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深圳打新攻略:300-500万预算,西部能买到…附最全新盘

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  报哥经常会收到粉丝的这个提问:坐标深圳,300-500万总价预算,现在该买不该买?有哪里推荐?

  这个问题出现的频率还算挺高的,这个预算,在很多三四线城市甚至能买到豪宅,但在深圳只能算是……入门级刚需:

  市中心:指望不了的理想居所;

  东部:刚需扎堆,有一堆可选;

  西部:想买?要么有百里挑一的运气,要么有看中洼地的眼力,不然只有漫漫陪跑路。

  本篇,报哥将会结合这个新房井喷的旺季,系统性地和你聊一聊这个最经典的买房问题。


  预算300-500万,买入深圳有多少机会?

  深圳并不是一个你想买就能买到的城市,尤其在300-500万预算这个价位,更是狼多肉少。在这个价位挑房子,首先要看清你所面临的竞争和选择。

  1 - 竞争对手:占购房者三分之一

  根据乐有家统计的今年上半年数据,总价喜好在300-400万占19%,400-500万占17%,也就是说,300-500万预算占比超三分之一

  深圳的有钱人也没有想象的多,四分之三的购房者都想在700万以内解决问题


  图片来源:乐有家

  2 - 二手房市场:挂牌量占比四分之一,真正可选的更不多

  假设有500万预算买90平小三房,折合下来均价在5.55万/平左右。那么,5-6万/平均价这个价位,可以选的二手房在什么片区呢?

  根据贝壳找房的片区均价数据:

  东部可选罗湖的一部分片区(罗湖口岸、春风路、新秀等)、盐田、龙岗、坪山、大鹏新区;

  西部可选宝安的一部分片区(福永、石岩、沙井、松岗)、光明。


  深圳二手房价格地图,图片截取自:贝壳找房

  总体上,挂牌价在300-500万的二手住宅大约只占四分之一(10456套),其中龙岗差不多占近半数(4789套),而宝安只有不足一成(763套)。

  很多想买西部的粉丝反映:“7·15”政策之后,看中的二手房还是那几套,价格甚至还涨了一点。调控都来了,房价居然还没跌?

  事实上,并不是业主心态够好,而是业主也慌。“7·15”对房票的关卡摆在这里,卖出去的房子不一定能再买回来,尤其是那些条件优越的二手房,业主更是不想草草大甩卖。

  二手房选择稀少、价格坚挺,转战新房市场是很多购房者的选择。

  3 - 新房市场:“网红盘”价位,陪跑几率大

  今年,“打新”居然成了深圳楼市的热词,由此可见新房热度之高。


  尽管是有“深八条”坐镇楼市,但想“打新”并不是那么容易。在新政之后的三个月里,深圳多达13个新盘售罄,皆日光或秒光:

  

8月16日,华强城开盘,积分摇号,5180人抢556套房,日光。
8月30日,华润玺云著开盘,1800人抢988套房,秒光;
9月27日,金融街华发融御花园二期开盘,2814人抢390套房,日光。该盘一期产品曾于6月开盘,吸引了8998批客户;
……

  4.77万/平的华强城、均价5万/平的华润玺云著、5.19万/平的金融街二期…清一色都是这个价位上的西部盘,可见竞争之大

  在这几番回合下,刷下来300-500万可入手的西部盘只有两个:

  

宝安的佳兆业樾伴山;
光明的乐府花园。

  这一路走来,报哥看到最多的并不是陪跑者,而是那些拿着房票犹豫不决的购房者。

  但,买错房并不可怕,可怕的是踏空深圳楼市——“打”不成新房,却涨了二手房。


  预算300-500万,如何买到心仪好房?

  竞争对手众多、二手房选择面少、新房陪跑几率大,这就是赤裸裸的现实。

  不过,预算300-500万也是有很多可挑,只是每个人对“好房”的定义皆有不同。在深圳,要买到心仪的那一款,方法有二:

  方法一:摸清自己是哪种“刚需”

  这个价位去找深圳房,势必要有一点取舍,可以罗列一下你自己需求的先后顺序,摸清自己是哪种“刚需”。

  除了上班靠地铁、上学靠学校这两种常规选项之外,还可以有:

  升值空间:地段是否有升值潜力,五年以后的下一步置换能不能轻松一些;

  户型:房间数量是否充足,能不能有一个书房,做成一个衣帽间;

  带装修:交房已经要等两三年,有个精装修还能省下一年的时间装修+透气,顺便也省下一笔装修费;

  绿化环境:在繁忙的工作之余看绿色风景,也算是一个符合人性的合理需求;

