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连跌三年,房价腰斩!这座明星城市不行了?

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  作者:猫掌柜 来源:大咖聊房

  01

  郑州,迎来降价潮

  最近,“郑州房价连跌三年”这个话题引发热议,作为在本地深耕多年的从业人士,我想向大家分享下真实的一线市场,以及对后市的看法。

  近期郑州楼市最热门的事件,莫过于万科兰乔圣菲腰斩式的降价。这个楼盘位于郑州热门远郊板块绿博片区,2017年楼市形势大好之时一度卖到14000元/㎡,今年市场跌入冰点,开发商的日子日益艰难。为了更快促进回款,该楼盘近期推出了七千出头的骨折价。

  消息一出,舆论哗然。前期购买的老业主忿忿不平,纷纷吐槽之前为绿博站过台的自媒体大V,这也引发了圈内新一轮的讨论。而在这其中,最核心的问题是,郑州房产是否还能继续投资?

  诚然,这是一个关乎购房人群信心的问题。今年,购房者见到了各种开发商保命式的降价。

  曾经鄙视链顶端的北龙湖区域,碧源荣府从原有45000-48000元/㎡,降到了26000-28000元/㎡,每平米直减2万;

  在主城三环区域,泉舜上城这个郑纺机地王的邻居,推出15000左右的特价房,相较于之前的销售价格降了2000-3000元/㎡;

  在耀眼的潜力发展区域滨河国际新城,海马清风公园这个品质盘的代表,从原有17500元/㎡的价格降至1.4w;

  在热门远郊绿博区域,融创观澜壹号,推出了8500-9500元/㎡的特价房。价格从14000-15000元/㎡直减6000。

  ……

  这些以“特价”为噱头的降价,似瘟疫一样蔓延。最初从远郊、后来到近郊、主城,最后,似乎每个片区都在降价,每个楼盘都在促销。

  业内人士调侃:“这年头,哪个楼盘要是没有几套特价房,都不好意思让客户到现场看盘。”

  特价房源四面开花,价格没有最低,只有更低,击溃了买房人的信心。很多人,对郑州房价的未来很迷茫,甚至不少人对郑州这座城市都不再看好。市场看衰情绪浓厚。

  02

  这座城市,仍有较大潜力

  今年,太多的人问我:郑州的未来会怎么样,房子还能买吗?

  一般这种情况下,我都会斩钉截地回答:能买,现在是入手的好时机。

  对于郑州的未来,持有郑州房产的价值,我是长期看好的。

  一座城市房价的组成,大体上可以分为两个部分,一是城市基本面,这里包含城市的产业发展,经济、人口增速,城镇化率等因素,是房价的根基,决定长期房价的趋势。

  

  另一部分是可变因素,包含土地供求、金融政策、突发情况等,这些是城市房价短期波动的原因,影响短时间内城市的房价。

  这两大部分因素影响房价的趋势和波动。按照这个逻辑,我们可以一起来看看郑州的房价,分析这座城市的未来。

  先来看看郑州的基本面。

  从经济发展来看,作为中部大省的省会,郑州是一个典型的单核城市,河南举全省之力来发展它。背靠1亿人口和广大的中部腹地,再加上全省资源的倾斜,郑州的经济发展一直处于快车道中。

  2005年,GDP在主要城市排名第27位,经过14年的发展,到2019年,上升至15位。几乎每一年郑州都能实现一个或两个位次的前进,而且这种前进是稳扎稳打的。

  从人口和城镇化率来看,郑州目前仍然处于人口净流入阶段。2018年郑州市常住人口总量首次突破千万大关;2019年,净流入人口46万人,这种持续流入的情况还会持续。

  因为河南省的城镇化率较全国水平来说是较低的,而郑州又是单核的省会城市,随着河南省城镇化的推进,未来依然会有大量人口流入。

  随着近几年米字型高铁的形成、新型大数据产业的引入,郑州在城市发展和城市曝光度上都有较大的提升。未来,郑州很有可能成为北方的第三城。

  所以说,这座城市的基本面是没有问题的,未来发展依然有较大潜力。

  03

  郑州房子还能买吗?

  那为何郑州近几年的房价一直处于跌跌不休的状态呢?

  这个得从土地供求和短期政策说起。

  受2016年房价暴涨的影响,从2017年开始,政府加大土地供应,之后郑州的土地供求基本上处于供过于求的状态,由此导致近一两年郑州的商品住宅市场供应量大增。

  2019年的8月至今,郑州的商品住宅供应量井喷,库存自2019年11月以来一直保持在11个月以上,高峰期甚至达到21.7个月。

  供应大幅增加的同时,郑州的购房需求却在近两三年内减少。

  为抑制2016年的房价暴涨再次出现,郑州较早启动了调控。到2017年,构建了限购、限贷、限售、限价、限签的五限政策体系。政策实施力度之大,范围之广、执行之严,前所未有。此后的一到两年,市场需求得到极大的抑制。

  2020年又遭遇新冠疫情,经济环境大受影响,政策与经济大环境叠加,客户需求进一步减少。

  供应增加,需求减少,供需失衡成了近两年郑州楼市的常态。而且在可预见的一到两年内,这种状况还会持续下去。这便是目前郑州楼市的真实情况。

  除了供需失衡之外,今年的房价下跌,开发商争先保命跑量也起到了很大的作用。

  今年8月,房企融资的三道红线政策出台,紧紧扼住了各大开发商的喉咙。即使是宇宙房企恒大,也爆出了债务问题。所以在这样的环境下,各大开发商争先降价跑量,造成连锁式的反应,价格和销量双双下降。

  郑州楼市的寒冬是由供需失衡与经济、政策环境叠加所产生的结果,属于短期的波动范围,与城市的基本面没太大关系。未来的长周期内,仍会呈现长期慢牛的态势,这种价格短期涨跌的波动也很正常。

  在未来,郑州楼市也仍然存在短时间内价格迅速拉升的可能,不过需要等某个特定的时机。

  在这种长期慢牛+短期波动的态势下,郑州的房产当然可以买,但是买的过程中就需要更加仔细甄别具体楼盘。不同楼盘在未来升值方面存在较大差异。

  如同大盘慢牛行情之下选择优质股票,楼盘慢牛态势之下我们要精选优质盘,选盘之后做好长持准备,长持的时间有可能是七年、八年或者十年。这是关于房产的价值投资。

  买房就是买一个城市的股票,郑州仍然是一只潜力股,当我们认清大势之后,就抛弃那些波动的干扰,做好选筹配置,去等待长期的回报。

  04

  环郑投资需谨慎

  还有一个现象需要我们注意。

  在郑州楼市寒冬之际,环郑地区市场却热火朝天。洛阳、南阳等地楼市供需两旺,价升量长。

  其实,这主要受益于2016年的去库存政策,以及2017-2018年的棚改货币化安置造成了客户需求井喷式的爆发,拿到拆迁款的人们又重新将资金投入到房产当中。

  同时郑州房价的暴涨撩拨了很多人的神经,但后期启动的严格五限政策使很多人失去了郑州买房资格,将部分购房需求挤压到了周边区域。

  洛阳这种地级市的市场容量本来就不大,遇到短期的需求释放,楼市便呈现出了烈火烹油的态势。但是目前各个地市入库存已接近尾声,接下来有很大可能进入高位盘整期,因此现场入场需要格外谨慎。

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