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美国楼市彻底爆了!中美出现重大反转!历史性变局当前 全世界都在等!

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  文/吕韬

  中国楼市日渐温和,美国楼市愈发狂热!

  就在中国楼市进入调控季之时,选战正酣的美国传出大消息:

  美国楼市彻底爆了!

  10月22日,据腾讯证券消息,美国抵押贷款银行家协会表示,预计今年美国房屋贷款发放额将达到3.18万亿美元,这是自2003年以来的最高水平。

  据新华网消息,美国新房售罄时间已缩短至3.3个月,持续刷新四年低位。有46.4%的房子挂牌2周内就签约,这也是2012年以来的最高水平。


  根据券商的统计,按照目前新房的去库存速度,美国新房销售即将改写历史。


  泡沫中的巅峰 美国人太疯狂了?!

  指数天天有,常常活久见,楼市不多见,竟然也罕见!

  3月份之后,美国股市犀利异常,远远跑赢“全球大盘”,最大的盘子,最牛的走势,这结果简直,风口上的猪,硬生生被吹起来。

  美国股市疯狂一把就算了,一般人绝对想不到美国楼市也能如此疯狂。

  据NAR统计,8月份,美国成屋售价中位数便已经冲到31.06万美元,同比大幅增长11.4%。

  2007年金融危机泡沫巅峰的时候,美国成屋售价中位数不过23万,如今31.06万的水平,比泡沫巅峰足足多了近50%!

  量价齐升的大好局面,让美国房地产开发商信心膨胀到天上。

  据全美住宅建筑商协会公布的数据,美国开发商对未来的信心已经提高到历史最高水平。


  美国股市对美国开发商的态度也是一高再高。

  美国最大的开发商DR Horton,二月份股价最低跌到25美元一股,如今是多少?

  10月21日收盘价73.11美元,足足涨了快3倍!

  美国楼市为什么这么火爆?

  疫情一爆再爆,为了托底经济,美国刺激再刺激。

  刺激多了的结果是什么?

  借钱的成本越来越低,10月份,房地美公布的 美国 30 年期定息房贷利率显示,美国房贷利率已经降至 2.81%,这是有数据以来,近50年最低水平。

  放眼全球,全世界都一样,房贷利率从来都和房产销售正相关,中国如此,美国一样如此。

  利率刺激需求大增,疫情本身其实也在刺激空间需求。

  疫情之下,中国房产销售的结构正在朝大户型进发,美国一样如此。

  据新华网,援引美国媒体的消息,全美新开工的户型中,多户型住宅开工数增长较慢,空间更大的住房和郊区住房开工数量在快速上升。

  另外,同样是买买买,结构来看,富人增量最大,中产次之,穷人再次。

  据新浪财经10月14日消息,据美国房产中介数据显示,2020年第三季度,高端房地产的销量同比大增41.5%,位列所有房产品类榜首,且创出2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。


  凯恩斯主义用钱刺激人性需求,富人阶层天然最容易来钱,最容易从钱生钱的循环里获益。2020年,堪称人类有史以来,富人财富增长最快的一年。

  美国政策研究所最新发布的《亿万富翁财富》报告显示,新冠疫情全球蔓延以来,643名最富有的美国人总资产3月18日至9月15日增加29%至8450亿美元(约合5.71万亿元人民币)。全美收入最高阶层总资产净值因此由2.95万亿美元增至3.8万亿美元。

  需求全面大增,供给侧却因为疫情因素,供应缓慢,供需紧失衡,势必导致房价快速增长。

  所以,NAR的统计结果,8个月全美房价中位数大涨超过10%,一点也不稀奇。

  中国楼市调控有两条隐性红线,房价上涨5%适当要管,去化时间低于6个月,肯定要管。

  美国显然没有楼市管控线,没有政策的手协助市场先生回归理性,那只能眼睁睁看着房价,一涨再涨,直到泡沫自然破裂。

  实际上,华尔街已经嗅到了危险的气息。

  据东方财富网消息,高盛的数据显示,与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。

  金融危机的鬼魅正在袭来,美国楼市的危险性其实远大于美国楼市。

  也正因为对未来违约率的担忧,房利美们股价,长期软弱无力,趴在地上许久。


  中国楼市世界第一?看看美国吧!

