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“精装修房”销售背后的玄机

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  肖女士拟购买开发商的精装修房,却被开发商要求须先与装修公司签署《装修合同》。因对开发商销售的房屋位置、户型、面积很中意,不得被开发商捆绑与装修公司签署了《装修合同》,缴纳了装修款,享受了装修公司的各种优惠。后因为各种原因,肖女士最终未能与开发商签署《房屋买卖合同》,肖女士向装修公司索要装修款未果,向法院起诉请求解除《装修合同》,退还装修款。

  一审法院认为《装修合同》是《房屋买卖合同》的重要组成部分,不可分离,由于肖女士未能与开发商签订《房屋买卖合同》,《装修合同》不能生效,故判决装修公司返还装修款承担利息;二审法院认为《装修合同》是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。由于肖女士的过错未能与开发商签订《房屋买卖合同》,导致《装修合同》客观上不能履行,故判决装修公司返还装修款,无需承担利息,至于肖女士是否构成违约或是否应当承担违约责任,装修公司可以另案处理。二审判决生效后,装修公司在退还肖女士装修款的同时起诉肖女士行为构成违约,要求承担违约责任。

  

  首先,什么是精装修房?百度定义:精装修房是指根据建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》,精装修住宅在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。也就是说精装修房实际上应该是由开发商完成基本室内装修和使用功能的商品房。但是肖女士一方面购买的是开发商的“精装修房”,又是自行与装修公司签署的《装修合同》,还是自己承担的装修费,这个算购买的精装修房吗?

  其次,开发商为什么要宣称销售的是精装修房?国家规定,开发商进行商品房销售的时候应当限价。为此,开发商为了突破国家对房屋销售价格限制措施,采取了“精装修房”销售的策略,将房屋销售价格与房屋装修价格分离,实现超越限价销售房屋的目的。

  再次,开发商在实施精装修房销售的时候一般会采取哪些手段?基于房屋销售与装修是两个不同的法律关系,所以开发商经常会采取两种方式与业主签署合同,一是类似本文前面提到的指定第三方与业主签署《装修合同》,再由开发商与业主签署《房屋买卖合同》;二是将《装修合同》作为《房屋买卖合同》的附件。

  最后,精装修房屋销售中可能存在哪些“坑”?根据现有的司法实践,在精装修房屋买卖合同中,一般可能存在以下三种纠纷:一是类似本文提到的现有装修合同,再有房屋买卖合同,由于各种原因房屋买卖合同未能签署时,装修合同应该如何处理?二是开发商经常会在《房屋买卖合同》附件中对于装修标准冠以“**品牌或同类、同等级装修材料”,这一“同类、同等级”客观上的标准应该如何界定?;三是由于此类合同将房价款与装修款包含或者分离,导致《房屋买卖合同》发生纠纷需要撤销、解除、无效的同时,装修款应当如何返还?

  中止,尽管肖女士的合同违约诉讼尚在审理中,但是肖女士最终是否会承担违约责任?肖女士与装修公司签署的《装修合同》到底是不是《房屋买卖合同》的从合同?肖女士未能与开发商签署《房屋买卖合同》是否一定构成对装修公司的违约?等等,都是法律层面探讨的内容和范围,但是在此笔者需要警惕广大消费者和业主,购买捆绑销售的“精装”修房屋千万要注意开发商的陷阱,切莫最后成为“惊装”,同时我们也呼吁政府应该尽快制定相关政策法规、细则,规范精装捆绑销售的行为,加大监管及惩罚力度,整治和打击坑害消费者的不法行为,保护购房者的合法权益。

  

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