广州旧改新政：未完成开发不得转让！村民卖复建房要补出让金

正在轰轰烈烈推进城市更新工作的广州，在近日发布的旧改实施办法意见稿中指出：旧村改造项目在未完成整体开发之前不得转让。

10月21日，为进一步推进和规范广州市城市更新改造工作，广州市住房和城乡建设局发布《广州市旧村庄更新实施办法（修订征求意见稿）》。除了旧村改造作出相应指令和要求外，亦指出村民复建房转为国有用地出售或赠与时，需按土地用途市场评估地价的20％或房屋市 场评估价的5％计收土地出让金。

旧改项目未完成开发不得转让

《广州市城市更新办法配套文件（修订征求意见稿）》，公开征求社会公众意见的时间为期一个月，从2020年10月21日至2020年11月19日。

意见稿指出，广州旧村庄全面改造主要有三种模式：

1、征收储备。由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让。

2、合作改造。在区政府取得片区策划方案复函或审核公布实施项目基础数据调查成果后，由村集体通过市公共资源交易中心或区“三资”平台公开招商引进合作企业。

3、自主改造。由村集体根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置。

意见稿指明，合作改造类项目，可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企。旧村全面改造项目，可分地块申请办理规划、用地、建设等许可事项；在未完成整体开发之前，单个项目不得转让。

住宅复建总量按“栋”“户”“人”核定

意见稿指出，住宅复建总量按照“栋”“户”或“人”三种方式进行核定。

以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平 方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数或以合法住宅建筑基 底总面积的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核定。

以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村 庄规划建设管理的相关规定执行。

以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房 屋），本村村民按照人均建筑面积75平方米（含人均25平方米的 奖励回购建筑面积）的标准、建安成本回购住房。

同一改造项目中，改造主体只可以根据实际情况选择其中一种方式核算安置住宅复建总量。

方案批复3年签约未达80%需重报

旧村庄更新改造实施方案批复后，实施方案和拆迁安置补偿方案应在3年内经村民权属人总人数的80%以上表决通过，且补偿安置协议应达到80%以上权属人签约比例；若在3年内未达到该比例，项目实施方案应当重新报批。

同样，微改造项目实施方案按照自批复之日起2年内，涉及的重大事项未能取得80％以上村集体经济组织成员同意的，批复自行失效。

旧改工作应“先安置、后拆迁”。对于住宅房屋可分期签订安置补偿协议，每一期达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

公建配套应在地块开发一半前建完

针对居住用地内的市政设施有公共设施，意见稿指明应在分期开发规划地块建设总量完成50％前建设完毕。垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、 社区卫生服务中心、社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设 施、公交首末站、老年人福利设施、幼儿园、小学等设施应当先于住宅首期工程或与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，通过规划条件核实。

值得关注的是，旧村庄改造选择合作企业过程中，经竞争节余的融资建筑面积由区政府和村集体按照5∶5进行分配。节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴部分后，也由区政府和村集体按照5∶5的比例分成；区政府所得部分用于设立城市更新资金，专项扶持本区城市更新项目。

在旧村改造中，由村集体经济组织自主改造的，村集体经济组织或其全资子公司取得融资地块土地使用权后进行转让的，应当完成房屋建设工程的开发投资总额的25％以上。

此外，融资地块由政府储备公开出让的，土地出让金以实际成交价格为准。融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的，按申请办理土地出让手续时点市场评估价20％计收土 地出让金。

村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与（不含继承）或自行申请补办土地 出让时，按申请时点相应土地用途市场评估地价的20％或房屋市 场评估价的5％计收土地出让金。

南都记者邱永芬