买房投资的第一原则是避险保值，第二才是赚钱

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥好，我们小孩预计西城上小学。手里因卖了唯一的房子大概有650万。我爱人单位分周转房但是远，我们准备西城租房。现在的问题是：

1、像我们这个额度我理解没啥配置的意义了。如果只有年化5个点的理财性收益，手里的钱是不是买房更增值？

2、如果买房的话，我们贷过两次，也就看看总价800万左右的。我们看了万年花城五期，保利百合，苏黎世家。也打算去朝阳望京边上看看。您觉得从地段上：望京附近和丰台两个园区附近哪个更有升值空间：从户型上8，9十平两居和100平小三居哪个保值增值更推荐

3、我爱人也想一步到位，我觉得我们至少9年内不住。是不是没有必要买大三居？

请章哥指点

回答：

1、 在我看来，买房未必能增值多少。在中央严控之下，像前些年那样的大涨不太可能，毕竟中国经济也不像以前那么依赖房地产了。但是，作为对抗通胀的最稳妥工具，不动产在几千年来尚未被替代。无论中外，除非是人口爆减，否则土地永远是稀缺资源，那作为土地交易标志物的房子，也依然是稳妥的保值手段。

前几天和同事聊天，他说自己当年买房时房价4000，他工资2000，两个月收入买一平米。现在工资3万，房价是6万，还是两个月工资买一平米。未必是只是房价上涨了，也有可能是钱不值钱了。

在古代，甚至是1934年之前，中国基本是以实物型货币为主，金银铜钱或丝绸布匹，都是有价值和使用价值的。而自从实行“法币”之后，货币就是一张纸，只不过背后有政府信誉在担保。但从理论上讲，这只不过是个符号，本身没有任何价值。

哪怕是美联储这种私人机构，对美元发行量的影响力都在减弱。中国什么情况就不多说了，谁都明白。尤其在历次经济危机期间，政府为了稳定信心，刺激消费，必须增发货币，这是没办法的办法。本来正常情况下，每年温和通胀2-3%都应该，今年这种情况就说不好了。

所以我认为这种“法币”不可能增值，只是贬值快慢而已。房子也未必增值，但是却能保值，能确保在套现时兑换同等的货币。这只是我的认为，仅此而已。

2、 望京和丰台，我更看好丰科园。这两个产业区我都做过项目，算是熟悉。在望京待的时间更长一些，从当年的卧城到现在的产业城，恍如隔世。

与望京相比，丰科园还可以说是新区，但已经是有了雄厚基础，且没有任何风险的新区。大概从2010年左右，这里仅以占丰台区1%的土地，提供了30%左右的财税，聚富能力惊人。

而且丰科园还有个特点，走在园区里，到处都是“中国”两个字，这在任何园区都是见不到的。央企国企聚集，未必说更有活力，但稳定性却肯定超过所有产业园。

望京现在已经建设的太成熟了，从20多年前的一片荒地，到现在估计连盖个公共厕所都快没地方了。而丰科园周边，大量的待建用地还在闲置，这些都是未来发展的资本。所以我更看好丰科园（总部基地）。

3、 出租的时候两居比三居占优。自住情况下，两居和三居没什么太大区别，升值性一致。

4、 如果是自住，那肯定是一步到位最好，免得将来二次置换的折腾。但9年不自住，那还是先别买大三居了，没必要。大户型自己很难打理，一般都得交给中介，不仅租金少收，拿回来的时候也必须重新大装修，耗费的精力更多。

比如苏黎世家，2010年的双料地王，2012年才交房，到今天已经8年。9年后再自住，那就是17年房龄了，就算是其品质挺好，那也毕竟老了。弄不好到时候为了自住又得换房了，所以没必要现在一次到位。仅供参考。