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土地市场“先扬后抑”,北京三季度成交楼面价创全年最低

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  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 北京报道

  今年的北京土地市场整体表现为“先扬后抑”,三季度以来,北京土地市场成交楼面价下滑。相关数据显示,三季度北京经营性用地成交楼面价为20599元/平米,环比下降31%,连续2个季度下降,达近一年来的最低点。

  在限竞房产品大量上市的前提下,北京市场上的不限价土地重回主流,年内限竞房地块仅成交6宗。另外,在“三道红线”监管政策之后,房企投资热情不高,拿地趋向谨慎。

  三季度土地楼面价全年最低

  三季度的北京土地市场降温明显,楼面价达到一年来的最低点。根据北京中原市场研究部的统计,今年三季度,经营性用地供应10宗,供应面积130万平米,环比下降21%,同比下降25%;经营性用地成交14宗,成交面积247万平米,环比上涨57%,同比上涨88%;经营性用地成交楼面价为20599元/平米,环比下降31%,楼面价连续2个季度下降,达近一年来的最低点,溢价率为10%。另外,三季度北京土地市场住宅用地供应都集中在7月,8月和9月的土地供应寥寥。

  贝壳研究院分析,楼面价下滑主要受三季度成交地块区位等因素的影响,具体来看,一季度两宗鲜少供地的海淀区地块成交,楼面价均超过7万元/平米,拉高整体市场均价;二季度两宗位于丰台分钟寺的宅地,楼面价分别达到76168元/平米和73912元/平米,为年内成交楼面价最高的两宗地块,拉动宅地楼面价提升;而三季度成交地块价格相对较低,同时底价成交地块增加,使得年内成交均价呈下行走势。

  而从全年的表现来看,土地市场呈现出前高后低的局面,总体比去年的土地市场热度高。北京中原市场研究部数据显示,今年前三季度,北京经营性用地供应38宗,供应面积466万平米,同比上涨32%;经营性用地成交47宗,成交面积586万平米,同比上涨11%;经营性用地成交楼面价28163元/平米,溢价率为16%,较去年全年上涨了1倍。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者,今年的土地市场呈现前高后低的局面,疫情后优质地块频出,土地市场火热。进入6月份,土地市场热度降温,回归理性水平。

  合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,今年北京市场上供地的位置相对较好,同时产品“7090”的限定打开了,可以让开发商相对自主的去规划产品,增加项目的获利空间,所以开发商在热点地块的拿地上面表现比较积极。但市场同时存在着冰火两重天的景象,在热点地块之外,还有一些流拍地块的出现,比如东坝、金盏地块。房企不再一窝蜂地拿地,而是更加贴合市场,对房地产市场和土地价值有了更加综合和合理的预判。

  限竞房土地大幅减少

  目前来看,不限价土地已经正式回归市场主流,上半年北京土地市场成交的土地类型大部分为不限价土地。

  根据北京中原市场研究部的统计,今年1-9月,北京住宅用地供应32宗,供应面积379万平米(不含暂停交易1宗),同比上涨21%;其中不限价地块25宗,供应面积305万平米(房山拱辰街道按不限价地块统计),限竞房地块6宗,供应面积53万平米,共有产权房地块供应1宗,供应面积21万平米。

  具体到三季度,限竞房地块供应为0,今年北京最后一宗限竞房成交用地,是5月首开+金地+旭辉摘得的东坝地块。作为限竞房红海的亦庄地区,去年成交的地块已经陆续入市,但今年的限竞房土地供应画上了休止符,亦庄河西、河东区域年内均没有限竞房用地成交。

  不限价土地回归,限竞房土地退坡,是否意味着未来限竞房将退出北京市场呢?王小嫱表示,今年限竞房减少,一是前期的限竞房库存较高,由于产品的同质化去化缓慢。二是当前改善性客户居多,改善性客户需求面积改善,为了丰富住宅产品的结构,今年的限竞房地块逐渐减少。限竞房是阶段性的产品,虽然短期内限竞房减少,但退出市场的概率较小。

  郭毅也分析,限竞房是不会退出市场的,今年限竞房土地供应的减少,一方面可能是因为相关部门希望土地供应进行结构性调整,另一方面,北京的房价已经保持在一个非常稳定的状态,部分区域还出现了均价的下滑、楼盘降价的现象,限竞房用来增加市场供应量、平稳房价的作用已经实现了。从市场需求的结构来看,限竞房主要针对的是刚需和刚改人群,市场上还有一些品质改善和高端改善的需求存在,所以市场后续会需要更多的不限价商品住宅用地,从而让房地产市场百花齐放、实现多元化的供应。

  “三道红线”下房企拿地放缓

  9月“三道红线”监管政策开始落地施行,房企投资热情维持低位,部分资金比较紧张的房企拿地力度也有收缩。

  贝壳研究院分析,由于近期网传“三道红线”政策的影响,使得房企境内外融资规模收缩,融资预期下降使得房企取地积极性有所减弱,在一定程度上,抑制土地溢价率。

  郭毅也认为,基于北京土地市场的价值预判,房企今年拿地会更加谨慎。如果有些地块未来会占用比较大的资金量、去化的周期比较长,或者可能实现不了预期的利润目标,这样的情况下房企就会选择不拿地,或者说仅用起始价格去拿地,总体来说房企拿地的态度肯定是更加谨慎的。

  至于未来土地市场的走势,贝壳研究院表示,从近几年土地成交情况来看,受到供应放量以及房企储备货值的影响,四季度土地成交量环比三季度均出现一定上涨,预计今年四季度土地成交量仍将延续往年趋势,全年土地成交面积或将超过去年。

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