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在北京,这个板块未来无人接盘,买房远离!

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  我是北京房姐,资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

  提问:北京房姐,现状:海淀橡树湾有一套72平的华润精装1居室,老公在北苑上班(明年春节后,考虑搬到上地附近),儿子在 北清路稻香湖附近上小学二年级,我妈妈每年会过来跟我们一起住大半年以上,所以,家里常住人口4个 想购买一套总价在500万左右的小三居,可抵押可交易的二手房,3年内有10%升值空间 能够自住(位置离儿子和老公合适,交通便利、南北朝向、楼龄10年以内,不需要大搞装修) 计划2-3年后,卖掉手里的一套房子,换一个更大的四居室,我现在重点看过的小区:第一,保利西山林语(小区管理、房子品质满意,价格可以承受;不满意的地方:交通不便,配套不好,未来增值状况不明朗,故宫北院和周边几个限竞房新楼盘西山著、葛洲坝紫郡兰园、西山锦绣府,对未来的配套建设和交通改善有帮助吗?) 第二,金域华府一期(交通、位置、配套,小区管理,基本满意,不满意的地方:套内面积小,得房率低;这个户型稀缺,价格偏贵有21万转商费;昌平产权,未来增值状况不明,据说全部配套已建,包括地铁,不再有升值的空间) 第三,领秀慧谷C区(房子品质,小区管理,交通位置,基本满意;不满意的地方:昌平产权,小区交易量小,流转率低,配套不好) 我的问题是:1我现在考虑的这几个小区,您怎么看?值得考虑吗?2您能否再推荐一些其他的楼盘?车程距离在稻香湖东、西、南,这三个方向的半径距离车程在20分钟以内的。如果能说明一下推荐原因,万分感激

  回答:你好,感谢付费!

  我们投资一向不看好海淀山后区域,西山林语交通太不便利。“海淀山后新区”总给人一种错觉,认为有海淀金字招牌+看西山,肯定能涨得不错。实际上海淀山后新区的辐射力非常之有限,只有个别真正过硬的地方(譬如真正产业零距离、或者有学区、或者商业配套真正发展起来了)才涨起来了。

  "海淀山后"有点像股票里面某个热门板块,板块里面几个真正龙头股确实涨起来了,那些同在板块里面但蹭概念的,仔细一看,发现其实啥也没有。所以我们投资不看好这类楼盘未来的前景(确实除了是海淀户口,要啥没啥,地铁不可能有,配套10年内估计都很村,产业也没法近到走路上班),也许能跟上北京大盘吧,但能比较明显跑赢大盘不是很乐观。

  金域华府虽然属于昌平,但其实跟城六区区别不大,跟海淀就隔一条街,而且也有学区概念,还不错。

  领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错,相对较新的次新。但是C区的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限,未来的再进行拉升的难度较大。

  这几个盘,优先金域华府,年底淘淘笋。

  提问:新人关注肯求意见。在京刚满5年社保,拿到购房资格,户口广州,工作地点复兴门地铁站。单身(未来两三年结婚),sfsd,年薪50万。买房主要考虑自住,父母每年两三个月在北京,以后结婚父母会常住北京留给父母。前几年有打算在广州买房,为了留着北京sfsd的资质一直没买。大方向上目前的困惑,是总首付(加中介和自住装修)预算250万在北京买个总价500万的房子?还是北京总首付180万,半年或者一年后在广州买二套以租养贷?(如果在广州买算是我和爹妈的保值投资) 在北京买房的需求,带露台有电梯,户型不要太奇怪,通勤地铁换乘一次一小时都可以接受,不考虑新房。目前看了以下几个套房子。A东四环外通惠家园,东南塔楼双阳台,23层84平500万。B南四环内彩虹城二区,南北通透双南卧室,10层87平500万。C北苑茉藜园,东南塔楼大一居已改小两居,26层75平420万,近公园 D潘家园东里,西南塔楼双卧朝西,13层66平400万,近公园 这段时间一直到处跑看房,通勤时间和小区管理有直观的感受,但新人小白还是想问问上边四个区域从长期持有的角度您更建议哪一个?

