深圳房产：深圳楼市随时在变化，刚需投资还能买哪里？

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问：老颜你好! 目前持有宝中一套略偏大户型房子。想在深圳投资一套，手头资金230万，且无法做房贷了，只能全款DY的方式买，因为杠杆已经用到60％，所以不想加太大杠杆了，预算买400-450万总价(想买小2房或小3房)。您觉得投资哪些区域更合适我？谢谢！

答：400-450万小2房或小3房，现在深圳真的很难买。东部龙岗虽然在补涨，但龙岗房子太多，有价值和补涨潜力的却不是太多。关内的学位房，稍微像点样的都在500万以上。深圳的选筹从来没有像今天这么困难过，现在真是拼宏观拼智商拼选筹的阶段了。这个总价，目前我们还有推荐的片区和楼盘，详见内部分享。另外深圳楼市随时在变化，现在可买的标的，到年后八成就要重新洗牌了。

问：老颜你好，深圳村委统建的小产权房可以买吗

答：每个人情况不一样，没有标准的答案。如果你是个刚需，还是首选深圳住宅，小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。

所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买，真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）

问：老颜你好。我非深户社保满7年，名下无房无贷，老公非深户，名下有套房自住在观澜，是婚前购买，婚后办的房产证，这种情况是算家庭一套房吗？现手上有100万现金首期，想咨询下lh我是不是可以有名额买房？可以买的话是5成首期还是3成首期？还是如果可以我想lh买套总价300万的房子，龙岗中心城东方明珠的2房可以吗？有投资价值吗？看过您的文章是不推荐买龙岗，但目前首期只能买龙岗，因为担心现在不买后面这个首期可能更买不到房子，也怕没名额，因为我后面要转深户，转深户后是要再等3年才能买房吗？那么我是不是一定要在转深户前买房，我这种情况您建议我要下手买吗？如果您建议买，总价300万房子您还有别的推荐吗？过想听听您的意见

答：你好。在深圳没有房，没有贷款记录，用你的名义买，可以3成的，不用LH。每个人的情况不同，不同的资金有不同的选择，过去龙岗不能买，不代表现在不能买，715利好中东部低总价的房子，西部高房价刚需也买不起，未来这一部分购买力会逐渐向中部东部转移；现在能买的，也不代表未来还能买，市场是会变化的。300w预算，龙岗是最佳的选择了，西部没有什么房子可以买。东方明珠城可以考虑，对面是龙岗区中心，配套还可以。东方明珠城目前均价4w左右，未来5w不是问题的。转深户也一样买，你的社保已经达到买房标准了。还可看看石芽岭。

问：老颜你好，1. 如果我们买套南二外海德学校的学位房，继续住在深圳湾呢，但是南二外的入门盘都超豪宅线了要八成首期…您觉得还值得入手吗？而且小孩已经三岁半了，现在入手到入学肯定不满三年，加上谣传说南二外就算是买了房也不一定能录取，有这说法吗？

2.如果不考虑南二外，纯投资的话建议买二手的光明吗？

3.您看好深圳湾学校吗？感谢回复！

答：1、如果重视教育，当买个学票，值得的。因为学位紧张，积分每年攀升，是有可能上不了，需要提前买。2、纯投资光明短期可能会横，需要做好中长期准备。3、深圳湾学校偏西方化教育，如果孩子未来出国还是可以的，论成绩当然不如传统学校。

问：老颜你好！想投资深圳豪宅个人情况：三千万年收入10%的资金，暂不可动；二千万可随时动用的现金；深圳坂田万科城两套三房两厅，可抛一套，大概700万；公司利润500万/年，近几年可每年提取200万。1.以深圳现在的房产还能投资吗？能投资的理由：深圳在中国和粤港澳的地位，赌国运，赌深圳未来成为宇宙中心之一，未来仍是富豪扎堆的地方。不能投资的理由：如此高的房价对深圳发展是否构成障碍而有悖于ZF对深圳未来的规划，从长期看，这应是深圳房市是否有空间的关键点。投资标的，未来接盘对象及出手时机。标的：如新天鹅堡一类设计领先的富人住宅。未来一代富人喜欢住哪，住什么样的豪宅？接盘对象：富人（金领，高管的上一个阶级）地段：香蜜湖？华侨城？前海？宝中？蛇口？时机：感觉现在的房价要横盘一段时间，什么时候出手合适？

答：你好。1、当然值得投资，未来会有较大分化，有钱人依然是选择买商品房，收入一般的可以选择买安置房。安置房建的越多，商品房的供地越少，价格自然也会有所保证。深圳人口流入大，供需不平衡，有来自全国的购买需求支撑，深圳是全国人民的深圳。

2、新天鹅堡是old money钟爱的板块，面临地段问题，增长乏力。2000w以上，香蜜湖、深圳湾会是比较好的。4000w以上考虑华侨城，圈层更纯粹。建议年底看看，淘笋入。