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极度扎心!月薪四五千在乌鲁木齐如何买房?如何生活?

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  大家好,我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。

  01

  最近,智联招聘所发布的《2020年秋季求职期平均薪酬》里,乌鲁木齐的平均工资为8843元,全国排名第八。


  身边不少朋友看到以后,都纷纷感慨:好像又被平均了。

  目前在乌鲁木齐,很多刚参加工作没多久的年轻人,起步工资都在4000-6000元之间。这好像才是当代年轻人的现实。

  但是,背后还有一件更加触目惊心的事情:我们以房价8500元/㎡,100㎡左右的小三房为例,在乌鲁木齐买一套这样的房子,首付大概是17万。如果不使用公积金贷款,买这样一套房子的月供大概在3600元左右。


  假设月薪4500元的人买房,还完房贷每个月还剩下不到1000块钱,在拌面15元起步的乌鲁木齐来说,这显然是不够生活的,即使月薪6000元,可能还完房贷也是捉襟见肘,吃个火锅还要纠结半天。

  注意!这还只是8500元/㎡的房价,但是事实上现在在乌鲁木齐,这个房价大概率买不到主城中心的新项目。


  (乌鲁木齐一环主城区)

  目前,乌鲁木齐一环内的新房,哪怕是毛坯都已经在万元以上,部分户型和部分楼层的价格可能在9500元/㎡左右。对于年轻人来说,想在主城区之内买房,真的很难。

  从中,房一奇也察觉到了一个问题:乌鲁木齐作为新疆首府,其实还是有很庞大的购房群体。他们在乌鲁木齐是如何买房?如何生活的?


  (图源:视觉中国)

  当然这个问题,从逻辑上来推倒并不难回答:

  1、虽然一个人工资6000,两个人一凑对就是一万二;一个人4000,两个人一凑对就是8000.这样看来,扣除房贷以后小日子还是可以过得很滋润。

  2、在乌鲁木齐,还是有很多人的房子在2017年前买的,当时主城区内的房子还是很友好的,还没有这么贵。

  3、当代年轻人买房,很多都是父母给提供首付资助,再加上一些七七八八的家庭帮助,也没有那么大的负担。

  4、如果很多家庭本来就是有房的,那么以房换房就要容易的多。

  以上等等,但是其实都是我们按照逻辑推导的主观解释。就像数据之下还是有很多人一样,那些没有伞,只能自己努力买房的人,在这个城市是如何买房的?这样的问题,激发着我们的研究欲望。

  02

  那么问题来了,现在乌鲁木齐的刚需购房者,会优先考虑哪里?

  首先,主城区的核心板块自然是没法考虑了。

  乌鲁木齐的新市区核心板块和成熟区域,沙依巴克区的友好片区和临近西环路片区、水区会展片区还有南湖板块、高铁片区还有寸土寸金的天山区及各式学区房,基本上就已经自动剔除出了超级刚需的选择圈。


  这些地块的房子基本上都是偏向于改善型购房,拥有较好的配套、交通路网和生活环境,也拥有可观的价格。毛坯均价大多在10000元/㎡左右,首付款在20万左右,月供在4000元偏上。对于一些想靠自己的力量买房子的年轻人来说,这是一种生活之中的不可承受之重。


  (乌鲁木齐部分片区月供地图)

  主城核心区无法承担,那么就会出现刚需外溢。

  目前在乌鲁木齐,哪些板块在承接这些外溢的刚需购房群体?市场供应端在给我们答案:

  新市区城北片区、沙区西山片区、头屯河区的白鸟湖片区、还有泛会展片区、米东区,都在承载来自主城区的刚需外溢。

  为什么这些板块能够扛起来刚需外溢?这些板块又有什么优缺点?今天我们就来详细分析一下。


  首先,是新市区城北片区。

  城北片区最近真的很火,其火爆原因也自然不必赘述。对于一些首付确实非常有限的年轻人来说,在城北安家也未尝不是一个合适的选择。虽然它绝不是最佳选择,但是由于临近城市主路网还有城北近两年的发展潜力。所以算是一个合格的刚需外溢区。


  其次,就是沙区西山片区。

  西山片区聚集了众多项目,优缺点也非常明显:

  优点是沙依巴克区是乌鲁木齐老区之一,在商业、交通路网等方面比较便利,该区域内也有一批已经习惯了老城生活与便利的地缘客。

  不过缺点也较为明显:一方面,是西山片区可能冬天风比较大,另一方面,就是西山片区的项目大多还是本地开发商,所以在物业管理、建筑质量以及社区园林、户型等方面的表现也参差不齐,一旦表现不太好,还是比较影响居住质量的。