  开发商/物业:能否信任,也关系到买得踏实不踏实,住得省心不省心。

  不一定要全部满足,买房最忌犹犹豫豫想找十全十美,尤其是在竞争激烈的深圳。

  最好的方法是:先把自己的需求要素分先后排列,再挑3-5个去逐一筛选。

  方法二:看清市场大方向本质

  当然,报哥还遇到很多粉丝,不仅局限于自身需求,更是不想让房产贬值,毕竟房子终归是大件资产。

  一位在龙岗开工厂的粉丝就告诉报哥,他压根不想买在龙岗,而是想打新宝安或者光明。

  其实,打新深圳西部这个大方向并没有错。

  今年的的这一轮二手房涨幅,主要涨价的是西部,深圳发展轨迹和大规划的推动,已经让这里形成了一个集聚效应

  再加上新房的“限价”红利,很多新房备案的价格都是那个涨前的二手房价,不少片区一二手房倒挂严重,均价就相差了1-2万/平。

  剪刀差在这里,贬值的顾虑也就不在了。

  不过,虽说升幅已经做了提前预告,但大部分西部盘也并非稳妥的选择,毕竟中签几率低,陪跑是大概率。


  打新西部优质片区,只有一个胜券在握

  看准就下手,是再正确不过的打新姿势没错。

  目前,适合300-500万预算买的西部优质片区有四个——沙井、光明中心区、西乡、尖岗山。前三个的竞争会非常大,只有最后一个比较稳

  1 - 沙井

  新房备案价:4-6万/平;二手房均价:6-7万/平

  在售楼盘:无

  计划入市楼盘:万丰海岸城、清平华府、巨基四季名苑、嘉富新禧&嘉富宝禧

  报哥点评:

  前段时间,默默开盘的嘉富新禧当天售罄,可见沙井热度不低。

  沙井有大空港辐射,不少楼盘还靠近地铁,万丰海岸城更是有名校支撑,这里的每一个盘都可能是需要公正摇号的,竞争会十分激烈。

  2 - 光明中心区

  新房备案价:5-6万/平;二手房均价:6-8万/平

  在售楼盘:无

  计划入市楼盘:佳兆业云峰汇花园、峰境瑞府、宏发万悦山名庭

  报哥点评:

  城市规划可期,但同样打新较难。

  光明中心区几乎是目前规划最有竞争力的一个刚需片区,凤凰城和科学城两大城市规划支撑,还有一道科创走廊贯穿,基础配套更是对标现在的红山片区,整个片区潜力不用报哥多说。

  不过,这也是一个专业生产网红盘的片区,今年就有:两期金融街、中海寰宇时代、电建洺悦府……每个盘都需要公证摇号。

  最近峰境瑞府已在认筹阶段,而佳兆业云峰汇业也是在申请预售证的路上,321套89平精装房很快要入市。从经验来看,这几个盘也是大概率摇号。

  3 - 西乡

  新房备案价:6-7万/平;二手房均价:7-9万/平

  在售楼盘:无

  计划入市楼盘:领秀花园(领航城三期)

  报哥点评:

  整个片区其实并不止这个价,但西乡的领航城三期近期会推出52平一房一厅小户型,预计三百万左右就能打到。

  同样要面临的问题是——很难抢到。官方数据显示,领航城三期只有210套房。另外,靠近机场也是一大槽点。

  4 - 尖岗山

  新房备案价:5-9万/平;二手房均价:8-12万/平

  在售楼盘:越秀和樾府(超出预算范围)、佳兆业樾伴山

  计划入市楼盘:尖岗山壹号(超出预算范围)

  报哥点评:

  尖岗山,过去一直被定义为豪宅区,宝安最贵山头。整个片区二手房就挂到了8-12万/平,而越秀和樾府也是在8-9万/平。

  不过,尖岗山以北的佳兆业樾伴山却是价格洼地,均价只要5.55万/平,比整个片区均价便宜一半。

  整个项目推出79平、89平和126平建面的户型,前两者完全达到了300-500万的预算范围之内。

  虽然目前佳兆业樾伴山所在的地段仍有旧改空间,但是有深圳西部的支撑,未来还会有33号线黄麻布站在周边,升值潜力可见。


  轨道交通33号线示意图

  可以说,这是300-500万价位打新深圳西部最稳的选择,尤其适合一些在深圳有房产的购房者。

  再加上,周边的市政公园、带精装修、大开发商出品……这些都符合了不少购房者的需求。


  300-500万预算,深圳“打新”全整合



  THE END

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