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上海“金九银十”交易量激增 但真正买房节奏或许刚刚开始!

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  楼市销售旺季“金九银十”即将进入尾声,回顾这一阶段,上海房地产市场表现可谓是异常亮眼,压抑了多年的行情似乎正在找回。

  

  真实的楼市行情,在二手房市场体现得更加准确。

  根据易居研究院智库中心提供的数据显示,9月份,上海二手房成交量已突破了3万套以上,最终总成交套数达31200套,成为了今年单月成交量最多的月份。

  

  相比已经大热的8月成交量28801套,也多了2399套的成交量。若与去年同期的成交量20803套房源相比,今年9月的交易量更是上涨了50%。

  “金九”成金几乎成为定局,二手房市场已全面回暖。

  

  也正是因为二手房市场提前回暖,才进一步带动一手房市场,进而实现了整体楼市的轮动。

  所以在一手房方面,9月出现了10个热销楼盘,其中有8盘为日清盘2盘为去化9成以上项目,这些开盘就清空的热销盘占9月总推量近3成。

  

  与此同时,9月房企推货也明显更加积极,根据易眼看房统计显示,9月上海新房推盘数量达到了36盘,共计推出8482套房源,相比8月的29盘推盘量和8130总套数都有明显增加。要知道,8月也是今年的推盘高峰月份,在此基础上还能再次加速出货,或也说明开发商对“金九”充满了信心。

  

  从9月成交行情中能发现,如今上海市场购买力已发生了明显变化,并不是房价越低越好卖,相反地段越好房子越好卖,比如前滩的格力浦江海德、新静安大宁的静安映、徐汇的天悦项目。事实上,这些楼盘总价基本都到了千万级别,可以说至少在当下上海住宅市场正在向高端改善方向靠拢。

  同时豪宅市场的需求也十分强劲,比如黄浦的廿八尊、露香园等盘,总价2000万起,甚至是半个亿以上的房子,开盘都能有超过一半的去化程度。

  另外,带有政策、规划概念的区域新房也卖得十分不错,比如临港、大虹桥区域的项目,毕竟这些区域有规划、有预期,购房者能够实实在在地看到。

  反而那些郊区价格相对较低的刚需产品成为了去化相对较为困难的项目,毕竟郊区在能级和交通上不可与市区相媲美,导入外区客相对困难,本地客源又相对有限。不过总的来看,即便郊区卖得不如市区好,但相比于去年和前年,去化速度也都明显变快。

  

  9月开盘项目汇总

  而10月也同样会延续这一趋势,从已开盘项目来看,热门区域项目如大虹桥徐泾板块的蟠龙天地,在有着将近1000套大体量的推盘量下,还实现了3700+组客户认筹,毫无疑问,又一次实现了日清。

  不过,10月的推盘产品与9月有明显区别,多是以郊区新房为主,购房者关注的重点区域反而少了不少,因此能够判断,10月入市的项目在成交上要略逊于9月

  这从10月的成交情况就能看出,截至10月18日,10月共成交4035套新房,同比下降4%,预计10月整体成交量会较9月有所下滑,主要原因依旧是推盘量不及9月,且热点盘也没有9月多,但这并不代表10月的行情不好。

  

  不论是“金九银十”,还是其他月份,今年楼市行情确实有明显好转,其实好转也是限价因素所致,在2018、2019年刚出台限价时,市场还处于压制状态,更多购房者都抱以观望态度,但在经历过限价带来的一二手严重倒挂的局面后,市场的预期也随之变化,大量因政策而积压的需求以及今年疫情的叠加效应,促使上海楼市逐步回到正轨

  

  另一方面,限价也逐渐成为楼市维稳的重要工具。在疫情影响严重的上半年,上海的限价政策明显在可控的范围内有所松动,然而所谓物极必反,随着市场热度回升,近来又出现了新盘价格预审被打回的现象,“房住不炒”的决心也可见一斑。

  但对购房者而言,如果限价再度收紧,倒是意味着接下来挑选性价比楼盘可能会相对容易一些。

  

  说到市场维稳,其实在土地市场也已经能够看出领导层们的决心。今年土地市场的热度是显而易见的,尤其在年中几幅市区热门地块推出时更是达到一个波峰,如龙光竞得的杨浦地块,溢价率达18.98%,成交楼板价上到了6.54万/平;再比如虹口北外滩土地被招商竞得,楼板价8.1万/平,溢价率达28.39%。而此前的土拍都是以0溢价成交为主,更不用说像虹口地块这样出现激烈的竞拍环节。

  外环周边的土地价格也都有一定幅度涨幅,如唐镇的楼板价上到了4.4万/平,康桥楼板价上到了4.9万/平,闵行七宝的楼板价上到了5.48万/平。

  然而就在8月12日,上海市规划和自然资源局召开土地市场管理工作专题会,明确提出对前期出现异常交易地块或土地成交价格与周边房价不匹配的区域进行约谈

  随即进入9月后,上海土地供应量骤降,仅有2幅含宅土地出让,其中虹口北外滩含宅土地溢价率只有10%,而宝山杨行土地则是零溢价率成交。

  

  进入10月也依然只有2幅土地等待出让,其中一幅土地位于杨浦定海社区,就在龙光地块旁边,是否会再度出现溢价成交,还需等待竞拍结果。

  但总的来说,进入9月后,土地出让的节奏已明显放缓,即便是下半年大热的虹口北外滩地块也没有再现7月竞拍的激烈状况。像2016年因土地市场火爆,进而传导到新房房价暴涨的历史显然不会再重复了。

  种种迹象表明,上海楼市已经进入稳定且有序的发展轨道,今年的金九银十也将成为目前上海楼市最典型的缩影。

  -END-

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