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楼市更迭,围猎or退场?专家揭露海南置业新逻辑

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  2020年是海南自贸港建设启幕之年,亦是海南实施“全域限购”政策的第三年。在行业周期叠加疫情影响之下,各地楼市“绝处逢生”。

  聚焦海南自贸港,根据全国70城房价指数,9月份海口、三亚新房价格分别上涨0.4%、0.8%,这是今年以来海口、三亚两城新建商品住宅价格连续第4个月环比上涨,其中9月三亚房价涨幅跃居全国第五位!

  
海口城市鸟瞰 图片来源:视觉中国

  行路至此,2020年仅余2个月时间,在这个海南楼市年终盛宴的关键赛点,一切关于销售目标、业绩增长的压力实实在在摆在每一位地产人面前。同时,对购房者而言,值此变局当下,置业海南是优惠出尽还是机会可期?

  为此,网易房产特别策划了“赛点!拐点?”先导篇「楼市信心三问」,采访了3位海南房地产专家,针对当下的市场形势,做出行业预判以及观点分享。

  

  Q1:【房价的走势】海南的楼市旺季即将到来,购房者对于房价的关注比较多,那么您认为海南房价会有怎样的走势?判断基于什么?

  蔡光新

  现代集团地产事业部副总经理

  住宅市场“供小于求”+限价松动

  海南后期房价上涨走势不会变

  今年以来,海南省政府是继续加强了对房地产市场管控,在年初3月份就成为全国首个楼市逆势价码调控的省份,强调不将住房作为短期刺激经济增长的手段。并且确定预售制向现房销售过渡。同时,相关各级政府及部门也进行表态,将继续以国家住建部和省委省政府提出的“因城施策、科学定价”为原则,不再“一刀切”限价。从以上政策,我们可以预判到后期住宅市场会受到现房销售政策的影响,新出让用地的住宅供应量短期不会入市,而存量地住宅量又较少,住宅市场上会出现明显的供小于求现象。

  再看看政府对价格的表态,明确了不再“一刀切“限价,我们可以看到最近海口,三亚的住宅备案价格最近都有所上调。就在上个月底,中海新拍的坡博巷棚改地块, 11885元/平的楼面地价是创了海口新高。种种迹象来看,政府对限价这块逐步有了所松动。

  再加上海南自贸岛建设不断的深入,以及多项利好政策逐步落地,不仅会激发海南经济新活力,还会吸引了更多的企业和人才来岛。而这部分新增的购房需求也会成为未来市场的主力。

  以上这些因素都预示着海南后期住宅价格的上涨走势。需补充一点的是,在现有政策环境和市场背景下,房价持续向上的趋势不会变化,但涨幅会相对缓和,不会出现大幅上涨的情况。

  张良

  海南峰森地产华盛·御秀项目副总经理

  现房销售+拿地成本提高

  导致房价也在缓慢提升

  我认为海南房价在很长一段时间之内会保持稳中有升的走势。

  1、在全国房住不炒的房地产大环境下,在海南决不当“房地产加工厂”的决心下,在2020年受疫情影响的经济形势下,房价将会保持平稳发展,这也符合全国稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的经济目标;

  2、由于当前海南房地产市场产品结构的调整,全省小面积住宅数量日渐减少,全装修政策、现房销售政策的出台,加之房地产企业拿地、开发成本的逐渐提高,也将导致房价在保持稳定的基础上,缓慢提升。

  卫欢

  中策信德研拓中心总经理

  政策礼包+人才引进+疫情影响

  成海南房价抬升新动力

  现阶段支撑海南房价抬升的动力,我认为有这么几个方面:

  第一个是政策的红利;关于自贸港政策的红利,我认为大家对于海南这个区域的看好程度应该来说还是比较好的。如果对标一线城市或核心的二线城市发展情况来看,这个价格本身来讲还是有一定的上涨空间。

  第二个,应该从整个需求端上来看;大家应该会发现,如果你现在在海口、三亚买房的话,可以挑选的房源相对来说还是不多。在这种供求不平衡的市场情况下来看,可能大家会对这个市场价格有一个比较好的预期。