  回答:你好,通惠家园便宜有便宜道理,不止通惠家园啊,这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建,买个东西还要上上下下不方便。临地铁的有噪音,出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境,出租户较多。反正也是多年洼地吧,估计以后也是洼地。主要优势就是地段好,地铁近,这个价格也没啥说的了。投资我肯定不推荐的。

  彩虹城中规中矩,说一下缺点:周围乱点,距离地铁站远,得房率不高。老北苑比较好且比较便宜的,估计也就茉藜园和清友园了,但是投资尽量不要考虑老北苑 涨幅太差 流通性也不好 要买就买新北苑。

  建议北京和广州各买一套,北京自住+投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

  提问:新人首问:房姐好!家庭手上现有子弹500个,还可借款150个,家庭年稳定收入50w。还有一公房目前无法短期上市占用着指标。1、近期想全款在望京买一套三居自住兼资产保值。总价控制在700-800w,希望房姐推荐合适的楼盘,和抄底技巧?(希望新房小区环境好些和保证5-8小时的采光,离80中距离近些)前期看过望京花园东西区、华彩、望京新城、北纬40,圣鑫大地、嘉润花园、蓝色家族。怎么排序好?还可重点考虑哪些楼盘?2、后期考虑抵押贷款再购买一房产投资,是将公房出售腾出名额在京购买优?还是留着原公房,在外地购买一处房产投资占优?有哪些城市和楼盘可推荐?谢谢房姐,着急期待您的回复!祝安~

  回答:你好,华彩小区不错,不过房本是酒店式公寓,另外物业费高也是个劣势。评估价水平比住宅略低,其他没有政策层面影响。剩下的就是看房子本身,华彩的设计偏向办公类,所以天然要低一些。

  圣馨大地品质普通,小区环境不算差,但由于塔楼结构和密度容积率问题,被市场略微歧视。

  北纬四十度是规矩的次新刚需小区,带景山学区。户型很不错。而且这个小区地铁、学区都有,旁边也在起产业,我觉得好过你上面列的所有小区。但是北纬40度很难出好价格,年底可以好好淘淘笋。公房建议明盘,再判断是继续持有还是出手裂变。目前推荐的城市:上海,广州(正在起势) 杭州,武汉,成都,重庆这几个城市长远看也非常不错。

  提问:房姐您好,新人首问。1.目前正在考虑购买三居作为改善居住加保值用。主要考虑上班上学通勤方便,希望小区环境比较好,人车分流,面积150+,总价1500以下。我本人在樱花东街附近上班,我爱人上班,孩子上学在王府井附近,不知房姐有无推荐的楼盘。2.另外,最近在安贞地区附近先后看了奥东18号,胜古誉园,和国典花园,房姐对于安贞地区以上的楼盘升值保值潜力如何看。请房姐赐教。谢谢!

  回答:你好,安贞这个片区有几个共同特点:受亚运村余波影响,部分有点贵;整体交通一般,生活配套少,公园多,周围大厦驻京办多商业少,基本要到惠新西街一侧进行。

  国典华园这种05年左右的小区好在绿化不错,在老房子周围也算稀缺的改善产品,特别喜欢住这片儿的可以买单,缺点在于密度很大,中纪委不交物业费,所以物业费被商品房业主承担了...这个盘涨幅一般。此外,星球内推荐的板块可以重点淘笋。

  提问:房姐,最近上海是不是已经涨起来了?我还有2个月才有购房资格,要不要跑步进场?

