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买房看地段,到底什么是地段?

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来源: 二哥看楼市
原标题:买房看地段,到底什么是地段?

  “买不买房看地段,掏不掏钱看户型”,这是很多购房者买房的金科玉律,而且屡试不爽。

  地段不能一概而论,一个城市的好地段不仅仅有一个,而是多个,因为现阶段城市的发展已经多中心化了,不同得区域有不同得核心地段。所以我们不能说一环就是好地段,三环就是坏地段。

  如果拿浑南区来说,奥体中心居住密度高,交通便捷,万达广场和兴隆大奥莱都在此,这个板块就是浑南的好地段。新市府呢,楼盘比较新,大开发商布局,万达、龙湖天街也都布局于此,有地铁、有轻轨有公园,还有图书馆博物馆人文气息,这也是核心地段。东湖衔接长青板块,恒大、保利、龙湖、华润、碧桂园、万科都在开发,长青原有华润、金地和万科等等,这个区域也是浑南得核心地段。

  

  就铁西区而言,更是多地段论,铁西广场是最早期得核心,随着区政府得几次搬迁,先后形成了北一路星摩尔商圈,北一路金谷商圈,华润、万科领头的张士商圈,以及现阶段地铁沿线区域得铁西经济开发区商圈。

  很多年轻人,因为资金实力有限,没有办法一步到位,但是它们还想尽可能得花仅有得钱买到一个称心如意得好房子。今天给大家分享两个比较实用的方法。

  如果你是专业人士,或者你可以联系到像我这样相对专业得人士,你可以尝试看“控规”,也就是“控制性详细规划”的简称,大概指的是,在城市建设中,政府对一个地块,有着怎样的规划。

  

  重点关注:居住用地,就是黄的,办公/商业用地,基本是红的/粉的。(不同的图有细微差异。)这个颜色比例,很重要。居住用地与商办用地的比例,直接决定了未来这个地块的发展。

  如果这个地块都是黄色的居住用地,证明这里未来会是一个居住型的卫星城;而如果这个地块大面积比例是商办地块,或者工业地块,这里未来将会有大量的商业布局。对于一线城市选择住宅来讲呢可以在商办地块选择住宅项目,商业繁华,租金、就业相对有保障。可是对于二线以外得城市,我对大量商办、工业用地布局得区域还是比较持怀疑态度,而对住宅区密集兼顾2块左右商业地块布局得区域比较认同。

  我们对比看三个控规图;

  

  

  

  浑南的商务中心单元,软件园单元,和运行中心单元。浑南新市府的核心即商务中心单元,黄色住宅地块密集,兼顾两块商业用地,两年时间,普通购房者对浑南新市府难以企及,是浑南乃至沈阳这个时间内发展最快最成熟的区域。软件园单元因为衔接新市府和奥体中心,也跟着上了车。但是运行中心单元因为商业地块密布,医疗地块、工业地块等等,区域起色不大,尤其是住宅项目,虽然房价上涨,但这是随行入市,并没自己的核心竞争力。

  近两年,我带领客户建仓买房,也是通过控规来做的计划,包括北皇姑板块大东724、陶瓷城板块,首府新区,铁西经开区等等。

  当然,这个方法执行起来需要一定得专业度,并不适合所有得购房者。

  看控规,看用途,看产品,看现在和未来。

  

  下面再跟大家分享一些基础实用的地段理论;

  1、五千米幸福理论

  指的是从家里到工作场所得距离如果在5000米之内,幸福感就会很高。而一旦超过5000米,每增加一段距离,幸福感就会减弱。据说扎克伯格非常信奉这个理论,所以把公司的员工宿舍建设在了总部5000米之内得范围。这不难理解,节省大量奔波时间,留给工作和家庭,怎么可能没有幸福感。

  2、一碗汤的距离

  是指从子女自己家中送一碗汤到老人住处,送达时不会因为距离较远而变凉。一碗汤得距离是日本学者提出的家庭亲和理论中重要概念,在日本倡导亲情养老敬老,子女得住处和老人得住处不应该太远,如此一来,晚辈在独立得同时又能照顾长辈。

  3、交通上的好地段-地铁

  地铁口对房屋得影响很大,尤其是租金,租户和购房者对地铁到房屋得距离非常敏感。自住用车情况除外,否则以投资和出租为目的得购房者,一定要对地铁房格外留意。

  4、配套上的好地段,公园医院

  公园的最佳距离是500米以外,而500米以外,越近越好。之所以定了500米得标准,是因为公园可能会有广场舞大喇叭,茶余饭后,父母妻儿散步得好去处,这也是浑河两岸高端项目聚集的原因。家中有老人得情况下,住在医院3000-5000米得地方比较方便。

  除了上面提到的使用技巧,有一点提醒就是,一定要多看看所看房周围得不利因素,比如说锅炉房,工厂烟囱,垃圾填埋场,垃圾站,火葬场,高压线,一些有气味的工厂等德国,这个是自住过程对自身影响最直接得。

  当然除了考虑这么多的客观因素以外,还是要看一下兜里得银子,房子没有十全十美得,有限得预算,相对合理得房源选择就算成功了。

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