  第三个,可能就是这个需求的规模,有可能会持续增加。一方面,因为过了今年的4月22日以后,具备购房资格的岛外人,即交满2年个税或社保的人数会陆续增加,也就是说这部分客户或潜在客群在增长。第二方面就是“百万人才进海南”,自6月1日之后,可能我们个人应该感受到人才落户到海南的速度在加快,大家对于海南的关注度也在增加,所以对于来海南购房这一块的实际需求、以及具备购房资格的客户,在未来是持续看涨的。所以从需求端来看,我们认为海南房价还是会有一定抬升的动力。

  另外一个最核心的动力是什么呢?相信经过这次疫情之后,大家都会觉得海南这个总体的环境,对于个人的生存,包括未来长期的安居、养老,都是一个非常棒的选择!你看这次疫情海南整个省受影响的人数并不多,于是大家就开始思考这么一个问题:“如果这个疫情在未来还将持续发展,那么我在海南有一套自己的物业,就能够比较安心地长居或者短期居住在这里。”

  Q2:【房企的变化】近期土地市场出现的变化,万科等也进入安居房市场,现房销售后几次土拍民企没有出现,您认为今年的海南楼市房企出现哪些变化,自贸港时代,面临怎样的机会和挑战。

  蔡光新

  现代集团地产事业部副总经理

  产业实力、现金实力、开发实力

  成海南拿地强势砝码

  在自贸港建设利好,以及海南对产业用地配套捆绑、纯商品住宅土地供应量缩减、现房销售等要求之下,房企如想继续开拓海南市场,产业实力、现金实力、开发实力将成为拿地谈判中的强势砝码,从土地供应端就形成了一张筛选网,海南政府对拿地房企的要求也逐步抬高,未来海南市场的竞争亦将集中在央企、国企、总部房企、品牌房企等头部企业之间的直接较量。

  今年3月,海南发布了关于“发展安居型商品住房”的相关政策,随后,各市县纷纷出台具体实施方案,对安居型住房供应做出详细说明。这说明,在自贸港建设进程中,坚持“住房不炒”的调控基调不变,需重点解决本地居民和引进人才的住房需求。在当前住宅用地缩减的情况下,抓住这2方面的需求,或能成为优质房企占领海南市场的一个新机会。同时,优质房企也有实力建设更多公共配套设施,提高安居房的品质和居住舒适性,推进城市更新升级。

  张良

  海南峰森地产华盛·御秀项目副总经理

  自贸港风口下

  产业升级成房企必由之路

  2020年海南楼市房企主要呈现出拿地难度大幅提升、两级分化加剧、产品结构调整等变化。

  1、从今年的土地招拍挂中可以看出,拿地难度相比此前大幅提升,除了要求开发企业的规模和投资强度以外,部分土地还要求开发企业自持部分产品并且参与后期运营,拿地不再容易。

  2、众多调控政策持续出台,尤其是现房销售、安居型商品房政策,造成房企两极分化情况加剧。今年开始,现金流,将成为房企能否良性运转的首要条件,部分房企负债过高,将倒逼企业快速去化,以便资金回正;部分房企则收缩海南布局,大幅降低公司对海南市场的预期;更有严重者,直接走向破产,被头部房企收购、并购,从此消失。

  3、海南自由贸易港建设总体方案公布以来,一级市场结构进一步优化,住宅用地寥寥无几,与自贸港相关联的商业地产开发迎来诸多契机,多数房企也已调整产品结构,转向商业地产、文旅地产等板块。

  卫欢

  中策信德研拓中心总经理

  房企竞逐多元赛道

  大企业参与度将更多见

  房企的变化是赛道的问题。比如万科,前段时间它开始进入海南的安居型商品房这个市场当中,其实它在选择赛道当中可能更加多元了,毕竟现在在海南从公开市场拿地,尤其是住宅用地,相对来说是难度比较大的,而且花的成本也会比较高,所以他在选择赛道的时候,可能会考虑加入到安居房这个市场,其实也想去介入到海南整个城市的建设开发过程当中来。

