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《住房租赁条例(征求意见稿)》亟待明确的三点意见

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  近年来,随着社会经济的不断发展,住房租赁市场日渐壮大,特别是随着互联网经济与传统房屋租赁模式不断融合,房屋租赁市场呈现出了众多新模式、新业态,也产生了众多新问题、新纠纷;尤其是在新冠肺炎疫情期间,承租人权益受到侵害的现象时有发生,引发社会广泛关注。因此,对于租赁关系的规范,应当在确保公平正义的同时,侧重于对出租人行为的规范以及对承租人权益的保障。

  

  就《住房租赁条例(征求意见稿)》而言,笔者认为,征求意见稿应当在以下几个方面做进一步明确:

  一、应进一步明确出租人在利用自身优势地位或承租人劣势地位的情况下单方面涨租的责任。

  征求意见稿第九条规定:“在住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金。”

  根据上述规定,允许提高房屋租金的情形主要有三种:一是租赁合同期满,续租或者重新签订租赁合同;二是满足法律规定和合同约定可以涨租的条件;三是虽无法律规定或合同约定,但出租人和承租人在合同期内就涨租事宜协商一致。

  可以说,这一规定基本涵盖了生活中出租人不当涨租的一些情况,对出租人不当涨租形成了一定规范,但遗憾的是,征求意见稿并未明确租赁合同期内出租人违法或违约进行单方面涨租的行为的责任,特别是出租人在利用自身优势地位或承租人劣势地位的情况下单方面涨租的责任

  一般情况下,如果在合同期内出租人单方面进行涨租的,可以视为对房屋租赁合同的变更,对此,承租人可以拒绝,因变更合同造成承租人损失的,承租人可以追究出租人的违约责任或赔偿责任。但在一些特殊时期,例如新冠肺炎疫情期间,一些出租人在明知疫情防控无法自由出行的情况下,恶意单方面进行涨租;甚至有的出租人在承租人返乡隔离之际,仍提出涨租,并威胁如不接受涨租,便解除房屋租赁合同、清除屋内物品,这一情况在疫情期间频频发生;此类行为,不仅仅是对承租人个人合法权益的侵犯,更是对房屋租赁市场秩序的严重破坏;对此,如果仅引入普通民事责任进行处理,不仅加重了承租人的维权成本,而且会造成出租人的违法成本明显偏低,非但无法有效规范和治理房屋租赁市场乱象,反而是对这一不良不当违法行为的放纵。

  因此,对于出租人在利用自身优势地位或承租人劣势地位的情况下单方面涨租的情形,监管部门应当及时“亮剑”,严格执法,征求意见稿也应当明确此类行为的法律责任,例如参照征求意见稿第四十七条进行规范。

  二、应进一步明确押金退还规定,特别是押金退还方式、程序及条件。

  征求意见稿第十条规定:“出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形以外,出租人不得扣减或者延迟返还押金。”

  前述规定是征求意见稿中关于押金的主要条款,该条规定以及征求意见稿第二十二条、第三十八条、第四十五条、第五十五条对于押金的退还条件、监管、纠纷化解、责任进行了一定的规定,但对押金的退还方式、程序等并未进行明确说明。

  笔者认为,征求意见稿可参照《电子商务法》第二十一条、第七十八条之规定,对押金的退还方式、程序、条件进行进一步规定,特别是在房屋租赁合同中应当明确押金的退还方式,且不得对押金退还设置不合理条件;对于住房租赁企业和房地产经纪机构,还应当明示押金退还程序。对于征求意见稿第五十五条规定之外的、对押金设置不合理条件以及未明确押金退还方式、程序的,应明确相应责任,特别是应当压实住房租赁企业和房地产经纪机构的主体责任。

  三、应进一步明确房地产经纪机构重复收取或变相收取佣金等费用的法律责任。

  征求意见稿第二十八条规定:“通过房地产经纪机构签订的住房租赁合同,租赁期间届满,出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的,房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。”

  但征求意见稿仅规定了承租人续租或重新签订住房租赁合同时房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用,并未对房地产经纪机构在续租或重新订立租房合同时重复或变相收取佣金等费用的行为明确法律责任,法谚有云:“无救济则无权利”,如果不对房地产经纪机构重复收取或变相收取佣金等费用的行为设置相应的法律责任,则该条规定形同虚设,仅是宣誓性的一条规定,承租人的权益保障亦无从谈起。因此,对于房地产经纪机构重复收取或变相收取佣金等费用的情形,征求意见稿应当明确法律责任,具体可参照征求意见稿第五十九条之规定,对房地产经纪机构的行为进行规范。

  此外,《住房租赁条例(征求意见稿)》还需注意与《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、行政法规和部门规章的衔接适用问题。

  简言之,《住房租赁条例》的出台,是新时代背景下房屋租赁市场发展的必然要求,也是促进房屋租赁市场规范健康发展的必然举措。在此情况下,对新兴房屋租赁业态的监管既应坚持包容审慎,也要强调依法监管;在促进房屋租赁市场稳步发展的同时,切实保护好人民群众的居住权益等合法权益。

  

  作者:温鑫宇(北京市法学会行政法学研究会会员)

  

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