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有人没赶上车,有人站在山顶,中国楼市的泡沫论是否是伪命题?

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  |@81大白话第118篇房产原创文章


  同样是瓷器,有的价值连城,有的一文不值!

  01

  专家说,全世界有两个巨大的泡沫,一个是美国的股市,一个是中国的楼市。

  如果说价值的增幅,这确实是说的没错,但股票与房子之间本质上的不同,也决定了它们各自的结局可能会差之千里。

  有一点必须要承认,房子除了金融属性外,最主要的还是生活属性。

  这也预示着房子其实是人们基本生活的必需品。

  房价的连年上涨,让人们认为楼市产生了巨大的泡沫,也确实,和大多数人的收入相比,房价确实高的离谱,毕竟这是基本生活的必需品,不是奢饰品。

  房产对于家庭收入的侵占比例达到70%以上,甚至成为制约国民消费的一大成因,对于高房价的怨声载道,也使得监管部门不停的调控房价,但房价却越调越高。

  这是为什么呢?

  原因就是房产的获利效应,使得房产的金融属性不断地提升。

  其实房价上涨的根本原因只有一点,就是无限放大的债务比例

  由于老百姓对于债务的认知是有限的,不知道应该合理的控制债务,只是看到大家都是举债购房,就将其默认为常规的买房方式之一。

  所以,对于债务的警惕性是很薄弱的,加上开发商和金融机构对于举债购房大开方便之门,只是放大贷款购房的正面优势,房价节节高,就水到渠成了。

  大家要明白一点,所谓的泡沫其实是债务风险,如果大家都是全款购房,不贷款的话,可以肯定的一点就是,房价是不会走到如今的高度的。

  所以,从这个角度来看,中国楼市肯定是有泡沫的,但关键的问题不是有没有泡沫,而是这泡沫会不会破,会怎么破!

  从泡沫的角度,分析一件事物,要参考以下几点:

  1、是否是稀缺

  2、是否有独一的价值

  3、是否是很多人都想拥有

  如果不是,那么很明显就是泡沫。

  下面我们从中国楼市的角度,结合这三点分析一下。


02

  1、稀缺性

  自古以来,土地都是稀缺的,但大家要知道它稀缺的原因,不是土地少,而是它并不属于个人。

  其实这种稀缺是人为因素造成的,大家可以想想,您所在的城市,20年前的版图和现在是一样大的吗?

  有两件事情

  一是我国有18亿亩的耕地红线,这也给人一种土地资源是稀缺的感觉,这也是房价可以不断上涨的最佳噱头。

  二是超级大城市的土地资源已接近枯竭,但发展的脚步依然很快,这也是房价暴涨的理由。

  但如今的土地指标可以城市之间交易,就完美的解决问题了。

  以目前的人口总数和人口增长走势,如果只是解决住的问题,房子怎么都不是稀缺的。

  所以从稀缺性的角度来看,至少有很大一部分的房产是不存在这种价值的。

  2、是否有独一的价值

  这一点,在稀缺性的基础上,又升了一级。

  大家要理解一点,从独一性的角度来看,城市与农村的房子价值肯定是不一样的,城市中心与城市周边的房子价值也是不一样的。

  这是有资源加持因素在里面的。

  资源越多,越稀缺,价值越大,也就是合理的高价体现。

  相反,如果不具备任何资源,或资源相对很少,也许只是预期,但价格已经严重透支了,那么就是泡沫。

  每个城市只有一个市中心,全国也只有一个西湖,一个外滩。

  说到这,道理大家应该懂了吧。

  3、是否有很多人想要拥有

  任何价值的最终导向,都是落在需求量上的。

  中国楼市的大步前进,跟国民的踊跃购买是分不开的。

  有的是为了解决住的问题,有的是到了适婚的年龄,有的是想要提升生活品质,有的是想要给到孩子更好的教育,当然有的就是为了赚钱。

  各种不同的需求,形成了极为庞大的需求量,这就是房价不断攀升的基础。

  一件商品大家都抢着买,和无人问津,价格肯定是不同的。

  这也是交易心理方面的问题。

  因为中国人需要的是归属感和安全感,所以即使因为经济因素目前只能租房,最后也是要买房的。


03

  看似可以合理的解释房价上涨的问题,但一切并不是一成不变的,所有因素都应该是动态的。

  这也是我们分辨泡沫是否存在,破裂的风险有多大的根本。

  首先,人口是有变化的。

  人口增长的时期,或者说购房需求暴涨的时期,就是全国房价普涨的基础。

  需求量巨大,使得即使是郊区的房价都成倍的上涨,而房价不断上涨产生的赚钱效应,又形成全民炒房的趋势,进一步推高房价。

  这个时期,很少有人去分辨优质的问题,更担心的是上不了车。

  恐慌性的购买,进一步推高债务总量。

  大量低质房产,拥有相对高的价格,这就是楼市泡沫形成的原因所在。

  但这里面的动态因素是,如果人口出现拐点的话,这些泡沫要如何消化?

  其次,资源价值的变化

  城市化初期,农村的居民向往到县城落户,县城的居民向往到省城落户。

  但随着城市间经济差距不断的拉大,就会形成跨区域的人口流动现象。

  也就是说,县城不再对农村拥有吸引力,省城不再对县城有吸引力。

  而农村的居民,很有可能直接跨省到经济发达的城市生活工作,同时县城和省城的人口也出现这种人口流动趋势。

  也就是说,人口流动范围在扩大,集中度在提高。

  大量城市的楼市将会面临失去购买力的支撑,如果前期城市扩充太快,房价涨幅太高,楼市的泡沫破裂的风险是极高的。

  如果真的出现泡沫破裂,无疑又很多人将会站在了山顶上。

  第三,房产保障体系的扩大

  这一点,已经在超级城市中已初现端倪了。

  超级城市房价高,但泡沫程度反而是不高的。

  其原因就是需求量。

  只要需求量一直呈增长状态,房价就是有基础的。

  房产保障体系的建立和健全,将让这些热点城市的房价安全系数更高。

  泡沫永远都是涨出来的,如果上涨速度和货币、经济、收入、实际需求等各项指标吻合度够高,那么就不可能出现泡沫破裂的风险。

  而相反,如果极度不吻合,那么就要小心了。

  所以,说到楼市泡沫,也不能一概而论,要不怎么会推出“因城施策”的调控思路呢。

  而至于哪里安全,哪里危险,每个人心里应该都会有一杆秤。

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