  回答:最近一段时间上海学区房的涨幅已经从浦东,蔓延至浦西,像大宁这样的双学区次西方已经找不到10万单价以下的了,所以如我们年初所料,目前上海已经进入全面回暖和牛市启动器。

  其实对于购房者来说,现在的市场真的很纠结, 一方面房价上涨,很容易引发踏空的焦虑,要赶紧买。另一方面,市场房东也开始抬升价格,惜售,你基本上买不到好房子。

  从时机上来说,现在上海市场已经处于牛市启动期,如果没有调控的话,按照这个趋势,全市上涨1成,优质板块上涨2、3成问题不大。因为目前上海市场并没有出现全面牛市,70城房价指数也并没有暴增,所以短期不会有调控风险,我预估行情还会继续飞几个月。

  但是客观上来说,未来上海楼市吃到调控是不可避免的,因为全中国一线城市里只有上海没有限售,上海比北京和深圳调控都要松,未来上海出台限离婚、限售几乎是板上钉钉的事。

  所以对于想买上海房子的朋友,我建议一是要尽快买,尽全力买房,因为时机不等人,3-5年的牛市周期又回来了,就是现在。

  二是因为未来极有可能有限售2-3年,所以要控制好现金流,不要过分透支,至少不要负现金流(懂的人自然懂),要为楼市长持做准备。

  三是全市都有机会,但要么选择供求关系紧张的学区房,要么选择潜力发展区域(类似大虹桥这种),只要牛市时间足够长,前期涨幅少的潜力区域会补涨的。

  提问:房姐,能否讲解一下,结构性逻辑下的微观选筹要点?

  回答:你好,结构性上涨我们以这次深圳楼市以及上海今年的行情做个分析。

  深圳今年整个西部,南山宝安龙华光明暴涨50%以上,福田30%以上,而东边的罗湖龙岗只涨了20%左右,刚刚覆盖掉买卖税费中介费。

  上海今年学区房,一些板块的标杆中产次新房已经突破了2017年夏天的高点,但是非学区房,老破还没有摸到3年前的高点。

  怎么看这个事呢?

  深圳主要是原来送户口送房票,导致全国的有钱人疯狂涌入,民企老板卖厂买房,去年到今年春天股市获利的新富,科技互联网的新贵们一同把深圳的好房子,深圳湾为中心的城市界面比较新的,有故事可讲的地方买了个遍,这是外地有钱人大量涌入的结果。这些人看不上城市界面老破的东部,远离高科技产业的东部。

  上海呢,不存在大规模有钱人涌入的压力,但是存在本地置换改善以及小规模高端人才涌入的压力,毕竟以李佳琪为代表的人才也是可以被引进的,冷了三年,学区,改善实在是压不住了,如此一来,上海出现了学区和改善的热潮,豪宅也有部分被抢,但是各个区域的非学区老破表现不佳,也在情理之中。

  提问:房姐,为什么我们要考虑配置低价区?全在北京上海深圳,不好吗?限购也很好破吧,去重庆,感觉很不确定,那么多年都那么低,可能有弊端

  回答:你好,有没有弊端,不用靠猜,我们可以分析基本面。那么多年都那么低,是贝叶斯定理通过后验概率给我们的一个警醒“一定有什么特别的地方”,那么在研究时格外注意一些小心一些就可以了,但并不是一味的全盘否定。

  低价区是对高价区的一种有限对冲,精髓就是不要做完全对冲,北京买10块钱重庆只要配2块钱就可以,不用多配,这样如果北京涨得快,你只少买了一点北京,损失非常有限;

  万一重庆涨得飞快,你也能赚一些。这么做的前提是你资产规模到了一定量级,行有余力。如果一共总预算才800、1000万,北京买个地铁学区次新三房解决自住和孩子上学问题都捉襟见肘很悬生怕不够用,还要再挤出小几百万预算挪到外地,就得不偿失了,边际效用的损失是巨大的。

  我还见过那种被洗出了魔怔,在工作多年,孩子也有了,带着老婆一直租房不买房,小孩随便读个学校,钱都拿去外地“房产投资”的,真不知道说什么好了。

  提问:请教房姐,平谷线红庙站的开通会对这个片区有多大的利好?可以简要点评一下这个片区吗?

