平均数效应”才是主旋律。北上深5万元以上均价的北上深,关键是低于万元、低于5000元平均标准线的三四线城市,占的比例大。值得注意的是百城房价大部分在六千元以上,其中超万元标准线的城市多达63个,浙江省11个地级市房价均已突破万元门槛,成为全国唯一一个地级市房价全部破万的省份。

  值得注意的是有47城市房价未过万元,百城之外仍有许多收缩型城市房价不足五千元。例如黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯,宁夏石嘴山,辽宁阜新、铁岭等。47个典型的收缩型城市平均房价仅为5113元/平方米,鹤岗、双鸭山此类城市房价甚至低于平均值。当前全国房价进入万元大关,仍有不少城市房价依然处于低位,在城市结构性分化的过程中,房价分化日益严重。



  中国房价进入万元时代,归根结底是货币加印、人民币在贬、地价在飞、CPI在涨、经济在增、收入在长、房子面积扩大、房子品质在升,越来越的城市房价进入1万元、2万元、3万元、4万元、5万元、6万元、7万元时代,市场区域性与产品结构性的因素,综合推动的结果。因此,中国房价进入万元时代,属于市场现象,符合房价上涨逻辑与价格规律。




  房价上涨,总体上是科学的、很合理的,很正常的。市场化、供需关系之下,房价不上涨是不科学的,不合理的,不正常的,不对的。自1987年国家统计部门对房价统计数据开始,1987年中国平均房价408.18元/平方米,到2020年9989元/平方米,33年间中国平均房价累计上涨了24.48倍,预计到2020年内突破全国平均房价1万元/平方米时代。因此,人口、户籍城镇化率未到国际线时,未来几十年房价上涨趋势不会改变。

  前9月房价上涨幅度扩大,呈现加速的趋势。其一是今年前9月,全国新建商品住宅成交均价涨幅为7.2%。重点观察的全国100个城市范围内,1-9月,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米,同比上涨10.7%。1-9月,一线城市均价为45640元/平方米,同比上涨5.6%。32个二线城市均价为15454元/平方米,同比上涨9.3%。64个三四线城市均价为12209元/平方米,同比上涨9.1%。


  其二是今年前9个月,全国商品房平均成交价格为9878元/平方米,同比上涨5.6%,与1-8月相比有小幅上升。从数据不难看出,前三季度房地产市场基本恢复至去年同期水平,而销售面积下降、销售金额上涨,主要是由于平均成交价格上升。从单月来看,9月全国商品房销售面积1.86亿平方米,同比上涨7.3%,环比上升25.1%。销售金额18704亿元,同比上涨16%,环比上升20.5%。

  统计部门数据显示,全国新建商品住宅单月成交均价已连续4个月高于1万,其中8月单价最高为10540元/平方米,6月相对较低,为10113元/平方米。具体来看,全国新建商品住宅成交均价曾在2019年4月时接近过1万的水平,为9805元/平方米,这是全国新建商品住宅成交均价首次突破9000元大关。

  随后这一价格并没有继续增长,而是回到了9300元/平方米位置,直至2020年5月再冲高点,成交均价9949元/平方米,随后从6月起至今一直保持1万以上高位。而商品房平均价格看,2020年9月全国商品房销售单价为10062元/平方米,同比上涨8.2%,环比则下降3.69%。虽然成交比8月大幅增加,但成交均价则呈现下跌。


  按照今年7-9月全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/ 平方米和10063元/平方米,已经连续三个月突破了万元水平。而6-9月全国新建商品住宅均价分别为10113、10263、10540和10191元/平方米,表明全国新建商品住宅平均房价已经进入万元时代。当前突破万元价格线已经持续了4个月,说明了房价冲击万元的上涨趋势非常强烈。

  根据国家统计部门数据显示,1-9月,全国商品住房销售面积10.3亿平方米,销售金额10.35万亿元。以此计算,2020年前三季度,全国商品住房均价达到9988元,离“万元大关”只有一步之遥。从今年6月份开始,全国新房价格已经“破万”了。6-9月份,全国新房均价分别为10113元、10263元、10539、10191元。


  全国新房均价从每平米2500元涨到5000元,用了7年时间(2005年到2011年),从5000元涨到10000元用了9年时间。受“四万亿”和扩大内需的带动,2008-2010年,M2年均长21%,楼市项目大干快上,开发投资年均增长24%,2010年投资增长首次超过30%,2012年又有一波“降准降息”。特别是十三五期间,全国新增人民币贷款达到80万亿元。

  从年初累计均价的数据看,今年1-9月全国房价为9989元/平方米,即表明中国平均房价将进入万元新时代,未来房价将会持续上涨。背后是2020年商品房销售额有望再创新高,按照国家统计部门发布的数据显示,1-9月,全国商品房销售面积 为11.71万平方米,同比下降1.8%。销售额1-9月累计实现 11.56万亿元,同比增长3.7%。还剩余三个月时间,这个增速,意味着销售额达到16万元-17万亿元。

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