楼市或“逆向发展”？3个信号，2021年房价可能比想象更悲伤

近期，认为“未来房价会呈下降趋势”的声音层出不穷，有商业大佬，如马云，曹德旺等，有楼市专家，如郎咸平，58房产研究院分院院长张波等，更有大量的媒体机构，自媒体，房产博主等，纷纷发声，所表达的意思几乎都是：目前，我国房价已经很高了，未来房价会呈现“下降”趋势。这样的观点也的到了很多购房者的“青睐”。

再看如今的楼市现状，“房住不炒”叠加“黑天鹅事件”使得楼市确实比较“困难”，上半年完成销售任务的房企“寥寥无几”，尤其是近期，“打折促销”的声音不绝于耳。这样看来，难道房价真的要“逆向发展”？要“降价”吗？

10月21日，上海易居研究院发布的《全国百城房价报告》中的一组数据让人感到“迷惑”。数据显示：从2020年6月份开始，全国新房住宅单月成交价格已经高居1万元以上，6月，7月，8月，9月新房成交均价分别为10113，10263，10540，10191。即便是加上1-5月份的数据，均价也在9989元/平左右，直逼万元大关，而2019年全国房产均价才9300元/平左右，不是说楼市调控在收紧吗？不是说疫情对于楼市影响很大吗？不是说房价要“降”吗？为什么数据显示房价还在“持续上涨”？

首先，数据没问题，如果仅是单单看着一组数据，房价确实是在“涨”。但，只看这一组数据，有点以偏概全。虽然表面上在涨，但是背后却在“逆向发展”，为什么这样说？主要有3个原因。

1 房地产市场除了新房还有二手房。单看新房价格上涨，不足以说明楼市依旧在“上升”。根据相关机构的数据显示，多个城市的二手房挂牌量激增，这说明什么问题？炒房客在“逃离”，数量多，还想转手，怎么办最好？调整价格是最简单有效的。

2 开发商的“手段”。楼市一直存在“买涨不买跌”的心理，越是价格涨，买的人才会多，“涨价”有时候也可以看作是一种营销手段，但这个价格实则很“虚”。

3 地价的“问题”。根据国家统计局的数据显示，2020年1-9月，房企土地购置面积达到了15011万平方米，下降了2.9%，但是土地成交价款却提高了13.8%，说明了什么问题？地价高了，地价高，最直接的体现就是房价“也要提高”。

这样一来，为什么新房的价格会呈现上升的“数据展示”就一点也不奇怪了。那为什么会说未来楼市会“逆向发展”呢？3个信号下，2021年房价可能比想象的更悲伤

一：房屋总量持续增加

根据易居研究院的数据显示，我国商品房已经出现“供大于求”的局面，房屋总量已满足购房需求，再加上房屋建造速度并没有减缓，保障房，小产权房，公租房等多种住房方式的存在，可以说，我们现在丝毫不缺房子了。

二：空置房居高不下

根据西南财大的数据显示，我国2017年住房空置率平均为22%，大约有1亿套住宅空置，可供3亿人的居住。一线城市低点，大约在10%-15%之间，而三四线城市的数据则高很多，约在30%以上。当然，三四线城市的实际数据我认为会更高。随着人口转移的进一步发生，未来，所谓的空城和高空置率的城市会越来越多。

随着人口出生率的降低，人口老龄化的加剧，对于高房价的支撑会越来越低。尤其是对于三四线城市来说，房价“下跌”是大概率事件。

三：“三道红线”来袭

“三道红线”已经设立一个月左右了，很多人对此已经不陌生了，说到底，“三道红线就是为了去杠杆，降负债，从而降低房地产泡沫风险。但是，这样一来，房企的融资就成了“大问题”。尤其是高负债企业，一年半载还能挺过去，时间已久，没有了融资，没有了贷款，没有了现金流，房企如何生存？

这样看来，明年的房价可能比想象得更加悲伤，当然这是对于开发商来说，如果对于购房者来说，无疑不是一件好事，房价“降”说明买房所花的钱就少了，购房者能不开心吗？所以，你认为现在是刚需购房最好的时机吗？