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多家托管公司跑路 昆明代租、转租市场乱象调查

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  原标题:多家托管公司跑路房东租客同时遭殃 昆明代租、转租市场乱象调查

  
记者从某租房App上看到的出租房宽敞明亮

  最近一段时间,昆明不少租客遇到了托管公司(中介公司)跑路的情况,跑路公司还不止一家。春城晚报记者发现,这些公司大都与租客签订了房租年付合同,而与房东签订的合同又是月付或者季度付,这样一来,托管公司收到的是租客年付的房租,相对应的房东则只能收到季度付或月付租金,中间存在较大的资金差,风险也随之增加。此外,还存在高收低租的现象,给房东和租客都带来了损失。

  案例1

  “高收低租”中介拖欠房东8个月房租

  去年8月,市民杨女士购买的商品房交房了。作为投资住房,她想尽快出租获得收益。虽然新房配套了比较好的小学和中学,但是一层楼10多套房,房源较多,一时竟难以出手。交房两个月后,自称开发商旗下的一家房屋中介公司联系上了她。出于对开发商的信任,她和这家公司签订了租赁合同。租期一年,每个月租金1600元。

  合同签了,房子也交给这家公司了,杨女士拿到了前4个月的房租,就没再管后面的事。等到该收取之后的租金时,这家公司却说没钱,让杨女士去法院起诉。可她的房子里还住着人呢,托管公司与租客的合同也没有解除。后来她私下找租客了解到,她的房子居然是以每个月1200元租给租客的。现在,这家公司还欠着杨女士8个月的房租和相关物管费用没给。

  案例2

  中介跑路租客房东各担一半损失

  无独有偶,购买了地铁4号线沿线某楼盘的王女士,把她的房屋以每月1800元的价格包年租给了一家中介公司。中介公司和她签订合同后,就把钥匙拿走了。后来,她联系中介公司讨要租金,对方却一直找借口拖着不给,而她的新房却住进了租客。

  王女士着急了,她约上家人和朋友一起去中介公司讨说法,没想到对方居然跑路了。王女士没办法,只好回来和租客商量,这才知道,租客是以低于1800元的价格从中介公司租下房屋的。王女士和租客的利益都受到了损害,他们在律师的调解下,各自承担了一半损失。王女士免租3个月,到期后租客退还房屋。

  案例3

  中介跑路涉及金额700万元左右

  此前,在人民网地方领导留言板上,有网友反映:昆明钜隆房屋租赁有限公司于今年5-8月份向400余名租客收取为期一年的租金。钜隆公司有关高层已卷款潜逃,涉及金额预计在700万元左右,租客与房东矛盾重重。

  盘龙公安分局对该留言进行了回复,表示辖区派出所已于2020年8月22日受理此案,目前正在对涉案的昆明钜隆房地产经纪服务有限公司展开调查。

  现实

  托管代租有风险

  据悉,托管、代租这种形式多出现于商铺或是公寓。是指房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位,房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程。业主将房屋委托给受托方并签订委托合同,受托方将按照业主的协议为其寻找租客。合同期内,由房屋经营单位代收房租、水电、煤气、物业管理等费用并按合同约定将租金打入业主或业主指定银行账户,受托方承担中途租客退租风险。受托方靠收取业主的管理服务费盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险。从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的。

  同时,除了托管公司之外,也有中介机构或个人事先租下房东的房屋,再将其分隔或转租出去,房东收中介机构或个人租房的租金,中介机构或个人收租客的租金。在这种情况下,中介机构变成代租方,个人成为“二房东”,租客始终不能与房东面对面。

  租客与房东不能面对面以后,房东不知道租客是什么人,租客也不了解房东,更不知道对方的租金到底是多少;甚至出现托管方用高租金吸引房东托管房屋、用低租金吸引租客租房,房东与租客之间信息极不对称。近年来,这种租房形式也暴露出许多问题,显现出不少风险:万一中介机构等倒闭或是跑路,那么房东与租客之间势必会引发大量经济纠纷。

  

