深圳房产：这个区域最好不要碰，价格不涨，未来面临无人接盘

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问：九叔你好，龙岗区域西边的房产怎么样呀？比如熙景城

答：龙岗区域西边，听起来那么拗口，本地人管那叫平湖，这个区位很是一般。 第一，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。 第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。 第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。 第四，说回熙璟城这个盘，楼盘自身还是不错的，但离地铁口远，对面就是华南城，华南城有点像18线县城商场

问：九叔你好，年纯收入12万左右，手上现金380万，夫妻名下均有贷款记录，五成首付，非深户，想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？这价格入手合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的孩子一岁半，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以五年后可能要出手变现，是否有投资价值？

答：你好，皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。 至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。 如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。 自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在5%左右，可以用拆骨法重新计算价值。

问：九叔你好，南外大冲这2年因为学校成绩不错，学区的楼盘房价涨了不少，请问如果今年买入那种10万左右，500万的小户型，还有升值潜力么？中长期的潜力如何？谢谢

答：南外大冲今年是当了一次黑马，可会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。

问：九叔好！想投资深圳豪宅个人情况：三千万年收入10%的资金，暂不可动；二千万可随时动用的现金；深圳坂田万科城两套三房两厅，可抛一套，大概700万；公司利润500万/年，近几年可每年提取200万。1.以深圳现在的房产还能投资吗？能投资的理由：深圳在中国和粤港澳的地位，赌国运，赌深圳未来成为宇宙中心之一，未来仍是富豪扎堆的地方。

不能投资的理由：如此高的房价对深圳发展是否构成障碍而有悖于ZF对深圳未来的规划，从长期看，这应是深圳房市是否有空间的关键点。投资标的，未来接盘对象及出手时机。标的：如新天鹅堡一类设计领先的富人住宅。未来一代富人喜欢住哪，住什么样的豪宅？接盘对象：富人（金领，高管的上一个阶级）地段：香蜜湖？华侨城？前海？宝中？蛇口？时机：感觉现在的房价要横盘一段时间，什么时候出手合适？

答：你好。1、当然值得投资，未来会有较大分化，有钱人依然是选择买商品房，收入一般的可以选择买安置房。安置房建的越多，商品房的供地越少，价格自然也会有所保证。深圳人口流入大，供需不平衡，有来自全国的购买需求支撑，深圳是全国人民的深圳。

2、新天鹅堡是old money钟爱的板块，面临地段问题，增长乏力。2000w以上，香蜜湖、深圳湾会是比较好的。4000w以上考虑华侨城，圈层更纯粹。建议年底看看，淘笋入。

问：九叔你好，我们手上资金300万，无房有贷，属于二套标准，准备买一套总价600内的房纯投资（5成首付，还款压力小）持有5-7年。根据这个总价，选了以下1.碧海，富通城一期2房户型方正，富通城三期上下层3房或4房，但是富通城楼龄旧地铁远，幸福君湾2房是次新房，但是户型有点奇葩采光一般 ，而且很多人放盘2.红山，1866的2房 3.光明，玖龙台3房。因为带实验学校学位和双地铁，但玖龙台目前均价已经到了7万，我怕高位接盘。但我先生说只有带好学校的房子才值得买，他说买福田罗湖老破小学位房。 请问老师，作为纯投资，我应该选择哪个升值最多？究竟地段和学位哪个最大？600万以内5-7年期还有什么投资好盘？

答：你好，你好，深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。

深圳学位房，接下来如何挑选？ 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； 4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 如果没有孩子，建议买未来规划好的热门板块。 碧海 西乡 沙井 光明，龙华 上塘，南山中心 西丽这几个补涨板块，都是不错的选择。