临深城市怎么选？除了惠、莞、中、珠，还有它！

　　前段时间，网络上盛传深圳特区成立的40周年大礼包将为深圳扩容，当时不少人猜测最大受益者将会是惠州临深的惠阳和大亚湾。

　　不过后来所谓的扩容并没有如期出现，深圳宅地供应短缺的问题还是没能得到解决。

　　因此不少自觉没什么希望在深圳买房的人又把目光重新投向了临深城市。

　　但临深城市那么多，到底哪些是坑哪些又值买呢？

　　要分析临深的城市哪个适合买，首先要明确一下哪些地方算是临深。

　　在PLUS看来，临深城市首先要靠深圳比较近，即使不和深圳接壤，但来往深圳的交通也必须比较方便。

　　对于刚需客而言，靠深圳近上下班方便是他们买房的一大驱动动力。而对于投资客来说，靠深圳近是资产保值、升值的必要条件。

　　其次PLUS认为临深的地区还必须能受到深圳经济辐射，能承接深圳溢出的产业。

　　根据上面两个原则，PLUS挑出了惠州、东莞、广州南沙、中山、珠海五个临深的区域和城市来比较。

　　.01

　　惠州VS东莞

　　惠州和东莞是5个临深的城市地区中唯二和深圳接壤的，不过虽然都临深，两个城市在区位上还是有很明显的区别。

　　东莞位于深圳北边，和深圳的北部、西北部大面积接壤，接壤地区有宝安、光明、龙华、龙岗。

　　惠州位于深圳东边，和大鹏、坪山、龙岗三个区接壤。

　　地理上，深圳是东西宽南北窄，因此从东莞的临深区域到深圳的核心区域普遍比较近。

　　以东莞的凤岗镇为例，到南山的直线距离约为30公里，到福田的直线距离还不到25公里。

　　从惠州到深圳的核心区域距离就要远得多，从惠阳到南山的直线距离就有60公里，实际的驾车路程在80公里以上。

　　此外，深圳在经济上一直是“西强东弱”，东部与惠州接壤的三个区中，坪山和大鹏都是深圳的欠发达地区，两个区2019年GDP总量仅1112亿，和光明区相当。

　　与东莞相连的四个区，2019年GDP总量超过了1.2万亿，占全深圳GDP的44.8%。

　　房价方面，目前东莞一二手房均价分别为2.2万/㎡和1.8万/㎡，惠州一二手房价分别为1.2万/㎡和1万/㎡，东莞的整体房价比惠州高了快一倍。

　　总体来看，东莞各方面的条件都是要明显优于惠州的，由于离深圳核心区域近，东莞才是最值得买的临深城市。

　　然而7月东莞发布了限购令后，外地人基本就被挡在了门外，东莞的楼市政策未来会怎么走，还不得而知。

　　.02

　　珠海VS中山

　　珠海和中山两座城市在珠江口西岸一南一北，和深圳的距离差不多。

　　在“深珠合作示范区”和“深中合作示范区”分别提出后，不少人都盯上了珠江口西岸的这两兄弟，但又纠结于买哪座城市更合适。

　　PLUS今天就来扒一扒，两座城市谁更有投资价值。

　　经济方面，珠海要略强于中山，但差距不大。

　　2019年珠海和中山的GDP在大湾区的排名分别为第六和第八。但两座城市的GDP总量其实只差了334亿。

　　不过中山的GDP增速要远低于珠海，仅有1.2%在湾区九市里垫底。

　　前几年中山的GDP是要比珠海高不少的，但这两年中山的发展比较乏力被珠海一举超越。

　　这样的趋势也和两个城市的产业结构有关，中山主要以劳动密集型产业为主，珠海多数是高新技术产业，有格力、金山、魅族等知名科技公司。

　　交通方面，中山和珠海分别有深中通道和深珠通道。

　　深中通道的吸引力不言而喻，早在2016年刚刚开建的时候，就吸引了不少深圳的刚需和投资客户来中山买房。

　　深中通道预计2024年投入使用，建成后从中山出发只要20分钟就能到达前海、深圳宝安机场，届时深中通道将成为驱动中山发展的强大引擎。

　　而珠海的深珠通道规划才刚刚落地，离建成通车还遥遥无期。

　　而且深珠通道全长46.5公里，比深中通道长了20公里，未来即便通车了，从珠海到深圳也比从中山到深圳花的时间多不少，深圳对珠海的辐射也相应会弱一些。

　　房价方面，目前珠海的房价已经上到2字头，一手房价均价超过了2.5万/㎡，核心地区如香洲、横琴的房价已经到了3、4万，最高的甚至超过了4.5万/㎡。

　　中山的一手房均价最早在2018年就突破1.5万/㎡，但近两年内由于经济发展不好房价有所回落。目前靠近深中通道的区域二手房均价约为1.4万/㎡，在中山属于房价较高的区域。