  回答:你好,红庙地铁可以激活CBD的东北角区域。温特莱,阳光100,梅地亚,亿利生态等办公区距离红庙更近,但是目前这几个地方因为地铁交通比较远实际上办工能级较查,内部商业也很难升级。在CBD28号线开通之前,红庙对CBD地区人口输送有很重要作用,目前只能依靠快速公交进行输送。

  再者,延静里、慈云寺及红北等大型居住社区,一直以来缺少地铁交通,地铁开通可以稍微利好一些价格。以上这些都是次要的。红庙地铁站最重要的意义,在红庙本身的改造。红庙地铁原本就是14号线预留站,但是没有地面出口;想要开战,就需要拆迁。

  红庙北里有大量50-80年代公房,尤其路口周边,在加上住四小区后面的铁道站点,首经贸红庙校区大大片占位。如果要开站,必然需要拆迁,如果要拆迁,开一个口不如一片全拆平整。如果在大望路北端新开一片平整空地,无论是做住宅还是shoppingmall,对于老地段都是巨大的翻新利好。

  提问:房姐,您说房贷资金成本不能按单利算,要按复利算。我觉得房贷成本就是应该按单利算呀。比如银行借给你100万,年利率5%,每年的利息是5万,5年的总利息是25万,这完全就是按单利算的呀 为什么您说房贷成本要按复利算呢?

  回答:之所以你有错觉房贷好像是单利,是因为房贷要按月还。每个月的房贷还款,都把截至还款日的全部剩余本金产生的利息都还掉了。这样,看起来当然就像单利了,但其实还是复利,而且是按月计算的年利率的复利,和按年计算的年利率相比,实际年利率还要更高那么一点点。

  如果房贷设计成:1000万,30年等额本息;共分为10期,每3年为1期,还款1次;年利率5%;

  第一期还款金额为200万元(随意举的数字,实际肯定不是200这个数字,不重要),其中本金50万元,利息1000*5%*3=150万元;

  第二期还款金额为200万元,其中本金57.5万元,利息142.5万元;

  ……

  这才能叫单利年利率5%。明明是复利的情况下,如果按照单利来代入IRR计算,算出的结果就是错误的。本质是“现金流出的时点”这个数据输入错误了。

  原题的错误是无视了这8年持有成本的现金流出时间,直接就去比较名义上的现金流入和现金流出,这就没有考虑货币的时间价值,得到的结果自然就没有参考价值了,因为算IRR内含报酬率必须要考虑到每一笔现金流入/流出的时间价值,否则结果就不准确。

  提问:你好,有个问题我目前还想不明白。用零利率或负利率放水,日本实际上是走在世界前列的,然而日本放了这么多年水,房价股价都没怎么涨,通胀率依然在0附近,贫富差距也没扩大。美国持续10年零利率就已经让各种资产价格升高以及贫富差距持续拉大了(通胀倒是也不怎么高)。日本这情况到底是因为日本太特殊了,还是将来其他国家也会这样?日本和美国在这方面最主要的区别是啥?知道您自然是很了解日本的,问您准没错

  回答:放的水,要有人接,才是真的放成功啊。不然,只是央行增加基础货币发行,银行打开准备金率限制,可是民众被吓破了胆、根本不敢贷款,没有资金的润滑,产业就无法增长,经济就起不来啊。

  日本还算好的,如果经济疲软再配上恶性通胀,老百姓没钱还瞎花钱吹大资产泡沫,就是最可怕的“滞胀”。它可能摧毁整个国家的经济体系。参见津巴布韦、委内瑞拉。

  日本经济没有起色的最核心原因,是科技进步迟缓。科技是生产效率的第一推动力。为什么科技进步迟缓呢?和民族性、地缘、产业转型等等,都有关系。总之,失去了宝贵的20年黄金发展期,没能占据科技含量的制高点。芯片、操作系统、飞机/航天发动机、高端材料... 于是,索尼被苹果吊打,富士通被微软吊打,Insterstellar被SpaceX吊打,丰田本田被特斯拉吊打。现在玩产业规模落地,也玩不过韩国中国。今天的显示面板、存储芯片,以后的相机传感器、电视解码芯片...... 一个又一个领域,在被中韩攻陷。