  实地看到的房屋景象让人大失所望

  调查

  房源多为中介机构挂出

  记者了解到,目前大多数人租房都会到租房网站上筛选信息。晚报记者在安居客、58同城、贝壳找房等App上看到,出租房源多为中介公司挂出,房东直租的房源非常少,即便有房东直租的房子也很难辨别真假。同时,租客租房主要以中介或房东在App上上传的房源图片与相关信息为参考,确定房源后与相关人员联系看房、签订合同。不过,多数中介公司仅仅只是帮房东挂出房源,成功出租后赚取服务费,租房合同由租客和房东签订。

  “我个人的力量很小且渠道单一,总是不如中介租房快。而且我把房源信息放在中介那里并没有什么坏处,两方之间的利益并不冲突,中介赚服务费,我赚租金,两不相干。”李女士在棕树营有一套多年前单位分的老房子,因为家里有自住房,这套房子便一直通过中介出租出去,“我只希望租客爱护一下屋里的家具,找中介租得挺快,自己租就不行了。”

  不过李女士表示,坚决不会把房子委托给托管公司,“我的房子里房间、家具都是定好的,如果委托给托管公司,指不定会被搞得乱七八糟。最重要的是租客不和我签合同,万一委托公司出问题,我拿不到租金也就算了,至少房子还在,租客却是交了房租的,连房子都住不了,这也太亏了。”

  “房东直租”其实也是中介

  在租房软件平台上看房的张先生,为了避免麻烦,特意在平台上购买了一个239元、终身免费提供全国房源信息的套餐。之后,他挑选了一套房东直租的公寓,与房东取得联系后准备到现场看房。

  然而到现场后张先生才发现,虽然平台上标明这是“房东直供”的房源,签合同的仍是中介机构管理的代租房源。张先生对此很是在意,“我知道厉害关系的,租房子必须要和房东直接签订合同才能得到相关保障,和第三方签很容易出问题。”张先生还说,有的中介公司不收取中介费,只需要付一定的租房押金。“贪小便宜容易吃大亏,中介公司人员流动快,有些中介拿了钱就走的情况也是有的,到时候租客完全找不到理论的地方。”

  张先生欲寻求的是有房源的房东。他再一次选定房屋,但看房时联系张先生的仍是一名房屋中介,他还是无法与房东直接签订合同。张先生告诉记者,“当时说这是她自己的房源,但是看房后才知道又是转租的房子。其实现在这种状况已经是常态了,基本就是先欺骗租户,把租户带到现场看房再继续诱导租户租房。”

  走访

  二次出租房源容易被更换

  记者通过调查了解发现,各大租房App上除了整租、合租、品牌公寓出租等租房类型外,还有“找室友”功能,也就是二次出租,而二次出租则更是套路多多。据了解,二次出租的房源包括中介和租客都能转租,记者通过走访发现,二次出租的房源图片往往与实际出租的房屋差距很大,甚至会出现不是同一个房源的情况。

  为了验证房源的实际情况,记者以租客的身份联系了转租方,要求其发送房源真实图片过来,但转租方大多都委婉拒绝并邀请租户现场看房。而记者到达现场后,看到的房源真实情况则多与预期相违背。不少租客表示,这一过程中不仅存在实物与图片不符的情况,还有二次出租使租客利益无法得到保障的情况发生。

  95后姑娘小张因工作需要在昆明租房,通过对比房源图片以及相关信息后,决定去西山区一小区现场看房,但实际情况却令她大失所望。550元/月能租到的并不是图片上那样宽敞明亮的房间,而是一套房子里最小的一个杂物间,“房间面积不足10平方米,且仅有一个小窗户对着走廊,几乎没有采光。我实在无法接受,房间真的太小了。”小张说,中介就是在利用人们的心理落差欺骗租客,而且后来朋友提醒她才发现,跟中介签订租房合同其实存在很多风险,万一中介跑路或是合同有问题很难维权。

  租房合同都没签毫无保障

  针对以上情况,记者在网上找到一套标有“个人特价甩租”字样的小区合租房,并与负责人约定了看房时间进行现场看房。网上展示的550元/月的房间照片是带阳台和独卫的房间,实际情况令人大失所望。

  “照骗”普遍存在,那么能够放心租么?“我们这是直租的房子,是开发商直接租给我们的,不会有什么问题。”问及是否有开发商的委托出租协议,中介却说:“没有,但是物管都是知道的,而且我们很多租户都是租了几年的,这个完全可以放心。”

