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手握1800万买房,3年亏掉50%,他把一手好牌打得稀烂

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  这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000+人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为最会买房的人。

  提问:你好,北方县城体制内科员(事业编),家里原来有厂,2017年征地拆迁补偿1800w,2017年下半年找链家以公司名义全款入手门头沟780w一手住宅135平米(至今下不了房产证),入手门头沟470w龙湖商铺一套、良乡大学城420w商铺一套。三亚全款240w住宅一套。目前家庭年入35w(租金大头)。①请问怎样最佳优化现有资产 ②门头沟新城s1号线上岸站附近现新建商品房林立,住总、万科、华润、绿城、电建、融创、远洋等大牌商品房都已陆续入住,还有一批限竞房。龙湖长安天街已经开始运营,大牌写字楼林立。看了以前问答,你对石景山门头沟不看好,现情况是否改变呢?③重庆两江四岸今年是什么行情,2025年前行情有多大?④一再重申房住不炒,房姐如何看北京今明两年行情?

  回答:你好 你所有的问题,根源都出自县城。因为县城的环境,你的视野和认知变窄,对于大城市的发展感知力衰弱,所以听信了链家,用公司破限购,全款买房,买到了门头沟没有下产证的房子,门头沟的商铺,良乡的商铺,以及三亚。

  基本覆盖了所有买房所有的操作:中介忽悠,公司买房,全款,远郊,五证不全,商铺,旅游地产...

  其中任何一项,碰到基本就完蛋,可是你却是统一集成...... 你的手牌太好,现金资产丰厚,但打出的结果是炸掉了自己给对方送分。

  解决的路径也很明确,先从纠错开始,但执行还有很长的战斗,纠错的同时,开始积累正确:

  1.门头沟退房;

  2.不要用公司买房;

  3.商铺全部卖掉,当下不好卖做好长期准备;

  4.无法出售先抵押,但商铺单独评估和抵押都极差,尤其远郊,一般配合北京住宅,但你未持有住宅;

  5.从石景山到门头沟一带,不要碰,谁碰谁死;

  6.除了以上资产,你的现金情况,其他资产情况未知;

  7.买的好涨价,买的不好不涨,溢价盘还在回填价值;

  8.等于奉天承运皇帝诏曰,等于阿尼陀佛,等于子曾经曰过,口号仪式,没有任何意义。

  提问:你好,我在常安佳苑有一套140平的楼梯房,空着在,证满两年。万科城花璟苑一套自主!现在想把常安佳苑卖掉屯出房票入手光谷东!常安佳苑的房子现在出手合适吗?

  回答:常安佳苑房龄老,板块升值潜力一般,不过年底是一年中最差的出手时机,再加上金银湖二手房庞大的供应量(4000+套),想在众多卖家中脱颖而出,快速出手 降价在所难免。

  大部分人知道怎么买房,却不知道如何快速高价把房子卖出去,详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

  能抢到光谷东性价比高的盘,可以直接出手。若不能,建议明年初,等市场回暖之后再出手。

  武汉投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

  提问:老师,我今年25岁,现在有在学习基金,股票课程,但是觉得最终我的方向肯定会是房产投资,我想向您请教一下,像我这样年轻人,储蓄不多,收入较少,目前来讲最应该做的是什么?或者有一些机会参与到房产投资当中吗?毕竟目前手里还没有充足的储蓄。期待您的答复,非常感谢。

  回答:你好,千万不要认为25岁还年轻。过了25,身份就是中年人了,要时刻警惕。我们星球有N多几千万身家的90后,最近还见识到了初中就开始跟着看房买房的新生代。股票基金课程我也看过,也观察过很多学课程的人,但是因为这个行业的打开方式本来就不是上课,所以学课程只能永远在门外徘徊。

  比如小A5万买了重庆6套房,小B用5万赚500万,小C卖房拿200万起步赚1000万……年轻人都是从没钱做起的,没有人靠储蓄买房。每个人办50万信用卡,100万信用贷,找5个帮你的同事,你就凑到了500万。看房200套,和中介过招,破限购破限贷,第一套别买贵了,买房的路就开始了。再过两三年,这条路也堵了。

  提问:房姐:你好,现居深圳租房,深圳社保10年,在深圳经营小工厂,年收50万+,不稳定。(因为是自己的工厂,收益不敢百分百保证)手上子弹100个。未来几年可能会搬去东莞,这是走势,目前想在第一选择佛山容桂购房,第二选择广州南沙和新塘购房,第三选择东莞大岭山,长安购房,后期深圳工厂可能会迁入东莞大岭山,主要服务客户,在东莞大岭山购房纯粹为了以后工厂方便。一家人能在一起。买房主要考虑孩子读书,顺便保值。东莞可以搞到房票。请房姐给出建议在哪里买首套房好,还有能不能买二手房?能否给出一个完整方案,谢谢。

