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黄埔区一手房买房思路(一)

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  这是拿铁说房的第34篇原创

  前几年黄埔的供应量严重不足,去化一般只有四五个月,去年开始出让地块比较多,而且旧改全面推进,今年科学城就已经出让了5宗宅地了。

  所以我们看到,今年科学城推出的新盘也比较多了,从没一手房的老黄埔都有三个全新盘了。

  今天先说一下老黄埔的全新盘,富力富颐华庭、五矿招商鹭山府、万科城市之光。

  富颐华庭是个四千多户的大盘,单价4.5-5左右,从开盘到现在一直充满争议,一会是铁路,一会又是阳台,一会又是改规划。

  从户型上来看呢,刚需到改善都有,室内加入了很多高科技,学校商业配套也较为完善。

  听说附近要建黄埔高铁站,其实也是件好事,有高铁的地方一定会有地铁,且规划等级较高。


  鱼珠已经上升为国家级经济试验区,有个高铁站快速连接大湾区是必然的。

  鹭山府是块蚊蝇之地,总共只有480户,只配有一个幼儿园,没有小学,上学只能去附近村小,交通上也比较一般,说是周边有几个地铁站,但离哪个都远,要过好几条马路和红绿灯。

  仗着自己户数少,不愁卖的心态,价格并不便宜,且比周边两个都还略贵。

  万科城市之光简直火得不要不要的,除了已经建好了一栋之外,其余都还在打地基,现在就在开始认筹了。

  开盘选房都还暂未可知,毕竟还没有预售证嘛,但是价格还算亲民,4.3-4.7左右,不排除有些低层的更便宜。


  文冲的回迁房已经建好很久且入住两年了,另外一期开售的也有一栋早就建好了,因为有一些钉子户一直没谈妥,拖了很久。

  这一次万科这么着急开盘,也是想趁市场火热的时候赶紧卖,盖楼的速度也会加快,但盖得太快不一定是好事,特别是万科被诟病的房屋质量。

  说了老黄埔的三个盘的具体情况,我们来看看到底该怎么买。

  既然都是老黄埔稀缺的新房,自然买的人还是挺多的,一直都备受关注。

  不管从交通和位置来说,万科城市之光确实值得买,闭着眼睛就能下手,从教育上来看,都很一般,富颐华庭说是引入名校,但也尚未可知。

  从今年2月发布《广州人工智能与数字经济试验区总体方案》开始,大热的黄埔更热了,一方面老黄埔没啥像样的次新小区,黄埔花园和中鼎君和名城作为老黄埔的次新标杆都涨到4.7-4.8万了,开盘才4.5的新房自然就很抢手。


  这个区域需要大拆大建,所有的城中村都要为规划让路,从目前拆迁以及落地规划上来看,富颐华庭周边空地较多,规划起来会更快落实,特别是高铁。

  如果真的要建高铁,这种国家级大工程会比拆了城中村建房子的效率更高,时间更快,所以房价也会提前兑现。

  而目前落实的并且在建在两个项目:中国软件CBD和中国游戏软件谷均在石化路北侧片区。

  进度最快的当属保利鱼珠港、广建鱼珠湾,黄埔国际邮轮城都还只是规划阶段。

  能够真正产生GDP并且创造财富的就是这些人工智能和黄埔江边上的一堆写字楼了。


  万科城市之光目前的交通很好,周边比较破败,而且中间夹着回迁房,但这些交通的价值已经体现在房价里了。

  细节上的差别来看,一个是交通,一个是配套,由于是一手开发商定价,我们很难判断其真实的价值,除非全部抢光,现在都还在打广告阶段,说明有一部价值还是在画饼里。

  从10年后的角度看,就看周边谁更成熟,谁更有优势,谁拆得最快,但价格上都不会差太多,顶多是户型与学位带来的几千元差距。

  由于新盘价格不贵,从性价来看,确实也值得入手,特别是城光,明年5月份卖到5.5你可能都不会太奇怪。

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