  此外,中介还向记者介绍到,房屋里有6间出租房、两个卫生间和一个厨房,租客的租金中包含了水电费、物业费和宽带费,租客无需额外支付费用。但如果每月水电费超过了50元,超出的部分则需要租户平摊。

  这样的房子王女士曾经租过,“一个套房里面六七间房,我住的是主卧,面积挺大,不过房东是‘二房东’,费用全包在房租里,连合同都没签。后来果然出事了,断水断网,‘二房东’根本不管,太没保障了。”

  

  实地看到的房屋景象让人大失所望

  声音

  确认房屋相关证件是关键

  业内人士李经理告诉记者,“我是不建议大家去网上租房的,套路多就不说了,遇到转租和代租风险更大。而且不是房主签订的合同大多是不合法的,现在这种转租被骗走钱的事情发生得太多了。”李经理表示,合规的中介公司里存有的房源都是经过检验的,至少要确保房产证和身份证上是同一个人。

  李经理介绍,把房子租过来进行改造后再次出租的“二房东”和托管公司很多,这些“二房东”或托管公司很有可能拿了钱就走。同时,网上一些图片与实物不符的房子也很多。记者了解到,中介会先采用一些欺骗手段将租客带至现场看房后再进行游说,“租客很有可能因为较大心理落差而选择了价格更高的房子,或是在中介的引导下忽略了一些应该注意的问题。”

  李经理建议,市民在租房时首先要学会分辨真假房东,有一些租期快到的租客可能会将房屋进行二次转租,从中牟利,骗取房租后跑路。“建议大家先确认相关证件后再付押金、交房租,最好留一份房东的身份证复印件以备不时之需。如果是帮忙代租的也要出示相关委托书和委托者的房产证、身份证等信息。”当然,能和房东签订合同就尽量和房东直接签订。其次,要清点好房屋内的家具电器一并列入合同,并检查是否有损坏;最后,要看清合同、包括附件也要写清楚,不能只做口头约定,要明确双方的权利和义务。

  专家分析

  房东和租客该如何保护自身利益

  昆明独立房地产分析师姜国君认为,昆明住房租赁价格十分平稳,已连续五六年处于持平无上涨的状态。近几年来,昆明住房销售价格实际上是在持续上涨的,而住房租赁价格不振一方面反映了房屋空置率较高,另一方面也说明租赁需求增长较慢。在租赁市场并不十分火热的情况下,一些房东便做起了甩手掌柜,选择与长租公寓企业合作。

  目前,新型城镇化建设有序推进,各级城市均放宽了人口落户政策,农村人口向城市转移过程中会触发更多的住房租赁行为,这方面需要加强服务与监管。云南适时印发《房屋租赁合同示范文本》,既进一步规范了住房租赁市场,也将对新型城镇化建设工作、人口落户工作起到积极的推动作用。特别是租赁合同网签备案的规定,将能更好地保障当事人的合法权益。合同范本中有出租人是否同意承租人转租这一条款,但并没有作出明细规定。长租公寓企业作为“二房东”,其业务实际上是在转租产权人的房屋,今年以来已有多地出现长租企业跑路等负面事件,后续出台更加全面的政策是很有必要的。

  对于房屋产权人来说,保障自身权益的第一步是转变观念。租赁交易中,机构承租方可能带给房东的风险要远大于个人承租方,这是房东需要深刻认识的一个问题。因为个人承租方涉及面小,出现状况时容易解决,即使解决不了,房东也可以及时止损;而机构承租方由于量大面广,一旦出现经营状况就很难翻盘,对房东造成的损失将更大。现实中,一些房东往往对个人承租方过于苛刻,而对机构承租方却一再让步,这就容易形成被动局面,加大了相关风险。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从实际过程看,很多房东和租客对于租赁的各类细节不是很懂,通过合同文本的示范,有助于更加细化租赁业务,引导租赁合同有序开展。对于租客来说,需要找正规的中介或长租公寓企业。同时,对于一些毕业生来说,建议以合租为主,这样相对经济,同时也会比较安全。当然,对于类似租金贷等业务来说,也是需要警惕的,至少租客要仔细看看合同条款。(记者 孙江荭 张勇 实习生 彭云 摄影报道)

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