9月卖房1.8万亿，这个“金九”成色十足，房市复苏能否持续？

经历了一季度的销售冰点之后，房地产市场正在强势回暖。前三季度，商品房销售额为11.56万亿元，增长3.7%；房企到位资金为13.64万亿元，同比增长4.4%；房地产开发投资为10.35万亿元，同比增长5.6%。

回暖之下，“金九”成色十足。9月份，全国商品房销售额达到18704亿元，商品房销售面积达到18587亿平米。在历年的“金九”行情中，今年是销售面积和金额最高的一年。百强房企销售金额超过万亿元，同比增长29%。

那么，市场成交回暖的推动力是什么？房地产市场复苏，是否具备持续性？

9月销售额创同期历史新高

过去几年，“金九银十”对房地产企业来说，都是数钱的销售旺季。今年一二季度，受疫情影响，房地产销售降至历史冰点。三季度，不少地产商纷纷改变打法，这使得房地产开发景气指数连续三个月处于100点的“合适景气”水平之上。

景气指数不断提升背后，房地产市场各项数据也在回暖。10月19日，国家统计局发布前三季度房地产投资和销售数据显示，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月提高1.0个百分点。商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

9月的数据再次显示了“金九”的魅力。当月，全国商品房销售额达到18704亿元，商品房销售面积达到18587亿平米，在历年“金九”行情中，今年是销售面积和金额最高的一年。这意味着，疫情带来的影响基本过去，房地产市场开始全面复苏。

值得注意的是，前三季度，全国商品房均价为9878元/平方米，如果单看第三季度，全国商品房均价已经连续3个月突破万元关口。有评论认为，从房价走势来看，房地产市场也走出了此前的寒冬。

房市为何供需两旺？

房地产市场回暖，特别是9月销售数据创下同期历史新高背后，无疑是房地产市场供需两旺的热闹场面。

就供给来说，日前，易居研究院发布《100 城住宅库存报告》显示，9月份，全国百城新建商品住宅供应量达7529万平方米，新增供应创下近10年来的月度新高。

对此，我们可以从两个方面来解读：其一，2018年和2019年连续两年超20亿平方米的新开工房屋，开始进入市场。其二，受“三道红线”政策影响，各大房企为了稳定现金流、降低负债，纷纷加大推盘力度。

有供给就有需求，更何况是房企降价促销呢。中指院此前发布的《9月百城居民置业意愿调查报告》显示，全国置业需求小幅回升，购房需求的节奏呈现加快迹象。9月份，一二线城市居民购房需求环比持平或小幅攀升，超8成受访者有购房意愿。

在此之前，央行发布的《2020年第三季度城镇储户问卷调查报告》也显示，短期内增加购房支出的比例小幅度上升。报告对50个城市的2万居民进行问卷调查显示，20.1%的居民打算在未来3个月增加在购房上的支出，短期购房意愿在年内首次突破20%，创年内新高。

市场复苏能否持续？

房地产市场在三季度虽然呈现了回暖态势，但其政策环境并未出现松动迹象。7月份以来，全国共有10次推出房地产调控收紧的相关政策。其中杭州、成都等15个城市直接发布有关规范房地产市场发展的限售、限购、限贷、限价以及捂盘惜售的政策，防范市场过热，降低房价上涨预期。

此外，三季度，针对房企的“三道红线”政策落地，从资产负债率（剔除预收款后）、净负债率、现金短债比等三项资金链指标，对房企的融资实施分类管理。一时之间，开发商感受到了回笼资金、降低负债的压力。

不过，有分析师认为，有压力才有动力。面对“三道红线”的政策压力，房企在今年四季度的出货意愿依然强烈。此外，前9个月，房企的年度业绩达标率并不高。百强房企中仅有8家房企的目标完成率在75%以上，有近3成房企的目标完成率不足65%。

在资金环境趋紧的背景下，房企有可能进一步加大推盘去库存的力度，以回笼资金，降低负债。这一过程中，不少分析师认为，成交价格增速将保持稳定。