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出手整治烂尾楼!

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  今年下半年,地产圈的关键词只有一个——收紧。

  8月,针对供给端融资收紧的“三道红线”的高压政策在坊间疯传,虽然还没正式推行,已让整个房企战场变得兵荒马乱。

  9月,有消息爆料,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,针对需求端严控房贷的政策箭在弦上。

  与此同时,各地楼市收紧政策也在“趁热打铁”。截至今年9月,全国房地产调控政策次数高达403次。

  10月,东莞、杭州、沈阳、深圳、唐山、绍兴、无锡等二三线城市不约而同发布调控政策,从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场,拉响调控警报。

  从时间线上看,这些政策像打组合拳,哪座城市房价露头就“打”哪里,同时从需求端和供给端两侧双管齐下,调控精准度逐渐提高,其背后无疑折射出了上面“住房不炒”的意志。

  那房价趋于稳定之后,下一步调控方向会往哪边走呢?

  据炸天团分析,在稳房价的同时,政策的风向极有可能开始转向整治房地产乱象,特别是关于烂尾楼这一大民生问题上来。


  01

  为什么是烂尾楼?仔细品品最近风声,可以窥见一二。

  10月22日,北京市住建委发布,北京启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查,其中将会同央行、北京银保监局在全市范围开展预售资金监管专项检查。

  央行+银保监局出动,这事不简单。

圈出这几个字“预售资金监管”,顾名思义,就是商品房的购房款都要存入银行的专用账户,开发商不得随意提取,只能按照工程进度的各个节点,按比例提取工程建设款。

  北京早在2010年就全面实施了商品房预售资金监管,截至目前全市在途监管预售项目近千个。

  其意图再明显不过,楼盘烂尾,原因大概率出在资金链,政府划清了这条“红线”,看哪个开发商敢过线。

  02

  另外,还有一个城市,因烂尾风险问题被叫到北京开会,那就是银川。

  10月15日,银川政府发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》,在今年12月1日起施行有效期至2025年11月30日,长达5年。主要内容如下:

  1、专户专存,专款专用,建立统一的新建商品房预售资金监管系统。一个预售项目只允许设立一个监管账户。

  2、适用于银川市兴庆、金凤和西夏三个行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用及其监督管理。保障性住房预售资金不纳入监管范围。

  3、协助购房人将房价款直接存入项目监管账户,不得直接收取任何性质的房价款。购房者按照约定把房价款放入监管账户等。

  如此严苛的条例,背后目的就一个,防止烂尾。

  有数据显示,截止到到8月,银川市三区有二十几个“烂尾楼”项目正在协调待解决,共涉及近4万余名购房群众。

  之所以动真格,是因为银川政府嗅到了一丝不安的气息,2020年5月开始,银川连续3个月连续登顶百城新房销售价格排行榜榜首,在全国严打房价之际,其房价却逆势疯涨,完全超出了这个230万人口城市能承受的限度。

  大量的预付款正流入银川房地产,一旦开发商资金链断裂,或者擅自把资金挪用,烂尾楼层出不穷,对于购房者来说,将会是一场钱去楼空的梦魇。

  而实施预售资金管理,开发商的资金就被彻底管住了,对购买者来说吃了一颗定心丸。

  除了银川,很多三四城市也纷纷提高警惕,开始重视城市发展背后埋下的“雷”。

  比如石家庄、邯郸,衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等高达数十个三四城市,都陆续出台预售资金管理政策。

  对烂尾的警惕到了前所未有的高度。

  03

  当你发现家里有蟑螂的时候,说明已经不止一只了。

  一个城市在发展过程中,必然会留下一些伤疤,这些伤疤全中国无处不在,提起“烂尾楼”这个词,大家都深恶痛绝,各地政府、开发商、银行对此也无从下手。

  烂尾楼形成的原因较多,如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工。

  其中多半是因为资金链条断裂,工程未完,开发商已拿不出钱来,银行也不愿继续贷款,而项目又无法转让给其他投资人。

  这些楼盘想要“盘活”,基本是不可能,除非掘地三尺,把里面各方利益、错综复杂的根源肃清。

  正如珠海市人大代表万晓丽所说,“每座‘烂尾楼’的背后,可能都有一个故事”,久拖不决的“烂尾楼”,背后往往有很多历史原因,但不能因为这些原因就不了了之。

  大家都知道,前段时间,“昆明30户居民住进烂尾楼”上了微博热搜,一个名为“别样幸福城”的小区,烂尾了5年之久。


  对于有刚需的业主,即使是断水停电、没电梯没门窗、没有任何配套设施,也不得不搬进烂尾楼住,他们掏光了所有积蓄,换来的就是一片废墟,而银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。

  从“天涯、海角、烂尾楼”的海南,到有“烂尾楼之都”称号的南阳,再到“烧光400亿”的贵州独山县,还有全市烂尾楼高达2000多个的六朝古都——西安。

  在烂尾楼里没封顶的天花板上,随机掉下一颗灰来,也能变成一座山。

  04

  对于如何避免烂尾楼,有人想到一个简单粗暴的方法——干脆不买期房,等楼盖好了,房产证和土地使用证领了,这样的房子买的才安心。

  但问题是,你知道期房跟现房的比例是多少吗?

  去年一整年,全国商品住宅现房销售面积是18215.21万平方米,作为对比,期房的数据则是131929.12万平方米,期房与现房的比例超过7:1。


  2018年,这一对比还是5:1,2017年则还不到4:1。期房与现房的比例,是在逐年拉大的。

  这还是全国平均水平,在部分城市,期房比例超过八成甚至九成都是常事。

  也就是说,每卖出十套房子,有八九套都是期房。在这种情况下,业主遭遇烂尾的风险绝不是一句“不买期房”就能够彻底解决的。

  事实上,真正该被问罪的,不是期房本身,而是国内现行的这种权责明显不对等商品房预售制度。

  这种不对等体现在,购房者支付了全部的房价款,承担了全部的开发风险,而开发商提前使用了购房者的资金,来实现资金的快速回笼,而承担了资金利息的却是购房者。

  也就是,以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,一旦遇到烂尾,业主就是那个最惨的。

  其实,北上广深20年前就已经不允许这种预售方式了,楼盘必须封顶才能预售,交楼期一般最多也就一年,也就是说,从开发商销售以来最多占用购房者1年的资金成本,就得把产品交给购房者。

  而像西安、银川等本地开发商,不具备资金实力、销售实力以及外部融资实力,只能边卖边建,从挖坑到交楼基本上在2年以上,白用购房者两到三年的的资金,一旦周转不过来,烂尾就形成了。

  
05

  如今,各地开始实行预售资金监管等不同程度的措施,但终究是治标不治本,挪用资金的不法行为还是大有人在。

  今年3月,海南省发布了新的房地产市场规定,要求在所有区域试行现房销售制度,这让很多人欢呼雀跃。

  最近,官媒不断传递出“取消预售”的信号,例如人民日报转发的文章《取消商品房预售制,调研可先行》,其认为当前预售制早已成为各大开发商的“利器”,不管是刻意还是无意,最终结果都是无序增加高杠杆,取消预售制有积极作用。

  任何制度实施都不可操之过急,应徐徐图之,但有一点必须肯定,在高压政策下,未来几年烂尾楼肯定会越来越少出现在公众视野里。

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