  另一个现象就是最近几次土拍,民企都没有出现。一方面是,对于在当前海南招拍挂市场,公开拿到商品住宅用地难度其实比较大;另外一方面呢,对于商办物业,大家都比较谨慎!而且这种商办物业不只有前期的开发建设,后期也是需要有效的、持续的经营能力,才能更好的保证比较低的风险。所以说,现阶段海南各大房企的竞争层面远不止是现金流的考核,其实是多元化的竞争,包括融资成本、土地储备、开发能力、运营能力,当然可能也包括了项目团队的操盘能力以及议价能力。这些其实是在整个市场化层面当中,需要去对整个企业之间的横向竞争做对比的。所以这其实就是很多民企难以参与到海南自贸港的建设过程中去的最大原因所在。

  那么针对一些国企、大央企,他们的整个资金实力以及其它各方面能力,相对来说会具备一定优势,因此在未来中短期内,我们认为这些大企业在海南自贸港建设的参与度,相对来说会见得比较多。

  Q3:【行业的转变】自贸港元年,大批企业人才进入,海南经济出现新的增量和变量,海南地产行业又将在自贸港时代,出现什么样的变化和更新?

  蔡光新

  现代集团地产事业部副总经理

  商办市场热度高

  企业和投资客成为主力军

  6月1日,中央政府发文,海南成为中国首个对标国际高水平开放标准建设的自由贸易港。自“海南自贸港总体方案”发布后,相关政策利好不断落地,自贸港建设步入了快车道,高度开放的自贸港将是海南迎来弯道超车的绝佳时机。从短期看,自贸港利好政策发布后,商办市场热度上涨,企业和投资客成为主力军;但自贸港也明确定调“海南不能成为房地产的加工厂”,市场主旋律不变,自贸总部经济聚点海口、三亚,市场重点也将以南北两端拉动整体。

  在自贸港建设背景下,产业发展需求日益迫切,商品住宅用地逐渐萎缩,政策导向性、产业捆绑住宅用地成交占比逐步攀升,目前已有七批项目开工,这些项目成为推动产业升级、聚集发展动能、加快自贸区建设的重要力量。

  随着自贸建设不断深入,海南未来发展前景大好,从长期看,商服用地显然更具价值潜力。而在未来,海南地产行业可保持稳定预期,坚定信心,顺应政策针对自贸、产业、人才的精准调控方向,采用长效务实的发展策略。

  张良

  海南峰森地产华盛·御秀项目副总经理

  海南购房需求

  朝商业经营、长久就业和居住转变

  海南地产行业自贸港时代,购买需求、整体水平、产品结构等将快速改变。

  1、自贸港大环境下,购房需求进一步更新,依赖优质自然资源如海景等的需求已发生改变,在这片宜商宜居宜业的自贸岛上,购房需求正在逐渐转变为商业经营、长久就业及居住的需求;

  2、在限购持续、现房销售等政策的影响下,并不能阻挡优质房企的进驻,优质房企所带来的优质产品、优质服务,将大幅提升海南地产行业的整体水平;

  3、海南住宅用地供应大幅减少,取而代之的是与自贸港三大产业(旅游业、现代服务业、高新技术产业)相关联的商业用地供应持续火热,未来海南地产产品结构将快速转变。

  卫欢

  中策信德研拓中心总经理

  优胜劣汰

  加速行业深度洗牌

  这其实就是一个迭代和更新,或者说是一个深度洗牌的过程。大家都看好自贸港的发展,未来我们认为还会陆续有很多政策落地,这对于一些好的企业以及一些高端人才,还是具备一定的吸引力;而这对于整个行业发展而言,也是非常好的。如果企业进来玩,它就会把自己一些比较成熟的模式、好的运营思维,甚至是发展格局等一系列好的东西带过来,这其实是有助于加速一个城市多元化的发展过程。总体来看,自贸港时代下的海南地产行业,应该会朝着更好方向发展!

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