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人民币升值,全球大都市房价上涨,中国楼市成大赢家?

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  不到五个月的时间,离岸人民币兑美元的价格,从5月27日触及7.17的低点后一路反弹,在10月21日突破6.63的关口。人民币汇率连续创下年内新高。

  

  人民币升值最近成了大热点,对于人民币升值的原因,以及后续所带来的影响,学者们的意见也大同小异。升值的原因除了中国经济向好之外,与今年美元贬值之间存在着正相关的关系,如果美元不能解决自己的信用问题,那么人民币未来,还会有升值的空间。

  至于人民币升值的所可能带来的影响,许树泽认为有三重:一是更强的消费购买力,出国旅游便宜,但现在出去不方便,生活中还是有大量的进口商品,货币升值相当于给所有的进口货自动打了个会员折扣。二是看涨的中国资产,热钱进来基本上是大势所趋。人民币升值预期,会吸引海外资本来投资中国。三是成为储备货币。

  而针对人民币升值是否会导致房价上行的问题,首席经济学家谭雅玲认为不必担忧。她说,任何一个国家的强大都不是靠房地产,期待房地产上涨能够带动中国经济,不符合经济逻辑。现在中央对房地产调控基调是“房子是用来住的,不是用来炒的”,对房地产是在进行微调和渐进的调整当中,这种共识基本上已经达成,“用房子来发家致富”的论点现在也已经基本上去除。

  理论上讲,这一观点是站得住脚的,但还是不能忽视全球市场中的表现。

  最明显的是韩国首尔。

  据韩媒报道,近4年间,韩国首尔的公寓交易价格上涨了58.2%,单套平均成交价近500万元人民币。城东区的公寓价格更是暴涨了85%,在首尔25个区中创下最高上涨率。比如位于首尔城东区某处的一栋面积为84㎡的公寓,2017年以约822万元人民币的价格成交,但现在价格已经翻了超过一倍。韩国房价的暴涨最近频频上了国内楼市的“热搜”,让关心国内城市房价波动的投资客们纷纷把目光转向国外。

  

  房价暴涨在国人看来早已不是新闻,前些年,国人早已“全民补钙”,某些一线城市的房价也成功拉升到了宇宙级的高度,对于脱离经济民生的高房价,尚能做到荣辱不惊。看邻国大首都的表现,是不是有点小儿科呢。不过单单看这条新闻,还是有点令人恐惧。那么多人赴汤蹈火,视S如归,说明这暴涨的背后必有原因。

  原因无他,过剩的流动性是背后最大的推手。

  疫情下全球房价上涨是“主旋律”,盖因全球特别是发达国家货币史无前例大放水,多国利率下降至历史最低水平,各国股票、房产、黄金等多种资产价格普遍上涨。大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”。

  因此,出现恐慌性抢房的不仅仅是韩国楼市。

  据统计,二季度,包括纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。这其中有一个例外,曼哈顿公寓5折促销无人问津。

  曼哈顿为什么会成为意外?不用多说大家都明白。现在5折无人问津,不代表着在未来疫情平稳、大选尘埃落定后会突然发力。

  借用巴菲特的那句正确的废话,“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪。”是不是机会就要靠自己判断了。

  大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”,通俗地说就是房地产的保值增值,是指房地产随着交通、区位、教育、医疗、养老、休闲和体育等基础设施和公共服务的不断改善,以及人口增加等,其原有的价值通常可以得到保持,甚至不断增加。当然,这种说法尚未站在城市能级的高度来评判,还略显单薄。在新一轮城市竞争中,一个适中的好看的房价是重要的,是客观的也是可衡量的。

  

  人民币升值是未来一段时间绕不开的话题和客观的现象,各路资本特别是海外资本,不可能不研究这一新常态下的投资策略。房地产亦不例外。鉴于以往曾经发生过的市场表现,提醒几点:

  其一,对于房地产调控政策的制定者和地方政府而言,需制定更严厉的监管政策,在制造业和实体经济与房地产投资之间,筑起牢固的防火墙,步步为营,彻底打消掉对楼市上涨的观望预期。

  其二,对于房地产投资开发主体,当下最缺钱的开发商群体而言,通过更加灵活多样的融资方式,比如恒大模式,吸引中长期战略资本支持,让企业和项目不至于在新一轮的重压下资金链断裂。

  其三,对于一直徘徊在楼市的边缘,从来未放弃随时准备进场的投资客,或者伪装成刚需客的投资客而言,把握住资本成本低位与地产价格低位双重机遇,于别人恐惧中贪婪一把,实现个人和家族财富的保值增值。

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