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新加坡四大住房制度,让其成为全世界解决住房问题最好的国家之一

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  新加坡是“居者有其屋”的成功践行者,不仅解决了自治初期的“房荒”问题,还形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系,住房自有率更高达90.9%,成为世界上拥有住房率最高的国家之一。

  以其高住房自有率而成为全球典范,被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平方米提高至2015年的27.6平方米;套户比在1985年达到1后,一直稳定在1以上;住房自有率在2001年达到历史高点93.1%,此后一直维持在90%左右。1998—2018年,新加坡名义房价仅上涨了51.6%,同期美国、法国、英国和中国香港分别上涨了129.6%、162.4%、237.1%和174.8%;从相对涨幅看,自亚洲金融危机以来,新加坡名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.48,房价涨幅明显低于购买力增速。

  新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中,仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元,不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋,还有面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的EC(执行共管公寓)和3-Gens(三代同堂)公寓,满足多层次住房需求。组屋价格不到私人住宅的1/3,房价收入比始终维持在5.5左右,私人住宅的房价收入比约为21,均远低于香港(47)、北京(44)和上海(44)等亚洲发达城市,居民购房压力较小。

  

  新加坡的住房制度有四大支柱:

  一、国有为主的土地制度和公积金主导的金融制度共同服务于组屋主导的住房保障制度

  新加坡国有土地占比近九成,政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。

  政府出于公共利益需要可强制征地,并限定赔偿款在较低水平,保障政府低价获取大量土地,国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。所有权和使用权两权分离,政府以招标和拍卖转让土地使用权(住宅99年)。

  政府以低价把土地转让给HDB,保障组屋建设量足价廉:一是保证组屋建设用地充足,由SLA(新加坡土地管理局)征收并向HDB供应大量公共建设用地;二是HDB以远低于市价获取土地,组屋售价远低于私宅。

  二、住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主,辅以商业贷款

  《中央公积金法》明确规定,所有公民和永久居民均需缴纳公积金,2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋,1981年扩至私宅,中央公积金制度大幅提升了新加坡人的房屋购买力。

  中央公积金采用存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理的运行机制。中央公积金局负责收取,政府投资公司负责增值,HDB负责发放住房贷款,保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高,2016年以来为37%(雇员20%,雇主17%),远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期银行存款,贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%,1993年以来稳定在2.6%。

  

  这可以发挥两大关键作用:一是支持政府“建得起”组屋,中央公积金局为HDB提供间接资金支持;二是让居民“买得起”组屋,通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。

  三、组屋主导的住房保障制度

  早在1960年,新加坡就已建立组屋制度,从满足基本居住到支持改善需求,从帮助低收入家庭到全面覆盖中等收入群体。

  组屋可分为两种:一是面向中低收入家庭的普通组屋,二是面向收入超过组屋申请上限但又无力购买私宅的“夹心层”提供的改善型组屋。

  私人住宅主要面向高收入公民及无法购买组屋的外国人,按照是否拥有土地所有权,可分为有地私宅和非有地私宅。

  新加坡住房自有率极高,2017年高达90.9%。只有收入极低的公民和短暂旅居的外国人租房居住,占比不到10%。

  四、交易保有并重的税收制度

  新加坡房地产相关税种包括印花税、财产税和所得税,2017年前两项合计91.2亿新元,占总税收的13.9%,占财政预算收入的9.8%。

  

  印花税征收范围广,税率累进。印花税包括买家印花税、卖家印花税和额外印花税;税基为买卖合同价与市价中较高者,税率采取累进制,房屋价值越低,持有年限越长,税率越低;印花税区分公民、永久居民、外国人和法人实体,对本国公民有税收优惠。财产税按年值征收。征收对象包括房屋、土地及公寓;税基为资产年值,建筑物按可比物业出租一年的市场租金(除去家居、装修折旧及维护费用),土地按地块市场价值的5%;税率为超额累进制,且自住房屋远低于非自住住宅。租售环节均需缴纳所得税。租赁环节由出租人缴纳,买卖环节只针对投资炒作的个人征收。

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