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楼市拐点将出现,2021年房地产将迎来“首个贬值潮”,炒房客哭了

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  文:子建

  可以说,买房和租房都是取其居住功能的,但传统观念中“有房才算有家”的影响下,为了孩子能买得起房,父母可能需要把多年积累的财富“奉献”出来才能凑够首付,即便如此,年轻人还得再背负上好几十年的房贷,他们相对还算是幸福的,因为一些年轻人甚至买房首付也得自己来攒,因此不得不推迟结婚生子。


  近年来,国家对楼市的调控一直没有放松。事实上,房价已经进入了一个相对稳定的状态。不过,对于已经买房或没有买房的人来说,他们更关心的是,房子是否会迎来“贬值潮”。专家预测:2021年房价将超出老百姓的想象或预期。

  恒大地产9月7日晚拉开“金九银十”促销大幕,在全国范围内推出房价七折的优惠。并表示在今年9月至10月完成2000万元销售业绩。


  这是什么概念呢?相当于原价100万房子的价格直接降价30万,且范围为全国的恒大地产。这再次印证了专家此前的预测:今年金九银十楼市可能出现“贬值潮”,原因其实很简单,楼市“价格战”被拉开其他开发商如果不进行促销降价甩卖,那么,市场份额就会被恒大的抢走,最后甚至连亏钱都卖不出去;相反,一旦开发商之间的“价格战”规模形成,楼市将出现“钟摆效应”,高房价将开始“崩盘”,这对于尚未买房的人来说无疑是个好消息。

  2020年可以说是房地产市场增长最疲软的一年。受一季度“黑天鹅事件”的影响,房地产企业无法开门销售,相关房价创近年来新低。超过50%的开发商在三个月内只卖出了几套房。第二季度得益于复工复产,在经济复苏的带动下,市场开始持续增长。然而,开发商仍然陷入了“卖不出去的房子”的困境。再加上高房价,整个市场都陷入了“滞销”的困境,超过90%房企无法完成年中销售业绩,销量惨淡。


  要知道,恒大作为房地产市场的龙头企业,每年都会率先搅浑楼市的清水。然而,这一次却完全不同。在市场低迷的情况下,这一策略显然旗开得胜,让其他大小房企无路可走。那么这次的“降价”效应将持续多久呢?专家认为,除了金九银十之外,11月还将持续,因此价格有可能“全面下跌”

  据了解,8月底9月初,一些规模较小的楼盘开发商正在筹备“金九银十”促销活动,但他们的决心显然没有“七成”那么大,比如购房送礼品、买房送物业代金券等,“七折”相当于直接削减利润,小企业真的伤不起,也不敢这么做。


  这场价格拉锯战,把一个个小企业直接推到了进退两难的地步,他承受不起降价,但是不降价的话,市场上所有的流量都转向“恒大”,该怎么办,也许这是一步已经被恒大“将死”了,小企业即使是降价,宣传也没法比得上恒大,依然被他把控住客流量,所以几乎没听到其他企业降价促销的声音。

  虽然现阶段他们在硬抗,但要能扛多久呢?专家认为,也就有1到2个月的时间,进入2020年11月,上半年由于“黑天鹅事件”的影响,90%以上的企业销售目标没有完成,大部分企业,只完成了30%的目标,销售难以达成直接结果是回款无法实现,并根据克尔瑞数据,2020年下半年企业债务到期超过1500亿元,虽然新增债务也可行,但由于“三条红线”,房地产企业融资实力萎缩,只有用快速回款的方式才能缓解现金流。


  所以,大部分企业,即使可以硬抗下9月、10月,但是一旦进入了11月,接下来也会将重新评估提前进入年终大促销阶段,而以价换量、用价格开辟市场才是最好的方式,毕竟潜在的购房需求已经疲惫不堪,从而失去买房预期了,小恩小惠不及打折更具刺激性。

  今年降价30万没人买房?专家:2021年房价或让你更悲伤!

  房价能够持续上涨的基础是因为,不缺高位接盘者,相反,目前市场最缺的是高位接盘者。可以毫不夸张地说,即便购房需求被集中释放开发商仍然陷入“卖房滞销”困局,很大一部分原因就是因为楼市已是“有价无市”,这是从楼市的“钟摆效应”中可以看出的,尤其是央行报告中提到的“96%城镇居民拥有住房”,恒大“7折房价优惠”可以瞬间让100万房子直降30万,这也说明高房价仍有较大的降价空间。


  房价的涨跌,无论是购房者还是刚需者,都直接关系到购房成本和财力。考虑到目前国内生产总值的复苏,很可能要到明年才能回到繁荣时期。因此,房价将继续下行,明年房价将迎来“首个贬值潮”。

  “房价涨跌,关键在于供需关系”,因为住房供应少而导致房价不断上涨,这是真的吗?央行的《城镇居民债务报告》明确指出,目前,我国城镇居民的住房自有率已经达到96%。100人中有96人有房,还剩余的无房者能将市场房子都买空?显然这是不现实的。


  住房需求端,在楼市上升期,房产投资参与面较大,据统计,A股上市的公司中有一半的企业,投资了房地产,也有民营的房地产,比如著名的温州、上海等炒房团,但现在我们却听不到这些炒房团声音了,其实,炒房团不仅现在消失了,未来也几乎不可能有了,这是为何?

  因为如果允许房地产泡沫继续扩大,就像上世纪90年代日本那样,它最终将损害经济发展,而不仅仅是因为断供和银行坏账。此时,决策层其实看得很清楚,提出了“房住不炒”,限制个人和企业购房,减少非住宅需求的购房。


  在专家看来,市场调控是我们的主动为之的,其目的是防止房地产泡沫扩大化,不仅如此,客观因素正在迫使房价回归,望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰认为,2021年退休人口将会增加,住房首个拐点应该也是在2021年。因此,专家认为,对于习惯于房价上涨的人来说,2021年将是“第一波贬值”,房价将超出普通人的想象或预期。


  正如大家所见,刚刚进入秋季,传统的楼市旺季并没有到来,反而是龙头企业打出降价促销的“第一炮”,给出的折扣也是相当诱人的,然而,大家都是“买涨不买跌”的心理,价格降低了不一定就买,市场从卖方市场过渡到买方市场的时候,那些“万人抢房、秒光盘”将逐步成为过去式,由“房子挑人”变为“人挑房子”。这样的市场,最让人难过的无疑是那些已经囤积多套住房的炒房客,有大量新房可供选择,谁会选择买二手房呢?当然,这样的环境恰恰是越来越利于刚需和改善置业群体。

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