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2017年-2019年的购房者,是过去10年来更“吃亏”的群体?

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  从“时代”角度看,房地产市场经历了三个阶段。

  万科老总郁亮最近说,房地产行业历经土地红利阶段(2002年之前)、金融红利阶段(2002年招拍挂通知下发之后-2020年),现在已经进入到管理红利时代(2020“三道红线”出炉之后)。

  显然,在“土地”和“金融”这两个时代,谁的土地储备多,哪家开发商杠杆用得够足,资金周转速度够快,谁就能抢得先机,发展壮大,这也是房地产年均销售面积膨胀到17亿平米的不二法宝。

  从“周期”角度看, 每3年就会发生一次剧烈变化。

  从2008年后,房地产共有3次周期性上涨,分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03。

  每次大概持续3年左右时间,涨幅一次比一次强势,随之而来的,每次都因为投机情绪过于旺盛、房价走高、杠杆率升高,调控不得不收紧。

  经历了土地、金融到管理时代,同时又历经完整的三波涨势,一个很明显的事实是:对购房者来说,买房越晚,意味着“接盘”的时机越糟,不夸张的说,2017-2019年的购房者,可以说是10年来最吃亏的群体。

  原因有二。

  

  1,房屋质量最差。

  中泰证券房地产团队陈龙的报告指出,假设现房的竣工与销售在同年,期房一二线城市从销售到交房的周期是2年,三四线项目交房周期是3年,从增速变化来看,正常情况下,2020年2-3季度可能会是本轮竣工周期的高点,增速有望达到10%左右。

  因为今年碰到了特殊情况, 很多城市成交冷冻,考虑到复工复产后加速赶工,按今年4季度出现竣工高峰,也就是我们平时所说的“交房潮”,以3年交房周期来算,恰好就是2017年之后开工的这一批楼盘。

  关键的问题就在这,从2017年调控加码以来,限价成了各个城市压制房价的法宝。

  城市越大,限的越狠,尤其是像北上深这样的一线城市,限价政策会人为压低新建商品住宅房价数据,比如,新建商品房4年涨幅榜倒数第二的就是上海。

  开发商高价拿的地,新房却面临限价,卖出去的“面包”还没拿地的“面粉”贵,自然千方百计要节省成本,装修、小区规划、绿化缩水,不管是精装房还是毛坯房,地产商卖房前的承诺,和交房后的品质完全不可同日而语。

  漏水、瓷砖脱落、过道狭窄、游泳池变画布、偷工减料,最近两年房地产市场的奇葩事频出,也难怪原绿城老总李军曾说“一直劝同事们不要买房,最近两年房屋质量是最差的”,这句话对应的购房时间段,恰恰就在2017-2019年。

  2,房贷利率最高。

  房贷执行利率,代表着购房成本。

  回顾过去几年房贷利率的走势,在2015年初,首套房贷款利率可低至7折,时隔两年多首次降息,随后,2015年3月到9月,累计降息3次,降低了75bp,全面降准2次,下调150bp。

  接下来的2016年,房地产销售面积增速迅速升至22.5%,地王频出,楼市四小龙横空出世,二三线城市房价一路上扬,到2016年9月,分别同比上涨14.9%和6.8%。

  2017年,在高基数和政策趋紧环境下,销售再度增长7.7%,年销售面积首次达到17亿平方米,房贷利率随之收紧,大部分城市首套房利率升至5.5%以上,有的城市高达6%以上,有的地方二套房直接停贷。

  显然,在2017年以前,房贷基准利率在下降,实际执行利率甚至还能打折,当时购房利率甚至可以低至4.5%以内,但到了2017-2019年这个阶段,利率上浮25%以上很正常。

  有人会问:从去年末至今,央行分别在2019年11月,2020年2月、4月大幅降息,是不是房贷利率又该降了?

  答案是否定的。

  现在,5年期以上LPR报价是4.65%,根据674家银行网点的调查,在9月份,全国首套房贷款平均利率为5.28%,环比下降4BP;二套房贷款平均利率为5.60%,环比下降3BP。

  也就是说,房贷执行利率要比名义利率高出63个基点,二套房甚至要高出近100个基点。即便5年期LPR这个定价基准下降了,银行方面依然要“加基点”,相当于以前的“上浮利率”,购房者的成本依然居高不下。

  一方面买到的是过去10年质量“最不堪”的房子,另一方面,在2017-2019年这个阶段的购房者,还要支付比其他人更高的房贷利率支出,无论从哪个角度来看,都是“吃亏”的。

  笔者认为,这事还是要辩证去看,如果你是一两套自住房的刚需,为了结婚、子女上学、工作通勤不得不买,即便表面上有些“吃亏”,也没什么大碍,因为“自住”才是你的核心需求。

  但是,指望在2017-2019年这个阶段买房,还想复制过去两波房价上涨的“红利”,那就打错算盘了。

  前首富王健林就点破了这种微妙的心理。

  10月22日,王健林在“2020天府论坛”上演讲时说道:除了极少数企业,绝大多数中国企业整体都进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代。

  他认为:中国经济由高速增长阶段转入高质量增长阶段,过去那种“追风口、赚大钱”的机会越来越少,各个行业的竞争都趋于白热化,绝大多数中国企业整体都进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代,暴利、赚大钱时代一去不返。

  这一句“赚辛苦钱”,可以说是老王的肺腑之言了,经历了过去几年的浮沉,相信没有人比他更看得清楚房地产行业的起落变化。

  对购房者来说,也是一样的道理,买房跻身中产已经成为过去式,凭什么指望房价还能复制过去几年的涨势?

  对2017-2019年买房的人来说,摆正心态,吃一堑长一智,把房子当做在城市扎根的一个载体,买房“量力而行”,多花点精力去“赚慢钱”,就不会重蹈覆辙。

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