调控次数创纪录，可是……全国新房进入了万元时代

10月21日，易居房地产研究院发布了最新一期的《全国百城房价报告》。数据显示，1-9月全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/㎡，同比上涨10.7%。其中，成都的房价同比上涨26%，位于涨幅之首。

此外，6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价连续4个月位于1万元以上的水平，有专家认为，这意味着全国新房已经进入万元时代。

01 房价仍可控？

这几年，“新一线城市”的概念吹得很上头。

今年年中，第一财经评选了2020年的15个新一线城市，分别是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥和佛山。

在房价问题上，这些城市的表现堪称“优秀”。就连大家觉得房价相对便宜的长沙，都偷偷开启了“涨”字时代。在最新一期的《全国百城房价报告》中，长沙和去年同期（1-9月）相比，房价上涨了22%。当然，房价上涨幅度最高的还是成都，“天府之国”以同比上涨26%的数据，稳夺榜首宝座。

还有一些平日里不太吸引人的城市，例如江阴、银川、桂林等，房价同比涨幅也超过了20%。

从城市等级来看，1-9月，4个一线城市新建商品住宅的成交均价为45640元/㎡，同比上涨5.6%；32个二线城市新房成交均价为15454元/㎡，同比上涨9.3%；64个三四线城市新房成交均价为12209元/㎡，同比上涨9.1%。

房价上涨的重头戏，已经悄然实现了从一线城市向二三线城市的转变。

在新房均价上，二三线城市的“势均力敌”，也让情况略显焦灼。我们可以看到的是，2016年货币化棚改政策带来的房价全国上扬，影响持续至今，部分三四线城市的房价可能处于“虚高”状态。

另外，易居房地产研究院根据国家统计局的数据测算，今年6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价已经连续4个月位于1万元以上的水平，分别为10113、10263、10540和10191元/平方米。对比来看，百城涨幅明显超过全国水平。

对于热点城市房价涨幅的“超模”，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进表示，房价仍在可控范围，“部分城市的涨幅过大，或许与当地的成交结构有关，例如苏州和长沙。要是考虑到这类因素，那么实际上房价过热的城市并不多。”

当然，对于部分楼市热度偏高的城市，他也承认这些城市需要在年内继续强化房价调控政策，尤其是成都、珠海这些涨幅过高且投机性较强的城市。

02 南北分化已现

从房价涨幅来看，楼市调控政策还颇有几分尴尬，给人的直观感受就是，年年都在调控，但房价年年都在涨，不少调控变成了“空调”。

仅从2020年上半年的调控次数来看，上半年的房地产调控政策累计达到了304次，而2019年同期调控次数为251次，同比上涨21%，直接刷新了半年调控次数的历史纪录。单从房价来看，调控次数似乎并不影响房价的上涨。

在疫情过后，热点城市的成交量井喷，多地出现了千人摇号抢房的情况。部分媒体将其解读为需求端的释放，其实不算全面，还有一部分投资客也在蠢蠢欲动。上半年深圳房价大涨的时候，有机构统计楼市中的投资客已经快赶上2016年那一波牛市。

对于这些投机者来说，可能已经适应了现在的楼市调控节奏，并且做出了调整。毕竟很多城市的调控出台后也是不痛不痒，影响不会大到左右楼市的地步。

楼市格局早已显现，南强北弱的局面日益明显。

单从15个新一线城市的名单也能看出些许端倪，西安、天津、郑州、青岛和沈阳，这5个城市完完全全属于北方；合肥的地理位置比较特殊，算是居中；其余9个新一线城市都是南方城市。

天津房价一直让人发愁，几次上过热搜。最近的数据（2020年10月第三周）显示，天津楼市的在售二手房数量已经达到了148207套，正在冲刺15万套大关。而二手房的成交价，则在下跌。

前几年还有传言说，天津两成房产都让北京人买走了，天津跻身一线城市指日可待。不过，随着这两年北京楼市的哑火、天津楼市的失意，这个观点已经成为过去式。

反过头来看，南方城市的“强”主要表现在卖地上。像是杭州，土地出让金已经多年位列全国第一，上半年杭州土拍总额突破1500亿，一度超越北京、上海、广州。

成都也不赖，上半年大成都范围内一共拍卖成交82宗土地，总面积约6345亩（挂牌出让土地还有2884亩）。其中成交楼面地价在10000元/平米以上的就有19宗，8000-10000元/平米还有10宗。

从卖地的表现来看，杭州、成都房价上涨并不难理解。

03 结语

这几年的楼市调控，走出了两个极端——热点城市收紧政策，调控楼市的砝码也在不断增加；而冷门城市各种发放购房补贴，想要从全方位放开调控。

归根到底，还是土地财政的锅。

今年9月，中央农村工作领导小组办公室副主任、农业农村部副部长韩俊表示：“土地出让收入是地方政府性基金预算收入的重要组成部分。长期以来，土地增值收益主要还是用在城市，城市建设可以说对‘土地财政’的依赖性是很大的。”

某种意义上看，高房价就是土地财政的产物，依托于高房价，土地能够卖出去，然后卖出去的土地再抬升房价，从而形成一个循环。

也正因如此，很多地方的楼市调控也是一阵紧、一阵松，充满博弈感。

如何在这样的博弈中找准买房卖房的节奏，是很多人一生最大的财富密码。