　　综合考虑，珠海的房价其实是严重偏高的，城市本身的经济发展一般，GDP只有广州的八分之一，但房价已经接近广州。而且不少地方目前的各方面配套还相当不完善，房价已经到3万多的水平了。

　　目前珠海高昂的房价已经透支了未来几年的涨幅，即便是将来深珠通道落地，房价也很难再大幅上涨。

　　相比起来中山的房价虽然也已经不算低，但相对还是合理不少。

　　虽然城市目前的发展面临一定的问题，但等到深中通道建成通车，中山就能接受受到深圳的经济强辐射并承接一部分溢出的产业，相信这会对中山的产业转型和升级有很大的帮助。

　　.03

　　南沙

　　之所以选择南沙而不是广州市区来和其他临深城市做对比，主要是考虑到经济辐射的问题。

　　深圳广州两座一线城市的对外辐射能力都很强，但广州市区的产业目前已经比较成熟，因此不太可能去承接深圳的溢出效应。

　　而南沙不同，南沙处于广州比较偏远的位置，离广州市区直线距离都有50公里，反而和隔海相望的深圳靠得更近，距离还不到25公里。

　　此外深中通道也有一条支线连接到南沙，未来通道落成通车，从南沙到深圳花费的时间和从中山到深圳差不多。

　　目前南沙还处在发展建设过程中产业结构也还没有成型固定，加上南沙港运输便利和自贸区的政策加持，不少大企业未来也会考虑落户南沙，从深圳移出的产业也很可能优先考虑南沙。

　　房价方面，中指的数据显示，南沙的成交量从今年6月起持续上涨，9月份南沙的一手房成交量飙升至惊人的6440套，均价也到了2.8万/㎡。

　　在9月南沙成交的6440套一手住宅中，有将近一半的成交，单价都在2.9万/㎡以上。

　　而贝壳找房的数据显示，目前南沙的二手房均价还不到2万/㎡。

　　.04

　　临深到底买哪里？

　　临深的5个城市和区域PLUS都已经为大家介绍了它们各自的优势，那么它们谁才是临深最好的选择呢？

　　PLUS认为回答个问题，首先应该明确购房的目的，到底是刚需还是投资。

　　对于现在很急迫要买房的刚需来说，目前的选择其实不多。深中通道、深珠通道还没建成，所以珠海、中山和南沙暂时都不在考虑范围中，剩下的只有惠州和东莞。

　　惠州和东莞两个城市上面也做了分析，东莞在各方面是明显优于惠州的，可惜7月限购令出台，外地人要买东莞已经困难重重，对于刚需来说，现在惠州成了临深城市中的唯一的选择。

　　但是PLUS认为，如果不是非常急迫要买房，可以考虑再等一等。有了广州各区放松限购的先例，说不定东莞也会在未来跟进，解绑限购。

　　对于投资客来说，投资的方向又有短期和长期之分。

　　短期的投资，PLUS认为应该优先考虑南沙和中山，毕竟深中通道2024年就开通了，距离现在已经不到四年。

　　南沙楼市近期成交非常火爆，特别是在人才新政出台后，有大量的外地人都跑来南沙置业，据说其中有相当部分都是深圳人。

　　不过尽管楼市非常火爆，南沙的房价涨幅并没有很夸张，从今年1月到9月，南沙一手房每平方米仅上涨了2000元左右，也还算合理可接受。

　　但如果是资金没那么充足，也是可以考虑更便宜的中山。

　　当然，如果将来东莞的限购有望放宽，还是强烈建议优先考虑优东莞。

　　至于珠海和惠州，除非打算长期持有做长线的投资，不然还是要谨慎考虑。

　　珠海目前的房价水分比较大，城市本身的发展与4万多的房价并不匹配，近期虽然有深珠通道这个利好，但目前也只是在规划距离落实还太远。有人猜测深珠通道建成通车可能最快可能也要到2029年，也就是将近10年之后。

　　因此即使对珠海有意向，PLUS也不建议在现在这个房价高位的时候入场，可以再稍微等等，让珠海楼市降降温。

　　如果是考虑买惠州，到是不需要特别地去等合适的时机，因为惠州近几年房价的波动的不大。

　　但是买惠州一定必须是手上有闲钱，惠州连新盘都消化不完，更不要说存量庞大的二手房了，惠州的二手房在近几年内都比难出手，房价也不会有太大的涨幅。

　　PLUS也见过不少生意人为了回炉资金出售自己在惠州的房子，但挂牌半年房子都卖不出去。

　　大家在临深城市买房一定要考虑清楚自己的需求，不然就容易像某些购房者一样头脑发热，明明是刚需却跟着别人去买中山，买完才发现自己的需求根本没解决。