北京楼市：望京和天通苑10年后谁的涨幅更大，你知道吗？

　　问：五哥，北京的地段，例如东三东四望京和tty，五年内能收益率高得过cq吗，10年远期呢？

　　回答：首先你需要弄懂收益率怎么计算的。合理价值，未来某个时刻价值，买入价，杠杆率，贷款成本……这些是计算收益率的基本条件。除非是是一个重庆一个大庆这种十万八千里差距的，收益率对比的是具体标的，不是城市。

　　问：帮朋友问（真的是朋友的事）： 第一种：公积金120万25年，商贷80万25年，商贷利率好像挺高，5.39%？ 第二种：公积金120万25年，员工信用贷80万5年，利率4.68%. 第一种还贷压力小，但还款总额高不少。第二种5年要还清80万，压力很大。 如何选？

　　回答：信用贷真实利率用irr计算 员工信用贷补充进首付 然后再按揭贷款贷足 优先保贷款贷足，按揭或者抵押，公积金是小头 公积金取出补充首付 月供比单纯的利率更重要

　　问：广华新城能不能买？

　　回答：不建议购买。原因：

　　1.广华新城属于央企经适房，虽然有内部销售名额，但也是针对符合条件的职工人选，本质上没有靠谱的漏洞和风控操作人员，项目目标又太大，购买存在风险。个别炒作回迁经适房改底单等行为，多数是小规模进行，少见市场到处流传。

　　2.市场上宣传推销的中介鱼龙混杂，大多数已经是3手到5手的信息，存在加价，单纯借项目占用资金的可能，风险倍增。

　　3.北京市场上宣传不限购的项目，绝大多数都是回迁房和经适房项目，其中大多是以假借项目名义，融资占用资金，因为项目本身会要求买家首付支付大笔首付或者干脆全款才能购买，然而即使是正规项目，房本基本也要在1-2年后才能下来；如果项目是纯幌子，那么房本就永远下不来。假设100人支付100万首付，1年后办不成退款（属良心），相当于1个亿1年免息资金。

　　4.广华新城性质比较特殊，多样，不一定办得下房本。

　　5.抛开以上风险，假设广华新城就是焦化厂最普通的经适新房，本身的品质所折算的价值应该在单价5万左右，相比近5万的售价，约等于市场价。

　　6.再加上多种产权不确定性风险，以及焦化厂地块的诟病折价，5万买广华新城（如能下红本），不划算。

　　问：五哥，想请教下：1）目前手上有1套东城忠实里70平米的2居（86年左右建筑，房本已是商品房）对标学区划片是文汇9年一贯制，因在西城有房，故不考虑该学区，请问从未来保值和升值角度是否需要留存还是现在将其出售？2）如将其出售后，手上有750万现金，（不再考虑商贷），请问从改善型居住兼顾保值和升值角度可以看下哪个板块儿的哪些小区？3）之前看了下南三环内的方庄6号，文成建筑和晶城秀府，因为南城一直没有准确定位，故看不太清，因此这三个小区从保值或升值角度您更建议入手哪个？非常感谢！

　　回答：如果已经有多套学区，可以考虑出售。 西城的房产没有信息。 北京尽量保留90年以后的房产。 750万现金，预留50万月供，做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的，首选望京，双井。 方庄区域回避，都不适合。

　　问：五哥好～新人首问。 我是大学老师，目前有首套购房资格，有刚需，孩子以后上学的问题不担心，学校有附属系统。考虑到通州未来的发展，最近想购买通州的一套南向的两室一厅中等户型，预算在300-350w，首付110-130吧。想请教五哥几个问题： 1. 买首套，在通州合适吗？还是说可以考虑其他城区？ 2. 如果年底前在通州买，哪些地段的楼盘比较适合上车呢？最近看了北苑，通州北关，日光清城，金地格林等地方的房子，还没有实地考察。 还请五哥指点～多谢！我是付费.会员！

　　1. 通州可以买，长期看好 2. 金地格林是比较典型的接受通州溢价。 道路进出不便，高压线环绕，出门火葬场，地铁4公里……价值其实非常见底。 建议看 DBC加州小镇 长城国际。