“瞒天过海”也没用！时代中国千亿目标落空，反背千亿负债

近3个月来，时代中国在资本市场的表现并不如意，累计跌幅超25%，远高于地产板块。

来源：东方财富choice

9月30日，美银美林下调时代中国评级至跑输大市。

2年前，岑老板喊出最晚2020年要实现千亿目标。

2年后，时代中国的年销售目标为823亿元，远不及先前的壮志。

翻阅财报发现，时代中国“丢失的进度”背后实则是其财务数据暗潮涌动，迷雾重重。

少数股东权益甘当绿叶？

比完成千亿销售目标先来到的，是千亿负债。

2019年，时代中国负债总额破千亿，截至2020年中期这个数字为1371.1亿元。

但其净负债率与动辄过百的其他房企相比并不算高，不过从2015年的55%到2020年中期的73%，也在呈现增长态势。

不过细看财报不难发现，时代中国的少数股东权益占比与少数股东收益占比持续不匹配，反映其或许存在诸多明股实债的操作，导致大量实际债务被隐藏，压低了净负债率。

2014年，时代中国的少数股东权益仅不到3亿元，彼时公司的归母权益则超过50亿元，少数股东权益的规模几乎可以不用考虑。

但从2015年起，时代中国的少数股东权益规模大幅增加，而且增幅明显快于归母权益。到2019年末，两者的规模近乎持平，但少数股东们收获的利润却没获得同比例的增加。

数据来源：时代中国财报，易简财经整理

2019年，时代中国的少数股东收益为3.48亿元，与之对应的归母收益为52.1亿元。近几年少数股东们获得的利润几乎仅是归母净利润的零头，真是少得可怜。

时代中国近几年的平均ROE在20%以上，但少数股东的平均ROE远没达到2位数的水平，最低时甚至于不足1%。

少数股东们真的这么甘愿做“绿叶”吗？

通过对公司非控股股权投资进行穿透，发现金融机构、信托公司持股金额较大。

一般而言，若并表项目公司的少数股东为金融机构，则往往存在股权回购以及分红、付息约定等明股实债的情况。

那么结果就很明显了，很有可能少数股东们并非充当绿叶，而是时代中国在玩明股实债的把戏，以此来修饰报表。

神秘的表外合营公司

除了少数股东，时代中国明股实债的把戏还藏在合营公司里。

2015-2019年，公司在合营企业的权益由1.19亿元猛涨到2019年的101亿元。

但这几年里，时代中国来自合营企业的利润贡献却少得可怜，分别为-30万元、6609万元、2.25亿元、-3.31亿元和12.09亿元。

合营企业为何始终难以贡献像样的净利润呢？

财报和公开资料显示，截至2019年末，时代控股共有43家合营企业，而其对其中31家企业的持股比例超过50%，但仍“没有资格”形成实际控制权，所以“堂而皇之”地没有纳入合并报表。

对于多数持股达到50%甚至更高但仍列为合营企业的原因，时代中国在年报中解释为，公司依据章程，与其他股东对合资公司有共同控制权，其相关活动的决策权须由双方达成一致。因此，对于此类投资，时代中国按照合营公司处理，并按照权益法入账。

由于房企项目开发周期长、资金需求量大，且部分项目涉及合作开发，因此，开发商存在大量的联营合营企业并不鲜见。

同时，不可否认的是，当然会存在公司持股比例超过50%，却因种种原因不能实际控制的情况，但如此高的比例，实属罕见。

证券市场周刊称，时代中国这样，确认合营的标准不是持股比例而是公司章程等因素，一方面可以使部分高持股比例的企业不必并表，进而可以将大量债务放于表外，也可以在合营企业转换身份时获取账面收益，从而抬高公司的账面盈利。

比如，广州市承爱汇医疗设备有限公司（看起来完全跟房地产不沾边），原为时代中国的合营公司，股东中包含长安信托（入股2700万元）。

而在去年5月，时代中国全资子公司——广州市燊哲投资有限公司，以4000万元现金对价取得广州承爱汇80%的股权，于是广州承爱汇便成为时代控股的子公司。

来源：天眼查app

失落的千亿梦

受限于信披量少，时代中国各子公司细项表外融资信息不可得，更多的表外风险难以充分揭示。

千亿负债，还有大量明股实债的风险，债务压力成了时代中国的一副镣铐。

为应对资金压力，时代中国频频通过发债融资“输血”。据腾讯房产不完全统计，2019年，时代中国累计发行债券超过12次，融资金额将近300亿元，资金用途均为新债抵旧债。

在今年2月至3月期间，时代中国先后发行了两次公司债券，总计38.15亿元，全部用来归还2020年到期的债务。

财报显示，2020年1-9月，时代中国累计合同销售597.11亿元，同比增长17.86%，完成年销售目标73%，在克而瑞榜单上排在38位。如果以去年的榜单为参照，时代中国距离千亿阵营第27名的门槛已渐行渐远……

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作者 | 简小编