  近两年,白鸟湖片区也是乌鲁木齐的重点刚需外溢地。

  目前这一片区的刚需项目不少,不过大多都是毛坯项目且周边暂时没有大型的商业综合体、大型公立医院。近两年价格也出现了小幅的上涨,但是距离主城区的距离相对来说稍远一些且有部分路段易出现拥堵。因为建议大家如果一定要选择这一片区,那么尽量选择靠近主路、周边具有稀缺因素的项目。

  此外,还有泛会展片区。泛会展片区可以说是近两年乌鲁木齐刚需客的热门选择。

  作为目前城市发展的重要板块之一,依托于会展片区的发展与辐射,相关的公建配套、交通路网等等也在快速完善之中。


  (乌鲁木齐会展片区)

  会展片区和泛会展片区目前也聚集了大量的品牌开发商,从中也大致可以窥见不少品牌开发商对于这一片区区域价值的认可,因此很多刚需购房者也愿意优先考虑这一区域。

  不过目前泛会展片区虽然是刚需价格,但是还是偏向于改善户型,而且作为新区,道路的修建、公建配套的建设对于房价可能都会有所影响。所以建议大家在选择项目时,不能单一考虑价格,还需要重点考虑未来的升值空间与溢价能力。

  03

  对于刚需购房者来说,由于首付和月供都来之不易,且置换的周期不会太频繁。所以房一奇还是建议刚需在买房的时候,需要多斟酌与考量。

  首先,要衡量的就是自己的资金情况和买房能力还有住房需求。

  比如说可以拿出的首付大概是多少?可以承受的月供范围大概是多少?选择什么贷款方式?自己的银行流水如何等等。


  在考虑住房需求时,就需要结合自己的家庭人口、工作地点、工作性质、生活需求来考虑。比如说父母是否同住?房子与工作地点之间的距离?近两年是否有换工作或者买车的打算?

  在这里,房一奇建议如果在主城区内工作的朋友,如果没有车,那么尽量不要选偏离主城区的区域。如果工作地点与家之间的距离过远,那就意味着将会有大量的时间花在通勤上。这对于年轻人来说不利的。


  交通路网的打通、公共交通路线的丰富化,并不是一朝一夕的事儿,而是需要做好一年以上的时间准备。年轻人的时间,可以更多地用于工作、学习和充实自己。如果每天花费3小时左右的时间在通勤路上,非常不值得。而且长久的上下班路程,所消磨的不仅仅是时间,还有个人的精力、对工作的热情和效率等等。

  人生中的第一套房。是资产,也是资本。因此在选择时,千万不要出现“第一套房随便买买,以后再置换”的认知偏差。


  (图源:视觉中国)

  一定要选择一个有价值且适合自己的房产。

  比如说项目周边有稀缺的溢价因素、项目本身品牌度和居住体验度较好,物业服务和园林规划方面都比较靠谱、户型适中,具有较好的市场流通性,方便以后出租或者出售等等。

  人生的第一套房,很大程度是在为第二套、第三套房打基础。

  04

  最后,在结尾。房一奇想说一些无关楼市的话。

  其实房产这件事,对于很多年轻人来说,都是甜蜜的负担。他是安全感,是资产,是居所。但在某种程度上,它也是压力,是负担。

  或许对于每个人来说,房产的意义都不一样。因为这个世界上没有真正的感同身受,从来都是冷暖自知,不必强求甘露。


  在乌鲁木齐这个大都市里,每天有无数人来又人往。

  有人月薪不到3500,但是依然可以在生活里种出小太阳。有人可能月薪过万,但每天工作18个小时,好几个月都不能休息。因为身上的月供也过万。可能有人月薪不到6000,买完房以后捉襟见肘但是依然满足。

  无论是哪一种人,其实每个人都想留在这个城市,都想有一套自己的房子,哪怕小、哪怕不那么好,但是这都是一份留在这个城市的底气与资本。


  世人慌慌张张,不过图碎银几辆。偏偏就是这碎银几两,能解世人惆怅、能免饥荒、能定安康。

  每一分买房的钱,无论是自己赚的,还是父母给的,都弥足珍贵,来之不易。也恰因为如此,就显得每一个购房决定,都不能草率与随意。

  无论是刚需还是改善,投资亦或是别的买房需求,无论你的买房资本是多还是少,起点是高还是低。希望大家都能谨慎对待自己的买房决定,在乌鲁木齐买到适合自己的好房子。

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