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利润下滑压力下,中海再刷广州热门板块楼面价纪录

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记者 | 黄昱
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  继深圳之后,中海地产又在广州拿下一宗高溢价地块,积极补仓的意图明显。

  10月23日,经过47轮激烈竞争后,中海地产打败融创,招商、保利、华润、电建等5家房企,以44.34亿元拿下广州市海珠区南洲板块一宗宅地,溢价率26.18%,折合楼面价约38609元/平方米,刷新南洲板块的楼面价纪录。

  南洲板块过去多年的楼面价纪录一直由广州本土国企越秀地产保持,其在2013年拿下海珠区南洲路1026号宅地,楼面价为34590元/平方米。2019年10月,中海地产以近51亿元底价拿下海珠大干围西侧地块,楼面价约34628元平/方米,取代越秀地产成为单价地王。

  中海地产23日所拿地块位于海珠区南洲路以北、东晓南路以西,土地面积约为3.4万平方米,计容建面约为11.5万平方米。值得一提的是,离该地块不远的楼盘中海观澜府,正是中海地产去年拿下的大干围临江地块,预计不久将入市。

  另外,该地块为南洲名苑项目第三期用地,属于前置审批用地,需要通过挂牌出让完善用地手续,而原用地单位是广州中望房地产开发有限公司。有消息称,该地块挂牌之前周边围挡就已打上了融创和嘉达公司(中望房地产控股公司)字样,算是被中海地产“半路截胡”了。

  南洲名苑三期地块之所以如此抢手,主要原因在于其地理位置优越。据了解,南洲名苑三期地位于海珠老城区闹市地铁口,地块距离地铁2号线和广佛线换乘的南洲地铁站仅仅100米,距离东晓南地铁站只有700米。

  尽管如此,38609元/平方米的楼面价对中海地产未来的开发还是一个不小的挑战。据悉,南洲名苑是南洲路上规模最大的楼盘,目前二手房价格大概在3-4万元/平方米左右不等,其它一些二手房源也大概在3万多元/平方米。

  事实上,今年中海地产在全国拿地都似乎更加激进。最近的一例是,10月13日,深圳挂牌出让4宗居住用地,其中一宗最受关注的龙华民治宅地由中海地产拿下,总价达到30.85亿元的封顶价,折合楼面价4.7万元/平方米,溢价率达44.97%,但规定其销售均价不得高于6.72万元/平方米。

  自2017年颜建国回归后,中海地产开始在规模上提速,拿地力度就比以往更加积极。据悉,2017年开始,中海地产已经将更多投资拿地和营销决策权下放到城市公司,将投资拿地列入城市公司的考核指标,要求各城市公司采取更多样化的投资手段,增加更多储备土地。

  2017年,中海地产共获取76宗土地,总拿地金额为951亿元,同比增长133.8%,总建筑面积1741.4万平方米,同比增长79.2%。2018年拿地数量虽然减少了13宗,但拿地金额增至1084.4亿港币,和2017年一样在全国房企拿地金额排行榜中均排名第五。

  2019年,在市场下行的环境下,中海地产仍然不减拿地力度,集中在一二线核心城市补仓,在东莞、厦门、苏州等地拿下不少高价“地王”项目,全年的权益拿地金额为1133.6亿元,同比增长4.5%,排名第三。

  今年中海地产继续表现出逆势拿地的决心,全年计划新增土地权益投资预算为1400亿元,同比拟增长23%,并在3月通过官方公众号宣布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划,目标城市聚焦一二线和强三线,合作模式包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等。

  上半年中海地产接连获取了上海红旗村旧改项目、武汉汉阳建桥项目、山西综改区项目等多个大体量项目,每个项目可售货值均达数百亿人民币。7月底,中海还获得了上海黄浦核心区建国东路旧改项目,总投资将高达590亿元,成为中海发展历史上投资规模最大的项目。

  中指院统计数据显示,1-9月中海地产拿地金额约为950亿元,同比增长月24%,在全国房企拿地金额排行榜中位列第一。据界面新闻不完全统计,截至10月24日,中海地产的拿地金额已达约1044亿元,完成年度拿地预算的75%。

  中海地产积极拿地背后是公司所面临的规模增长缓慢以及利润下滑的困局。

  数据显示,2016年-2018年,中海地产的净利润率保持稳步增长,依次为23%、24.6%、26.2%,但走高的态势在2019年中断,去年同比减少0.8个百分点至25.4%,今年上半年同比减少3.5个百分点至23.2%,

  净利润率减少的背景下,中海地产的归母净利润增速也在放缓,2012-2019年的归母净利润增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%、10%、10.1%、10.3%,今年上半年的归母净利润为205.3亿元,同比下降3.7%。

  中海地产董事会主席颜建国多次强调,公司不会为规模做大而去做大规模,而是要求有利润的销售,有质量的增长,但净利润的增长还是要以销售规模增长为基础的,所以中海地产也会在土地储备方面更加进取一些。

  规模增长提速是中海地产进入“颜建国时代”的重要目标。第三方机构数据显示,2007年之前,中海地产的销售规模仅次于万科,之后接连被绿地和保利超越,2014年的增速只有1.66%,销售排名滑落到第七位。

  2017年-2019年销售金额分别达2320.69亿港元、3012.4亿港元、3771.68亿港元,同比分别增长10.2%、29.81%、25.21%,但仍维持在行业第七的位置。2020年1-9月,中海地产累计合约销售金额约达2571.9亿元,同比增加4.3%。

  2020年中海地产的年度销售目标为4000亿元,前9月的目标完成率为64%,接下来的销售任务压力并不小。中海地产执行董事、行政总裁张智超在中期业绩会上表示,公司今年要达成4000亿港元的销售目标并没有改变。”

  对于规模发展,中海地产也一直在做检讨。颜建国在8月份时就曾指出,中海在发展过程中有一些教训,如在1997年金融风暴时经历了生生死死和动荡,从那之后,中海的血脉里就融入了安全运营的基因,但在行业的快速发展过程中,也可能错失发展机会,给人感觉比较保守,这是中海的问题。

  在投资拿地上,颜建国透露,现在公开市场竞争激烈,中海地产需要在公开市场更加勤奋,以频率换概率。另外,中海地产去年还专门成立了非公市场合作部,和同行合作、和政府部门合作,从而进行勾地。

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