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曝光!天津一批楼盘交房尴尬“卸妆”,房产律师支招……

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  这年头儿,交房就像过“鬼门关”。

  一旦纸包不住火,槽点终究要被揭穿。

  最近,365淘房后台也收到了很多网友关于房屋质量问题的投诉。

  我们调查了部分天津今年交付的新房,确实有几个是有“真问题”。

  现在房屋质量问题越来越严重,程度已经达到堪称“可怕”的级别。

  业主花了近百万的心血钱买了一堆“心病”不说,不少问题花了很长时间也得不到解决。

  针对这类问题,买房人应该怎么办呢?

  为此,365淘房特邀房产律师针对如何应对房屋质量问题,给出专业的意见。

  典型一:富力新城

  近期,有不少业主在人民网--领导留言板上投诉,富力新城一直存在墙体漏水,导致地板、墙皮起鼓的问题。

  报修之后,物业和开发商都没有任何人给回复。

  有些业主没办法,只能自己花钱做基础防水维修。



  典型二:新城吾悦广场

  津南新城吾悦广场,金街商铺,交房之后业主投诉,一半以上都漏水开裂。

  更要命的是,擅自改变房屋布局,自持大商业排风道横穿商铺,层高直接降低一米多,烟道部分无法搭建二层。

  业主要求退房无果,简直心力交瘁。


  典型三:华远棠悦

  华远棠悦10月9日交房之后,有业主发现没有做滴水岩,一楼墙面已经出现返潮现象。


  典型四:鸿坤理想城

  前段时间,鸿坤理想城已经出现延期交房的情况,好不容易交了房,又被曝出有多项质量问题。

  目前已经有业主通过政民零距离投诉。

  地下车位水泥地面,漏水严重;顶层多户出现严重漏水情况。


  近几年,房屋质量问题已经成为了社会热点,今年315更是晚会曝光了著名开发商的楼盘存在严重质量问题,再次聚焦大家的关注点。

  交房后出现门窗漏水、墙体开裂等现象比比皆是,出现这种问题之后,如何利用法律武器维护自己的利益呢?

  为此,天津365淘房特约房产律师李洪波,就业主如何应对房屋质量问题给出专业意见。

  房屋质量问题

  最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定:

  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

   可见,可以主张解除合同,也即退房的只存在两种情况:一是主体质量有问题,一是严重影响居住。

  对这两条如何理解呢?

  主体质量问题,主要是指地基下沉、墙体倾斜开裂、承重结构变形等,严格意义上,这样的房屋即是危楼,竣工验收环节就无法通过,购房人当然可以解除合同。

  严重影响居住的案例则千奇百怪,不一而足,多次渗漏、大范围开裂、严重影响采光等等。

  符合以上两种情况的房屋,法院可以支持解除合同。

  在司法实践中,更多的争论焦点往往在于如何界定房屋质量符合上述情况、鉴定机构鉴定资质是否合法有效。

  这方面,需要专业的鉴定机构介入,法庭对证据的采信相对谨慎。

  除以上两条外,其他的质量问题基本属于质量瑕疵。

  根据合同法的规定,开发商需要承担修理、更换、重做等违约责任,购房人无法主张退房。

  司法实践中,购房人面临的质量问题,往往并非达到严重影响居住质量和安全的程度,多数属于墙体渗漏、起鼓、门窗封闭不严,外延脱落等。

  质量问题久修不决

  最糟心的在于久修不决,久治不愈。面对这样的问题,购房人应如何解决呢?

  首先,以上问题,仍需开发商响应维修。购房人发现质量问题,需要及时报修。

  《建设工程质量管理条例》规定的最低保修期限是:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年。

  电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。超出质保期开发商无需免费维修。

  由于质量问题,造成住房内部财物损毁,购房人可向开发商索赔。

  索赔前需准备必要的证据。司法实践中,由于漏水导致财物损失,法院根据具体情况一般能够支持受损害方的主张。

  如果开发商没有及时维修,购房人可以自己委托维修。

  《商品房买卖合同司法解释》规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。

  修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

  有些问题,如不明原因的长期渗漏,建议聘请专业的质量鉴定机构对问题进行分析。购房人可在诉讼中向开发商主张鉴定费用。

  精装修问题

  近两年,精装房成为趋势。无论是为追求品质,还是由于限价加装装修包,大量项目采用精装交房。

  精装项目分为两种,开发商在申请备案阶段,即区分精装、毛坯交付。

  如果是开放商备案的装修的商品房,则在商品房买卖合同中,依据合同示范文本的要求,一般有较为明确的约定。

  例如:“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备,装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的,买受人有权要求……”。

  如果出现纠纷,可以按照合同的约定请求违约方承担相应的法律责任。

  有的加装装修包的项目,备案为毛坯,后续增加二次装修。

  这类项目在合同阶段,购房人务必维护自身权益,不可轻易将毛坯验房的权利委托第三方。

  同时,购房人应注意,精装包的合同主体是否与开发商一致,有很多空壳公司专门用于签署精装协议。

  按照合同相对性原则,如果出现装修的问题,一般而言,购房人只能要求装修合同的签订方承担违约责任。假如出现问题,购房人索赔无门。

  精装本身面临的问题,一是成本售价不匹配,二是精装质量堪忧。成本售价不匹配的问题,根源在于限价令下开发商通过装修费用追求利润。

  维权既需要购房人高度重视合同,又需要及时拍照留存现场样板房信息。

  《商品房买卖合同司法解释》规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

  该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  大量的诉讼争议集中在展示样板间的标准与合同约定的装修标准差异明显,这就需要购房人充分举证开发商“明确具体允诺”了样板间所见即所得。

  精装质量堪忧,是地产项目一直面临的老大难问题。本为省心省力的精装房,变成“惊装房”。

  “精装修”涉及的装修品类众多,购房人务必在合同中明确约定装修材料品牌和型号,以免吃闷亏。精装质量的维权,相较毛坯更为复杂,举证材料众多、专业性强,建议选择专业人士介入。

  另外,还有一类质量问题也是商品房买卖合同中明确约定的,但在现实中往往被忽略的。

  比如有关室内空气质量、噪音是否超过国家强制性标准。如果出现此类问题,也可以按照商品房质量问题维护买受人的合法权益。

  在此,多说一句,购房人能否以质量不合格的理由拒缴物业费?

  很多购房人心中的概念是,开发商与物业公司是同一个老板,质量有问题不赔偿就不缴物业费。

  这个问题应该如何理解呢?我们将在下期文章中谈一谈。

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