  经济不增长,水放不出去,人口老龄化,日本房价当然就涨的慢了。(其实东京大阪也在涨,只是没美中德英加澳涨得快)

  美国显然不一样,各方面比日本强太多了。而且美国其实不是零利率。美国能够利用ZZ、军事实力建立的美元霸权输出通胀。

  提问:房姐,阿里的总部设在来广营,怎么看那边呢?感觉位置还不能,紧靠望京,周边基本是次新房新房,感觉发展前景巨大。

  回答:你好,整个望京内部,其实可以开发的地块不多了。除了望京西,但又因为交通不变,所以还需要重新打造配套的体系。酒仙桥已经塞满了。那么,只有往北,来广营善各庄,大片的村级单位,土地还没有征收。加上地铁早已联通,前有孙河这个探路的,后有望京大本营,来广营如果大规模开发,本身的价值基础不会差。

  唯一要注意的是,要回到买房的逻辑上来。买房最终看的是价格,来广营的存量房源是比较贵的,新开更贵的可能性较大。那么,解决的策略就是从辐射范围中寻找还没有起价的洼地。

  提问:北京2000年的房子,相比10年的,要折价多少呢?

  回答:房龄不是绝对的,还要看具体的品质,维护,居住情况。譬如天通苑东区那种2001左右楼梯板楼,相比北区的08次新,品质上也就10%以内的差距。而有些公房性质的老塔楼,户型采光容积率都有点问题,如果是对比普通品质的10次新,可能得有20%的差距。还有其他情况,比如一些老破大类型物业,带办公物业,独栋等。标的总价越低,品质的价差越小,被购买力压缩。

  提问:老师你好,985本硕毕业后入职券商,客户经理,前台岗位,想请问我们的收入和大行情的相关性,以及未来职业发展往哪个方向走比较好呢?谢谢!

  回答:首先,我想恭喜你选择了前台岗位,早点开始历练和积累。其次,在我们星球,你慢慢会学会脱离剧情,逻辑干净地做事情,这对于你在职业和人生上的成长是超级巨大的帮助!看到你的提问,我也感叹到如果10年前有这样的星球,教我如何觉察剧情,脱离剧情,我能节省多少能量和成本,能早多少年开始财富和人生的进阶!说到待遇和方向。

  我觉得一是要是券商的核心业务,比如资管,固收,投行也可以考虑但是我觉得工作强度太大占用时间太多不如用来买房子和钻研投资和其他发财机会(说实话不是教坏小朋友,我真心觉得逻辑清晰的做工作是不用加班的,而且时间密集型工作确实耽误赚钱),待遇我觉得只要是正式工,总部部门的,基本收入在前两三年20w-40w之间,3-5年开始有分水岭30-100 w不等(也看天吃饭)税前。后面就是看资源。

  其次,回到券商职业规划这一块。金融行业,尤其是销售岗位,其实最终都是做一个资源。资源如何来,一个是你的专业度和可靠度,另外一个就在于你做事情的韧性,耐心,以及多帮助你的同业和客户,在自己的岗位上,多帮助他人达成他们的需要。这个过程需要耐心,责任感,也尤其需要找到自己的稳定核心。

  因为说实话,刚开始3-5年的工作,很难有什么惊心动魄,大部分还是踏踏实实跟着一个靠谱的leader积累经验,学会妥妥帖帖稳稳当当把事儿办了,学会做人,学会同理心和对事情的洞察和理解。一切都不急,有时候慢就是快。多结善缘。不急的心态来自于,你的财富不主要来自于工作,人生靠康波,毕业落户还是先把房子买了。在星球多学习多提问!

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