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国家一锤定音,马云房价预言真的要实现?新规下,3类人要失望了

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  房价涨到现如今的高度,这可能是谁也没有预测到的事情,比如十几年前有人说北京房价能够涨到十几万一平方米,可能大家都会觉得他不是疯了就是傻了。但是现在全国房价平均都已经到了10000元/平方米左右了。一二线热点城市的房价动辄一两万、几万甚至十几万一平方米,三四线城市房价普遍在七八千左右,而人们的收入水平呢?根据国家统计局给出的数据,2019年我们国家人均支配收入是3.1万元,同时还有至少1亿人的工资在1000元以下,这样的收入水平和这么高的房价真的是格格不入。

  房子作为人们生活的必需品却买不起房子,为了买房子,很多人花光了积蓄,甚至掏空了“6个钱包”,最后还背负了巨额房贷,每个月的工资基本上都得用来还房贷,导致生活品质下降,幸福感降低。不说一线城市,就是在很多二线省会城市,买一套差不多房子也需要150万到200万之间,就算是在郊区买一套房子也得100万左右,月供也要4000多元。在这些二线省会城市工作的人平均工资也就五六千元,扣除每个月的房贷,基本上也没什么钱拿来消费了。当然,这还是那些买得起房子的人,对于很多年轻人来说,凑够首付本身就是最大的难题。所以,买不起房子一直困扰着当代年轻人,是他们非常急迫想解决的问题,都希望房价能够下跌。

  

  谈到房价下跌,就不得不提一下咱们的首富、阿里巴巴创始人马云,马云曾公开表示,未来房价会很便宜,最不值钱的可能就是房子,人人都买得起。对于马云的这种说法,有可能发生吗?如果从供需关系上来看,未来还有可能出现这种情况。

  住房已经严重地供大于需求

  不管现在房价上涨是什么原因造成的,但是房价最初上涨的原因就是因为住房资源供不应求。现如今住房资源已经严重过剩,房价下跌也只是早晚的事情。

  早在2018年,我们国家的城镇人均住房面积就已经高达39平方米,超过了欧美发达国家33平方米的标准,可见咱们现如今已经不缺房子了。在今年年初,央行又公布了一组数据,中国95%的城镇家庭都有房子,户均1.5套房子。这虽然只是算的城镇家庭,但是也足以看出租房资源有多么过剩。

  在住房资源过剩的同时,他们国家的居民负债率也在不断上升,根据央行给出的统计,截至2020年6月份,中国住户部门总债务余额为58.9万亿元,居民负债率接近59%,相比2008年相比增长了9倍多。负债率增长这么快,其实都是高房价造成的原因,我国住户部门杠杆率从1996年以来就一直上涨,2008年住户部门杠杆率为18%,而到了2019年已经涨到了55.8%,增长速度惊人。

  

  国家一锤定音,严查违规资金流入,划定“三条红线”,房企开启降价促销潮

  住户部门杠杆率上涨的同时,居民负债率也不断上涨,很明显都是买房造成的上涨。为限制违规资金流入房地产行业,在今年7月17日,银保监会公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》,其中对商业银行发放的互联网贷款明确规定:单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元,不得用于买房、炒股、还房贷,到期一次性还本的,授信期限不超过一年。这样就限制这些网贷、信用卡、抵押贷等等违规资金流入楼市。

  在今年9月份,央行和住建部联合一些房企开了一场座谈会,会中规定了针对房企负债率限制融资的“三条红线”,旨在降低房企负债率,同时限制房企融资额度,限制房地产行业扩张的速度。“三条红线”的具体内容为:1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2、净负债率大于 100%;3、现金短债比小于 1 倍。现在符合这三条规定房企真的不多,不少房企三条红线都触碰了。

  由于严查违规资金流入楼市,现在房企都融资困难,购房者的资金也困难,加上今年看跌房价的人不少,导致房企们销售业绩不佳。现在又有“三条红线”压身,于是乎在9月份,房企们开启了降价促销潮,通过降价促销吸引购房者,通过买房子回笼资金解决资金链紧张的问题,同时还可以降低负债率。降低负债率不是短期可以解决的问题,在笔者看来未来两三年房企大概率要继续延续这种销售模式了。

  

  在这样的新规下,房价走势越来越稳定,房企还需要时不时降价出现,对于这种情况,3类人要失望了。

  第一类:囤积房产、等待房价上涨获利的人

  房价持续上涨了那么多年,就算是现如今国家调控政策越来越严格,可是依然有不少人还继续抱有侥幸心理,认为房价以后还会像以前那样涨回去,然后继续大涨。所以,现在还有不少炒房客在继续买房子、囤积房子,等待房价上涨获利。但是这次央行出台新政策后,不仅限制了购房者的资金来源,还限制了房子的融资,逼迫房企降低负债率。这导致未来年年房价走势都会非常平稳,而且房企还会不断打折促销,同时也会让大部分人们开始认识到房价也会下跌,不再是只涨不跌。

  对于炒房客来说这可不是什么好消息,持有房产有成本,而且不低,根据业内人士计算,房价每年上涨6.1%,炒房客才能刚刚保本,可见,炒房客持有房产的成本可不低。但是在现在的房价走势下,意味着炒房客持有房产越多,持有的时间越长,亏损越多。

  

  第二类:负债率高的房企

  这次的新规定很明显,就是为了限制房企融资,让房企主动降低负债率。对于现在负债率高的房企,在销售业绩不佳、购房者看跌房价的情况下,想通过卖房回笼资金解决资金链问题同时降低负债率,这可不是一件容易的事情。降价促销避免不了,不然客户都被其他房企抢走了。但是对于房企们来说,负债率越高也意味着资金成本越高,如果降价促销,利润大大降低。

  利润降低其实还是小问题,很多负债率高的房子由于资金链紧张,现在销售业绩也不好,导致不少房子资金断裂而破产。今年以来,就有超过380家房企破产,这其中不少都是因为资金链断裂而破产。所以,在接下来几年里,对于负债率高的房企来说,是一个难关,也是房企们之间的一次优胜劣汰的较量,能够生存下去的房企未来会发展得更好。

  第三类:银行

  不管是限制违规资金流入楼市还是限制房企融、让房企降低负债率,这些对银行来说都不是什么好消息,因为这直接降低了银行的利润。以前购房者买房需要从银行贷款,首付都可能是用的网贷、信用卡等资金,这些对银行来说都是非常稳定的高利润来源。另外房企从银行融资,拍地盖房也需要从银行贷款。而现在新规定限制了违规资金流入楼市,也限制了房企都融资,房企还在降低负债率,这些会让银行少挣太多钱。

  

  总结:马云说的以后房价很便宜,人人都买得起房子,这个以后还真有可能实现,但是短期内可能实现不了了。现如今房价下跌已经不再是假说或者想象了,而是已经真真切切发生在很多区域很多城市。随着国家不断地调控和“房住不炒”慢慢深入人心,房价会慢慢回归合理水平,到时候不说人人都可以买得起房子,但是只要努力工作,买房子也不再是很难的事情。

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