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新规下,买不买房10年后无差别了?马云、王健林看法一致

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  自1998年房改之后,我国商品房市场正式踏上历史舞台,各大城市都在疯狂建设房地产,开土地、建房子、销楼盘。20多年过去,现在各个城市都高楼大厦林立。房子依然不够用吗?

  其实,从房产总量而言,房子确实已经严重过剩,经济学家任泽平在《3.11亿套,中国住房不足还是过剩》一文中给出数据,我国的城镇房产数量远远超过3亿套,户均房产持有量达到1.1套以上,如果按照每套房子可容纳4口人计算,3亿套房子足够12亿人居住,而我国2019年城市化率才60%,也就相当于城市常住人口8.3亿人,房子数量远大于需求数量。

  

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  为何人们还在乐此不疲地买房?关键在于房产分配不均衡,主要体现在2个方面:

  1、因为炒房客的存在,导致很多房子被炒房客买走。大量的房产掌握在少部分人手中,平均数计算下房产确实过剩,但是实际上房子远远不够。前不久一篇文章《最大炒房团浮出水面,手握13000亿房产》让不少人看呆了。根据Wind数据统计,到2019年第三季度末,在A股3743家上市公司里边,有超过1800家企业掌握了大量的投资性房产,总计房产市值达到13340亿元!

  个人炒房带动企业炒房,企业通过雄厚的资本把市场上大量的新增房源收归囊中,进而助推市场房价再度上涨,这是一个既定的循环,不少实体企业家在看到房地产增值潜力的时候,就放弃了对科技、实体经济的追求,转而投身房地产。

  

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  2、城市化快速推进过程中,城市住房不足,农村住房闲置。1987年我国城市化水平才29%,而到了2019年,我国城市化水平达到60.6%,在30年的时间里,总计提升幅度达到30个百分点,这就意味着平均每年提升了1个百分点。

  城市化快速推进的过程中,一方面城市人自然增长,另一方面农村人大量进城、化身城市人口。后者对城市化贡献比前者更大,据不完全统计,在过去的30年里,我国农村人入城人数大约在5亿人左右。人是活动的、可迁移的,但是房子却是固定的、不能迁移的。所以农村人进城的同时,一方面壮大了城市的人口量,另一方面农村就会出现空心化和住宅空置。

  

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  有研究机构估计,农村非商品房住宅(包括宅基地房产和小产权房、集体房等)总量应该是城市商品房的4倍左右。如果任泽平给出的商品房数量3亿套是真实的话,那农村的房产数量应该在12亿套-16亿套左右,多吗?其实一点也不多,在几十年前,我国是一个典型的农业化大国,90%的人口都居住在农村,所以多年下来农村的房子应该非常多,甚至超过12亿套。

  简单计算一下,农村房子12亿套,并且面积超级大,一套房子可容纳7-8口人居住,这种情况下总计可承接70-80亿人居住使用,但是城市化达到60%高度(城市人8亿人)的时候,农村只剩下4亿人,相比之下,住房闲置量超过90%以上。

  所以,一个新问题出现了,一方面空置房居高不下,另一方面城市房价还在继续快速增长,98年全国房价408元/平米,2019年全国房价达到9300元,2020年7月、8月、9月的销售均价在1万元以上,可以说房价超过万元大关已经指日可待了。

  

  创意配图:房产调控房价房地产房产新政房贷图片署名:第一财经日报-东方IC

  刚需该买房吗?这个问题难倒了很多跃跃欲试的人。想购房,但是又担心房价会在未来某个时刻出现下跌,这样买房就等于亏本,虽然这样说,但是刚需们也难免表现出一定程度的担忧,因为如果不买房的话,在炒房和房地产分配不均衡的影响下,房价会不会再次重登高峰、房价掉头上涨呢?

  楼市指闻认为,与其说在考虑该不该买房的问题,倒不如说是关注“买房和不买房,未来10年后的差别问题”,如果不买房,10年后与买房人差别不大,那不买房也无妨;但是如果不买房未来10年与有房人差别拉大,那应该赶紧买房。

  以上这些说法,都不无道理,所以该不该买房的问题说起来很复杂。各路专家们也给出了不同的意见。

  

  地产大亨王石触电主持人,《愿望2049:王石和他的朋友》近期在深圳卫视首播

  房地产大佬王石认为,年轻人不应该买房,因为房子容易把人固定住,而现如今是一个流动性的社会,人总是处于不停的迁移过程中,人在流动的同时,房却被固定住,这是一个很尴尬的关系。王石指出,即便年轻人不买房,你的父母亲、你的岳父母也会给你房子居住,所以根本不需要买房。

  玻璃大王曹德旺屡屡批评高房价问题,认为房地产是虚拟的泡沫经济,水泥砖头一点都不值钱,年轻人如果把父母亲的钱都拿来买房子,这就显得很不合理。人们如果都不买房,租房子或许更合适,租房子今天可以住在城东、明天可以住在城西,领略城市的风光之美,应该比买房更加快乐。

  

  阿里巴巴集团董事局主席兼首席执行官马云

  马云对于年轻人的买房问题反驳,在阿里巴巴的一次内部员工信中,马云直言“10年前我支持大家买房,但是现在年轻人更应该学会租房度日。”言外之意很明显,以前买房是赚钱的,马云支持大家购房,但是现在房价已经太高,所以买房并不划算,大家尽量都租房子住,这样比买房或许更好。

  王健林对房地产的看法别具一格,他认为纵观世界各国的房地产发展史,没有哪一个国家的房地产兴盛可以超过50年的,所以万达放弃房地产,转向文旅行业正当时。也就是说,随着我国房地产进入新周期,房价可能是下跌的,所以万达要放弃房地产行业,转投其他领域。

  

  中欧举办“大师讲堂”王健林解密万达执行力

  现在不买房,10年后差别多大?马云、王健林看法一致,他们都认为没啥关系,买不买房都一样。

  对于这一点,国家2020年以来对楼市的一项新规定,则直接表明了这一点。今年8月末9月初,央行和住建部组织主要的房地产企业召开座谈会,首次提出了关于收紧房地产融资规模的政策,这个会议标志着“房地产三条红线”应运而生,要求在3年之内把负债等指标降到标准以内。

  据悉,现如今超过90%的房企无法达到三条红线标准,在高负债、高周转的运转机制下,超过80%的房企今后融资能力将受到极大的限制。如何应对?市场已经给出了相对积极的信号,以恒大为首,率先开始全国楼盘打折促销潮,随之而来的是碧桂园、世茂、万科等,特别是10月份以来,市场上打折促销潮此起彼伏。

  

  万科董事长郁亮

  新规下,买不买房10年后无差别了,答案明显。

  万科郁亮在记者会上表示,“三条红线”表示着房地产市场将开始全新的转变,以前依靠土地招拍挂和巨额融资的发展红利期结束了,今后各家房企站在同一起跑线上,依靠管理或许红利。房地产今后将不再是高利润行业,而将变得与制造业相同。

  房地产市场的这种转变,最终都将通过房价体现出来,房价平稳是主流趋势,在这样的情况下,买不买房其实未来10年已经没有太大的差别了。

  学习房价知识,关注本号。

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