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逢拍必火的东莞,房价又要涨了?

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  文/大先生

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  前几天,大先生去了一趟东莞实地踩盘,看到的景象是,东莞不少新盘开盘、加推,楼市一片火热。

  土地市场也没有闲下来。

  就在昨天上午,经过68轮激战,吸引近50余家房企举牌,长安镇一宗商住地最终被碧桂园以11.6亿元的总价夺下,折合可售楼面价高达25997元/㎡,溢价率19.8%。

  不仅刷新了长安地价记录,还刷新了东莞单价地王榜单,成为东莞史上单价第二高的地块。

  一个在房企做投拓的朋友告诉我,按照5000元建安成本、1000元的财务、2000元的税、2000元的资本利息来计算,碧桂园这块地想赚钱,至少要卖到3.9万/㎡,每平赚3000元。

  今年9月,长安新房网签均价为3.8万/㎡,二手房网签均价才2.2万元/㎡。


  事实上,今年的东莞土拍市场,可谓是逢拍必火,地块不拍到最高限价绝不松手,每次土拍都有新的地王诞生。

  10月20日,道滘、桥头商住地也遭到多家房企围猎,其中道滘地块遭14房企厮杀73轮,桥头地块被12房企竞价59轮,并且两地块都双双破当地记录成交,楼面价分别为16802元/㎡、9566元/㎡,溢价率分别高达43.3%、49.8%。

  10月21日出让的常平商住地,40家房企肉搏48轮,最终成交楼面价11896元/㎡,溢价率28.9%,也刷新了常平地价记录。

  不完全统计,东莞今年出让的41宗商住地中,有21宗地是破纪录成交的。


  楼市冷暖,地先知。

  土拍市场,向来是楼市的风向标。面对开发商们空前的拿地热情,广大购房者最关心的是:

  这是不是东莞房价继续上涨的信号?

  02

  土拍市场的火热程度,很大程度上也能反映出楼市的热度。

  开发商之所以逢地必拿,一方面是出于对东莞楼市的看好。

  从7月到9月,仅三个月时间,东莞已经五次出台楼市调控政策,但东莞楼市仍旧高热不退。


  每次新政的有效期,基本只有1-2个星期,之后市场就会重回上升通道,继续高歌猛进。

  今年前三季度,东莞新房网签面积489万平方米,同比增加24%,网签均价约23185元/㎡,同比上涨17%。


  其中,南城的新房网签均价已经超过4字头,而深圳坪山今年多个新盘的备案价仍在3.8万/㎡徘徊。

  相比新房,二手房市场更为火热。

  今年9月,东莞二手房网签5956套,环比大幅上涨76.89%。销售均价17481元/㎡,环比8月上涨10.4%。

  另外一个原因则是,东莞已经快没房子可卖了。

  这几年,东莞新房供应一直十分紧张,基本都是靠旧改项目支撑,但由于旧改进度缓慢,导致居住用地依然供不应求。


  比如,松山湖从2012年起至今,仅出让了2块宅地;道滘也已经近3年没有商住地入市。

  而长安最近的一次土拍,还是2015年12月。此后五年间,长安便再无商住地出让,新盘常年处于供应紧缺状态,近几年都只有一两个盘在售。

  截至今年9月,东莞近七成街镇的去化周期不足6个月,长安的去化周期甚至已经不足5个月。


  最重要的原因,则是近期关于深圳、东莞的利好太多,太过巨大,以至于调控收紧和利好政策相比,有点大巫见小巫的感觉。

  最近这两个月,无论是深圳40周年“大礼包”,还是东莞南部9镇“融入”深圳,以及深莞若干城轨方案获批,条条都是真正的楼市“重磅炸弹”。


  而与深圳相比,东莞楼市无论是价格还是购房门槛,都显得更加亲民。

  这也使得深圳人在内的外地买家加速布局东莞,东莞本地买家也在恐慌性出手,汹涌的市场购买力,对东莞楼市形成强大支撑。

  因此,在道滘、常平、长安土拍价格纷纷突破记录之后,可以预见,东莞未来楼市行情还会继续走高。

  想要买入东莞的购房者,可以抓紧时间上车了。

  03

  但是,东莞有30多个镇街,价格从1字头一直到4字头,应该买在哪里?

  根据官方的区域划分,整个东莞可以分成六个片区,分别是城区片区、滨海片区、水乡新城片区、松山湖片区、东部产业园片区、东南临深片区。


  其中,大先生最推荐大家购买的,是城区片区、滨海片区和东南临深片区。

  这三个片区目前的房价水平大致相当,均价都在3万/㎡左右。但是,它们之间的优缺点各不相同,大家买房时要根据自身需求来选择。

  分别给大家介绍一下,这三大片区的置业逻辑。

  如果你主要目的是投资,最看重未来的升值空间,那么应该优先买入滨海片区。

  滨海片区,包括长安、沙田、虎门、厚街四个镇,都是东莞实力最雄厚的镇,凭着靠海的优势,未来的港口经济发展前景巨大,也是东莞融入粤港澳大湾区的窗口。


  从大湾区的未来发展规划来看,各座城市都是朝着珠江口方向发展,比如深圳一路向西,广州一路向南,而中山则是一路向东。

  未来,滨海湾新区将会跟这几座城市的新区一起,共同构成珠江口的新城市带。

  在国家级战略的加持下,基于深圳前海的房价超过福田、罗湖的房价同样的逻辑,未来滨海片区的升值空间也会超过东莞其他片区。

  如果你更在意优质的生活配套和舒适的居住体验,那么最值得买入的是城区片区。

  城区片区,包括南城、东城、莞城、万江、高埗、石碣,是东莞的政治、经济、文化中心,东莞市政府所在地。

  所以,这个片区的公园、学校、医院等公共配套设施,也是目前东莞全市最好的。

  不过需要注意的是,东莞城区到深圳市中心的直线距离超过60公里,即便是通上了地铁,单程的通勤时间也在一个半小时以上。


  这也意味着,在深圳工作的购房者,基本不用考虑去东莞城区买房,否则每天往返通勤至少要花费3个小时,会严重影响到你的生活质量。

  如果你想长期在深圳打拼,特别是在福田、罗湖或者龙华上班的刚需购房者,最合适的选择是东南临深片区。

  东南临深片区,包括凤岗、塘厦、清溪三个镇。这个片区虽然行政上隶属于东莞,但是地理上却跟深圳的联系更为紧密,几乎就是三面被深圳所包围。


  正因为如此,深圳对这一片区的规划甚至比东莞还上心,未来规划了多条地铁通往这一片区,以方便外溢的深圳人能够到市内上班。

  那么,除了这三大片区之外,东莞其他区域能投资吗?

  教大家一个最简单的办法。

  根据我多年的经验,在东莞,只要有万科进驻的镇街,一般发展潜力都是不错的。

  但这并不是说,所有万科的盘都值得买,还是要看地段。万科是否进驻,只是用来判断该镇有无投资价值,仅此而已。

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