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3楼以上注意了,住宅出现“新标准”,未来高层还会再建吗?

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  今年的楼市,注定是不平凡的一年,自2018年楼市密集调控后,房价大涨的时代已经过去,很多城市的房价开始由涨转跌。经过一年起伏不定的走势后,各地房价于2020年进入了“稳定期”。而2020年刚开始,楼市就进入了“冻结期”,多地楼市长达几个月的零销售,施工进度也被迫停了下来。

  进入第二季度后,随着经济的复苏,楼市迎来的并不是春天,而是越来越多的购房者处于了观望态度。很多人都认为楼市政策会放宽,引导购房者买房来刺激经济发展,但事实上并非如此,调控依旧在不断收紧,并且第二季度的GDP实现整体由负转正的伟大逆袭,也证明了已经不需要依靠房地产来刺激和推动经济发展了。

  

  到了第三季度,开发商迎来了严格的“三条红线”的要求,开发商的资金流动受到了限制。而房地产作为资金密集型产业,“高负债”、“资金流动大”是其主要的特点,但由于房企成立门槛较低,房企数量越来越多,相对应的破产数量也越来越多,造成了很多不良资产流入到楼市,因此对于开发商的资产负债进行限制是很有必要的。

  开发商的资产负债受到限制以后,意味着将不能通过增加新的负债来偿还旧的负债。因此很多开发商只能选择降价抛售房产来实现变现。正如同大家所看到的一样,今年的“金九银十”期间,很多开发商都在进行各种各样的打折优惠活动来抛售房产。

  因此,一方面是楼市调控不断收紧,另一方面由于开发商的打折销售,很多“按捺不住”有购房需求的购房者纷纷选择购房,虽然现在购房也是不错的时机,但不久后住房模式可能会迎来新的标准,主要有两个方面的改变。

  

  01未来新房源或以多层电梯房为主

  现在很多新建房源都是高层住宅,因为随着城市化进程的不断发展,越来越多的人口流入城市,同时也带来了大量的购房需求。而对于开发商而言,建造高层住宅能很好适应这些需求,在有限的土地面积上能够进行最大的利用率。而由于高层住宅华丽大气的外表,以及加装电梯的方便,受到广大购房者的欢迎。

  但同时高层住宅也暴露出了不少的问题:由于配置了很多电梯以及楼梯,购房者需要公摊出去的面积更多,100平米可能到手只有70平左右,增大了购房成本。一栋楼可能住着上百个住户,容积率十分大,影响了居住体验。以及未来的持房成本高、安全隐患等一系列问题。

  除此之外,由于前不久发布的“限高令”,对于开发商而言想建立100米以上的高层住宅基本不可能。但是如果开发商拆除一栋15层的住房的话,那么新建的高层起码要到35层才能有利润可言,并且一个小区上万户住户的赔偿也是一个天文数字,因此开发商也不愿意拆。

  

  另一方面,北京在最新版的《住宅规划设计》中也明确规定:

  

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

  不仅是北京,上海、浙江、江苏都有类似的规定,对于未来多层房的建设也需要加装电梯。

  站在开发商的角度来思考的话:首先,高层暴露出来的问题越来越多,也开始逐渐不受购房者喜爱。其次,新建的高层住宅已经不能超过100米(34层)左右,对于拆迁而言有可能会赔钱。最后,相较于高层而言,多层房公摊面积小、容积率低、且要求配置电梯,会更受购房者欢迎。结合这三点来考虑的话,未来开发商新建房源可能以多层为主。

  

  02“旧改”中对于符合要求的老旧住房4层以上可以加装电梯

  再来谈一下目前进行得“如火如荼”的旧改。对于老小区业主来说,旧改可以说是一项重大福利。旧改内容主要包括三个方面:

  基础类:市政配套设施改造提升,小区内建筑屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修。

  完善类:环境及配套设施的改造改建、小区内建筑节能的改造、符合要求的楼栋加装电梯。

  提升类:公共服务设施配套设施及其智慧化改造。

  由此可见,旧改内容包含了小区以及住户生活的方方面面,其中最值得一提的就是老旧小区加装电梯。对于高层住户来说,方便了家里的老人和小孩出行,保障了安全性。而老旧小区本身就位于城市核心地段,旧改过后整体还会升值。

  

  虽然目前对于加装电梯,高层住户与低层住户意见不合,主要是低层住户觉得没必要,并且加装电梯影响了室内整体的光照以及通风效果,而高层住户认为可以方便老人和小孩,因此相争不下。不过已经有小区通过资金分摊以及给予一二层住户对应的补偿解决了这个问题,相信以后还会有更好的办法,加装电梯是大趋势。

  而对于一部分老小区住户而言,小区整体经过旧改后,生活质量有很大提升,因此这部分人便不会换新房了。而一部分由于家里老人小孩上下楼有安全隐患计划换房的购房者,在电梯加装后也不会选择换新房。这样市场就失去了相当一部分的购房者。

  总结:根据央行4月份公布的数据来看,当前城镇的住房普及率已经高达96%,说明住房的需求已经大不如前了,新建高层住宅的话可能会面临卖不完的困境,并且结合市场整体需求来看的话,旧改过后住房需求会进一步减少,因此未来开发商可能会新建多层电梯房为主,高层会很少再建。

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