  回答:你好,佛山目前看在上一波广州上涨带动后,短期无大行情,自住和投资都不太合适。东莞目前已经是牛市尾声,高位接盘不明智。应该选择正在上涨中的广州,收益更稳,未来天花板也更高。楼市总是先涨价,才被“看到”,没涨价的时候 人们总能找到缺点,涨完之后总会有一群人无脑吹。

  普通人能独立判断趋势太难。东莞我们已经分析过很多次,未来各区之间的价格分化会越来越明显,购买力强的板块价格会更高,购买力弱的板块会继续横盘,跑输大盘。

  考虑自住+投资东莞建议在知识星球推荐的板块内淘笋。

  提问:房姐你好,情况如下:今年7月份根据你的指导在广州三溪盈彩美居用老人票买了一套2房360万,贷款250万,月供13500,租金4200。目前在中山创业,租房自住,月收入5-6万一个月。手上有套2016年7月购入的白云区黄石西路富力阳光美居房子(夫妻双方名额),购买时160万,贷款110万,月供5500,租金4000。17年开始挂牌价270万,之后一直没上涨,最近还有回落的趋势。因为这套房子月供压力小,2022年后开通的马务站离小区只有300米左右,所以一直没有卖出。今年看到深圳房价又大涨一波,广州东涨幅也不低,现在想把富力的房子挂牌出售,套现160-170万,加上手上资金约50万,子弹共220万左右。我是广州户口,也满足深圳购房条件(5年社保)。我老婆深圳户口但未满足购房条件(入户未满2年)。纠结于现在深圳单价都较高,且国家政策支持深圳开发土地建新房,担心高位上车。可是看到最近深圳各种利好政策,怕再不上车后面就更加追不上了。请房姐给指导下:1. 黄石西路的房子是否还有升值空间,该继续持有还是出售?2. 如果投资深圳是否属于高位入手?如果在深圳买改往哪个方向购买?3. 如果投资广州该往哪个方向投资?4. 是否有其他更优方案。

  回答:你好,感谢大额赞赏!

  未来的广州,不是所有的区域板块盘都会齐刷刷的涨了,即使是涨,也不会是大家的涨幅都一样。可以肯定的是投资首选星球内推荐的板块,白云不涨就是不涨,因为白云未来也没有什么增量了,而广州东部未来还会涨的更凶,所以卖掉富力阳光没什么可惜的。

  未来买房的几个逻辑:

  1、首选选区域板块、次选楼盘、最后是房源本身,这个逻辑不能颠倒、不能错;

  2、依据总价范围和约束,在能够承受的范围内,尽量选靠近市中心的区域板块;

  3、总价一定的情况下,一定要选好的产品,好产品涨的快。

  当下建议继续加仓广州,2年后换筹深圳。

  提问:房姐老师好,请问卖装修好了的房技巧有哪一些?通常多长时间售出表明是正常市场价格。

  回答:一是装修本身是否出彩,以及你要不要卖装修溢价,如果不卖溢价就不难;二是你所在地的市场,比如一二线城市,如果是普通住家装修,市场面比较广,卖出正常,设计比较好的有优势,但如果在三四线城市做一个北欧风,工业风就很难卖,不如白墙或者毛坯,但不管什么城市,如果屋内掉墙皮到处发霉发黑一泡污就比较掉价;

  卖出时可以找朋友做托,所有中介集中一个时间段看房,朋友排队;

  卖房的时间周期和市场冷热有关,大涨期间,市场价就会被秒杀,溢价比较好卖,冷却期,就要抓买家心理,但是大势决定了比较难卖。

  提问:请教房姐,偶然看到你说买家也有买家的责任,感觉似懂非懂,能请帮忙解释指导吗?

  回答:一切都有成本,所有的免费都是成本转移。买家花钱,所买的东西有斤两,所买的服务有界限,没有无限的服务也没有无限的责任,只是这份界限很多时候不明说而已(说太清楚了不免有刻薄得嫌疑)。

  当买家索求不应当属于自己的东西或服务时,卖家要么相劝拒绝,要么割韭菜。普通人脑袋并不灵光,老实劝说基本无用,反倒坑自己一把,所以欺骗才是常态。

  所谓“先有韭菜,后有镰刀“

  提问:新人首问,房姐好,本人29岁,在新疆国企上班,年薪40+,目前乌鲁木齐两套自用,均贷款。中山一套投资(全款),手里子弹30,最近特别想在沈阳购入,(老家辽宁一县城离沈阳30分钟高铁车程),不打算回去,纯投资。想买地铁口,好出租的。目前有两种模式:一,用母亲名义买沈阳二手房(无沈阳户口和社保),需要商业贷款。二,和兄弟一起投资沈阳新房,用他名义。(他有沈阳社保),他的目的也是投资,他和我都在新疆工作。烦请房姐帮忙看看,另请房姐帮忙推荐沈阳值得投资的区域和楼盘。市中心老旧地铁口和新区纠结中。

  回答:你好,选择方案A,先把自己的房票,再考虑老人票,最后才是代持和合伙买房。

  合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好,不仅影响房产投资的收益率,更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个,一个是利润的分配,一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合,主要包括:房源、房票、操盘心力。

  比如现在用你朋友的名字按揭贷款,但之后他自己买房的时候,却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升;再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程,而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定,到底是120万,还是125万,还是130万卖出?不同人对房屋估价不一,比较难达成一致。

  我自己经历过的合伙买房项目,虽然都成功清盘,但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化,这不是新手能够hold住的。而从你的描述中,判断你是房产投资的新手,因此建议先用老人票买。

  沈阳投资回报率最大的楼盘,见知识星球内部分享。

  提问:为什么炒房客老是被骂,炒股客却不会?

