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长城物业,人才房,福州热点分析

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  最近关于位于晋安区大名城楼盘物业与业主的纠纷可以说是刷遍了福州圈。

  具体事件:物业不作为,甚至出现了打业主的情况,业主委员会要求换掉物业,物业不肯撤退,导致业主亲自动手打砸物业电脑和停车闸门等等闹剧。具体过程就不多说了,大家可以自行在其他文章看到。

  

  先聊聊大名城的长城物业,早期大名城的几个楼盘,不少都是包给长城物业,长城物业虽然在全国排名较高,但是口碑不佳,一直以来都是走不作为的路线。以本人目前居住的小区为例,正好也是长城物业,物业日常相处还算礼貌,但是日常的管理确实比较松散,经常可见垃圾乱扔不管理等现象,可能本小区业务费较低,它们的服务也比较一般,不过看了12345的投诉,好像目前是个比较普遍的现象。

  

  说到长城物业,其实目前新楼盘来看,大部分都是走开发商自持物业或者外包给伯恩,万科等比较知名的物业。但是最近位于东二环的榕发观湖郡,物业也是长城物业,物业费高达2.9元。不知道对于有意向购买观湖郡的朋友是否有一点担心,不知道在物业费高的情况下,服务会相对提高。

  最后说说关于这个事件的个人看法,大名城作为以前也算比较知名的花园社区,这几年确实下滑厉害,带来的自然是价格的下跌,作为业主肯定心里不太舒服。同时发生了个别保安的极端案例之后,应该彻底激怒了业主。当然更换物业的事件,在福州日常新闻也出现过,一般过程都不是很顺利,毕竟关系到两边的利益问题,不过这也体现了目前市场管理的部分缺失。不过总的来说社区是归业主所有,所以更换物业,只要按正规流程,应该是合情合理的,也对部分不作为的物业做一个警醒。

  人才房价格公布

  最近福州的首批人才房公布了一房一价表,楼盘位于江南CBD的禹州融信CONE,共237套房源,按备案价7折销售,均价18200元/m。面积在51,63,75三种。

  对于人才房的具体申请规则和限制,就不多说了,之前《限价人才房是否会走共有产权房的老路?》有专门分析了相关政策对比。大家有兴趣可以去查看。今天来聊聊关于人才房的三个方向。

  关于选择面积与日后居住的顾虑,这次人才房根据申请人的自身情况来选择面积,只有一家三口才能选择75的面积,对于目前在福州的两口子或者单身青年来说,虽然价格优越,但是选择的面积只能在63与51平米,加上10年限售限购的限制,对于日后的改善将有很大限制。所以对于购房者而言,在申请之前最好评估好自身的情况。否则日后的换房将非常麻烦。

  关于这次人才房的去化情况,对比之前的共有产权房,人才房打7折,不过后续回购只需要增值部分的50%,如果10年房价没涨,那相当于不用再多出钱。共有产权房虽然打6折,不过后续回购需要回购40%的房价部分,而且价格是按未来回购时间的评估价。共有产权房去化一般,主要由于定价过高,力度不算太大。不过对比人才房,定价与周边一致,后续的回购力度也不大,最大的限制就是以后的换房问题。总的来说,性价比肯定更高,去化不出意外应该不错。

  最后聊聊,人才房对比商品房的保值问题。虽然是人才房,但是大家既然买房,肯定都会考虑保值情况。今天就直接根据计算公式来计算,同小区的商品房与人才房的价格,以及如何涨幅,哪种才更合算。

  涨幅:X,默认房价因子1,人才房0.7,涨幅公式:商品房<=人才房

  数学公式:(1+X)/1 <= (0.7+(X+0.3)*0.5)/0.7

  结果:X<=0.748

  结论:不考虑其他面积,户型,配套等因素,人才房与商品房如果同样的总价下,只要未来10年,房价的涨幅少于74.8%,人才房的收益率将大于同楼盘的商品房。

  总的来说,人才房就算有回购,但是在未来十年,如果房价不暴涨,收益率将大于商品房。所以从收益来看,人才房优势较大,目前主要问题仅仅在于小面积日后改善的时间周期是否符合购房者自身的生活成长。

  

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