  都说中国楼市世界第一,450万亿资产总值相当于美国+欧盟+日本。

  可如果从负债端看问题,中国楼市还能傲视全球吗?

  美国第一个不答应。

  据圣路易斯联储的数据,截至2019年底,美国房地产贷款总量已经达到创纪录的15.8万亿美元。

  按照现在的汇率6.67,15.8万亿美元相当于105.4万亿人民币。

  同期中国怎么样?

  央行的数据,2019年末包括给开发商的贷款在内,一共44.41万亿人民币,连美国的一半都不到。

  2019年中国购房贷款超过4万亿人民币,光大证券预测2020年中国人购房贷款一共可能会增加4.8万亿左右。

  文章开头说过,美国今年住房贷款为3.18万亿,数字和中国额差不多,可一看单位,美国是美元,中国是人民币,6.6.7一乘差距立刻来了。

  同样是楼市,中国资产够大,负债却没那么大,美国反过来,资产没那么大,负债却非常大。

  到底谁家楼市风险大?算算就知道。

  在中国,我们总觉得中国经济靠地产,美国经济靠科技。

  实际看来,并非如此。

  根据NAHB的数据,美国房地产对经济的贡献长期保持在14%以上。近期因为疫情因素,又有抬头的趋势。


  而中国呢?根据机构统计,房地产行业本身占GDP的比值约为11%,比美国还差一点。

  都是支柱型产业,不应该厚此薄彼,美国人可以靠地产托底经济,中国有何不可?

  凡事都有个度,过犹不及,过于依赖一个行业,必然会积累大量风险。

  这一点,中国想得比美国多。

  就在美国楼市疯狂之际,中国楼市正在快速降温,政策上雷霆出击。

  7月份,住建部召开房地产工作座谈会邀请北京等十大城市参加。

  之后这些城市陆陆续续开始对楼市调控。

  据克尔瑞统计,2020年三季度有这些城市加码调控:


  对城市调控之外,对房企,对银行的调控同样在路上,而且开始工具化,标准化,制度化。

  先是三条红线出炉,用管控金融行业的办法给房企设限,给房企强约束。

  三条红线具体内容如下:

  

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%; 2、房企的净负债率不得大于100%; 3、房企的“现金短债比”小于1。

  房企“设线”之后,媒体消息,监管层针对商业银行贷款设置上限,总量控制房贷增长。

  据财联社9月28日消息,监管要求大型银行控制房贷规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。9月27日,三位银行业人士表示,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示,监管年初就有要求,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例,这一比例或为30%左右,但未见到发文。

  据21世纪经济报道,2013年以后房贷占商业银行贷款比重长期在30%以上,2017年开始更是连续突破40%,2018年最高达到45%以上。

  如果红线设置在30%以内,对银行的限制和压力,其实非常大。

  10月22日,证券日报报道,有消息称深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷(“房抵贷”)的贷款条件,提高个人经营性贷款合规审核门槛的同时,穿透审查企业资金流水。

  控制房贷,已经在路上。

  10月22日,新华社消息,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示,目前正在根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价、稳预期”的需要,研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具,进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。

  把房地产纳入宏观审慎已经有几年了,但央行此前从未对来披露要标准化、工具化房地产金融管控。

  潘功胜这次会上,既然放出风来,恐怕房地产完全对照大金融管控不可避免。

  既然房地产已经深度金融化,那按照金融领域的措施,实施全面监管其实无可厚非。

  10月20日,胡润研究院发布胡润百富榜,房地产行业上榜人数占比现历年来最大降幅,从去年的14.8%下降到10.6%,自1999年以来第一次跌出前两名,成为第三大行业。

  经济贡献与富豪贡献同频共振,这是历史趋势,大势不可违也!

  IMF最近发布了最新的全球经济展望,根据报告推演,中国GDP总量将首次突破70%,73%的水平超过曾经的日本,创百年历史。

  据《日经亚洲评论》消息,到2021年,如果IMF预测成真,中国和美国的经济规模将仅为25%。

  当一个不断弱化房地产的中国,追上一个不断强化房地产的美国,这将是一番怎样的未来?

  画面也许非常美好,值得所有人好好的期待!

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