  回答:每天微博 知乎充斥着炒股的广告,为什么没有人骂炒股客?却天天在骂炒房客?这当然不是因为炒房客炒高了房价让他们买不起房,因为对于很多人来说,即使现有房价腰斩,他们也是买不起的。微博是一个面向所有人的平台,没有富人版、穷人版,没有有房人版、无房人版。某些app,比如我的知识星球,里面基本都有房甚至房子都在二线以上的城市的中产,比如小红书,大部分是女人。

  所以,当我发一篇房价要涨的帖子的时候,你觉得会有什么反响?当我说某套房1500万被一个从农村来到深圳就住在农民房,一辈子没住过商品房的屌丝看到,你觉得他会怎么想?

  一个人失败久了,不免会偏激。

  白天,他是被工头随手就可以拧起的弱鸡;

  夜里,他是某位大胸女主播的忠实拥趸者;

  微博里,他就是上蹿下跳满嘴爆粗的无脑人士。

  既然连住都没住过,更不说买了,那为什么还要骂?

  仇富啊!

  股票为什么没有人骂?房价再涨,买不起房的人没有任何损失,股票却让很多人亏掉了工资甚至负债累累,根本原因就是:股票门槛太低!勾不起仇富心里 他不像炒房,动辄几十万几百万的初始资金,一万块就可以炒股,人人可以炒股,就像明知道吸烟有害健康,还会吸烟一样,没有人会骂自己离不开或者自己买的起的东西。

  正因为有大多数人沉睡,才给了我们机会。

  提问:万能的房姐,求教原油可入吗?持一年!谢谢

  回答:“大宗商品”这个资产大类,从来就和中产甚至小富扯不上什么关系。

  从来没有考虑过配置这个品类。普通人老老实实买房

  提问:房姐,您对省 会城市远郊盘,怎么看?远郊多少距离没有投资价值

  回答:买远郊,要地铁和人口导入并重,才值得投资。很多远郊只是政府画饼,没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住,投资更要远离。

  要想有人气,无论是新区还是板块,都不可以离主城区太远。

  传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。

  一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年,一般方向1公里每年向外围拓展。

  超过这个距离,无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。

  这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。

  真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征:

  距离老市中心不超过15公里

  干净的数千亩土地(无老破小和工厂,拆的干干净净,但又与老城区无缝连接,单单隔条大马路)

  学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建

  拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路,最好是双线、三线换乘。

  提问:房姐,征信逾期多大30条,分别有信用卡逾期和房贷还款逾期,都是两年以前,最近两年用卡良好,没有出现逾期,请问如何消除逾期,请赐教

  回答:详见知识星球内部资料《信用卡逾期怎么消除?》

  提问:尊敬的房姐你好,最近家中老人出门旅游,被旅游团忽悠去听上海临港周边养老地产项目,朋友也反映家中老人经常被盯上买养老地产、海景房,但是因为信息不对称,老人基本只相信百度和中介自导自演的微信群。那种我们一眼就能识别的骗局:激昂振奋的现场音乐、花钱雇的老业主当托现身说法、声泪俱下的表演、没有人口流入的鸟不拉屎的地方还承诺各种不切实际的“返本”、“分红”。他们不相信沈阳的价格洼地,不相信重庆的人口红利,甚至不看好北上广深的保值功能,只相信短期的市场波动,市场稍微动荡就风声鹤唳,只听小道消息和中介忽悠,恨不得拿自己的棺材本去投入然后做着面朝大海春暖花开的美梦。请问房姐,该怎样说服父母悬崖勒马?万分感谢!

  回答:如果钱他们自己出,那你还是不要咸吃萝卜淡操心了。

  另一方面,你会惦记他们的棺材本吗?

  每个人内心对金钱的看重程度不同,特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉,不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。

  如果你实在要利益最大化,那首先应该解决父母安全感的问题,如果解决不了,不建议硬行劝说。

  父母不在乎子女飞得高不高,只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本,关心一下父母的内心,你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种,但你父母的安全感却很难获得。

  最好的方案,你出钱,给父母买一套武汉的江/湖景房,父母的棺材本留着自己享乐。

  房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

  知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘,砍价,贷款,破限购等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案,比别快一步实现财富自由。

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